澳洲國民銀行(NAB)于17日發(fā)布最新房市觀察報(bào)告顯示，七月全澳首府城市綜合房價(jià)上漲1.5%，過去12個(gè)月漲幅為10.5%。

　　墨爾本跑超悉尼

　　此番上漲主要由墨爾本3.1%的漲幅驅(qū)動(dòng)，過去一年當(dāng)?shù)胤績r(jià)漲幅也是全國最高，達(dá)到15.9%?？芭嗬憩F(xiàn)次之，而悉尼為第三位，年漲幅12.4%。

　　報(bào)告指出，房價(jià)增長呈現(xiàn)放緩趨勢(shì)，尤其是在悉尼，今年第一季度的漲幅為5%，但截至到7月的三個(gè)月內(nèi)漲幅已放緩到了2.2%。墨爾本與堪培拉則展現(xiàn)出更好的彈性，過去三個(gè)月分別上漲4%與5%。

　　珀斯、達(dá)爾文房價(jià)還在持續(xù)下滑，布里斯班7月份也出現(xiàn)下跌。不過，由于住房可負(fù)擔(dān)性較佳，這些地區(qū)的首次置業(yè)者變得活躍，活動(dòng)水平走升。

　　房屋好過公寓

　　值得注意的是，過去12個(gè)月，首府城市房產(chǎn)成交量下降了4.3%，與2014年中期的峰值比呈現(xiàn)16%的落差。上個(gè)月，布里斯班與墨爾本已交割房產(chǎn)交易數(shù)量同比挫減了9.7%與7.6%。

　　據(jù)觀察，當(dāng)前房市另一個(gè)特點(diǎn)是房屋(house)的表現(xiàn)要遠(yuǎn)好于公寓(unit)。過去一年房屋的價(jià)值上漲了10.9%，而公寓上漲了7.3%。這種不均衡情況在有大量公寓建設(shè)的墨爾本與布里斯班最為明顯。

　　據(jù)CoreLogic數(shù)據(jù)，近一年墨爾本房屋的價(jià)格上漲了17.2%，公寓只上漲4.6%。布里斯班房屋價(jià)格上漲了2.6%，公寓反而下跌1.4%。報(bào)告認(rèn)為，這種狀況與內(nèi)城公寓供應(yīng)量上升，信貸政策緊縮，投資者謹(jǐn)慎入場等不無關(guān)系。

　　年內(nèi)繼續(xù)降溫？

　　房價(jià)增長放緩從宏觀層面受到多重因素影響。首先是房產(chǎn)投資動(dòng)力下降。官方數(shù)據(jù)顯示去年11月時(shí)投資性房貸增長過了峰值，今年以來增長持續(xù)放緩。這對(duì)于像悉尼這樣房產(chǎn)投資活動(dòng)十分突出的市場有更大影響。

　　另外一點(diǎn)是貸款政策，自去年11月，用于投資目的的折扣型浮動(dòng)按揭利率觸底回升，已提高35個(gè)基點(diǎn)，比自住買家面臨的利率高出60個(gè)基點(diǎn)。十分流行的只付息貸款也受到打壓。加重投資者擔(dān)憂的是，7月悉尼與墨爾本的租賃收益率降到了歷史新低。

　　不過，澳洲房市還面臨一些加分因素，主要來自于人口增長。2016年，赴澳海外移民數(shù)量增長了16.5%，而有76%的海外移民選擇落戶新州與維州。

　　州際移民的流動(dòng)模式也在發(fā)生變化，由于買房難度加大，更多居民從新州流出，昆州的州際移民流入量達(dá)到了十年最高水平。報(bào)告認(rèn)為，州際移民可能會(huì)成為房市需求的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力，尤其是昆州東南角。居民流出或許也是新州房市增長放緩的一重因素。

　　另外，澳洲就業(yè)情況持續(xù)改善，五年前就業(yè)增長主要聚集在維州與新州，支持了兩地人口的高增長，但近來就業(yè)增長的范圍更大，大部分州與領(lǐng)地都有起色。

　　維州與新州針對(duì)首次購房者的印花稅惠帶來的作用也會(huì)逐步展現(xiàn)。新州對(duì)購首套房者，標(biāo)價(jià)65萬以下房產(chǎn)免收印花稅，維州的門檻是60萬。從歷史上看，首次置業(yè)者對(duì)于這種類型的刺激回應(yīng)十分積極。

　　“整體而言，房價(jià)水平仍然健康，但首府房市的綜合表現(xiàn)不如今年早些時(shí)候強(qiáng)勁。這些市場的房價(jià)預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)上升，但2017年余下時(shí)間增長步伐可能會(huì)繼續(xù)放緩”。（原標(biāo)題：全澳房地產(chǎn)市場年內(nèi)預(yù)計(jì)持續(xù)降溫 墨爾本跑超悉尼）

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