政府干預是促使樓市回歸正常主要力量

    市場機制失靈，不可能自我修復，政府干預是促使房地產(chǎn)市場回歸正常的主要力量。既然以“炒”為主的房地產(chǎn)市場已破壞了“市場機制”的所有基本原則和假設，面對我國房地產(chǎn)市場的扭曲現(xiàn)狀，決策部門就該堅定政策干預的信心和合法性，理直氣壯、堅定不移采取合適的政策對房地產(chǎn)市場進行短期干預性價格調(diào)控，同時適時持續(xù)推進與完善樓市的長期治理制度性建設，引導房地產(chǎn)回歸以民生為主的居住屬性的終極目標，避免觸發(fā)系統(tǒng)性風險。

　　多重矛盾的相互交織和纏繞，形成了我國今天房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。筆者在“改變房地產(chǎn)市場投機炒作屬性征程漫長”(見5月10日本欄)已反復論證，我們面對一個不容否認的事實是，當前一二線城市的房地產(chǎn)市場并非以居住需求為主，而是以投機為主。接下來有兩方面的問題需要深刻認識：一方面，在以投機為主的房地產(chǎn)市場，“市場調(diào)節(jié)機制”是完全失靈的，而房地產(chǎn)市場非理性繁榮和價格泡沫必定帶來巨大的經(jīng)濟和社會外部效應；另一方面，加強政府的干預是促使房地產(chǎn)市場回歸正常居住屬性的最有效力量。因此，堅定不移實施精準短期調(diào)控，排除干擾，出臺包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的改革措施，加快建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，引導房地產(chǎn)回歸以民生為主的居住屬性的終極目標，避免觸發(fā)系統(tǒng)性風險，確保經(jīng)濟和社會的平穩(wěn)持續(xù)的發(fā)展，是政府當前的重要職責所在。

　　筆者認為，現(xiàn)在特別需要從三個方面加深對“炒房”市場調(diào)節(jié)機制失靈的認識。

　　首先，在“炒房”市場上，“市場調(diào)節(jié)機制”中最重要的改變供求變化的效用最大滿足度的約束被破壞。市場價格由供求變化決定是市場經(jīng)濟的基本常識。但是，只有供求在最大效用獲得滿足后發(fā)生邊際上的改變，達成新的供求均衡，才能帶來價格的變化。房地產(chǎn)一旦由居住需求演變成“投機”品，其最大效用就是“賺錢”了。賺錢是欲望，而欲望是沒有上限的，“炒房”市場完全喪失了“最大滿足度”的約束，只要價格不斷上漲，投機需求就不斷高漲，并帶動投機性房地產(chǎn)投資不斷上漲。投機性“欲望效用”單邊推動供求交替上漲，市場定價機制的基本條件被破壞殆盡，不可能產(chǎn)生由效用最大化約束推動的供求變化帶來的網(wǎng)狀“市場調(diào)節(jié)”的均衡價格形成過程和效果。2015年以來，熱點城市房價翻了一倍有余，而表征樓市景氣度最重要指標的房價目前仍舊在上漲，至少在橫盤。3月，70個大中城市二手住房價格環(huán)比平均上漲0.8%，相比2月漲幅(0.4%)擴大了一倍，且已連續(xù)24個月上漲。4月以來，在調(diào)控措施最嚴厲的北京，盡管房價出現(xiàn)下降跡象，但據(jù)鏈家統(tǒng)計，成交均價環(huán)比僅微幅下跌2.1%。深圳、廣州等地，以學區(qū)房為代表的二手住房，價格仍在上漲。

　　有必要強調(diào)的是，強調(diào)供求失衡支持價格上漲的主張及增加供給調(diào)節(jié)價格的觀點，如果不是對“市場調(diào)節(jié)”缺乏常識性認知，就是利益導向的刻意偷換概念，誤導市場預期，擾亂房地產(chǎn)市場的秩序。因此，這已成了否定房地產(chǎn)調(diào)控合理性和合法性的謬論。

　　其次，非理性“炒房”需求使市場經(jīng)濟的理性經(jīng)濟人假設被破壞。市場經(jīng)濟理性決策假設的意思是，所有經(jīng)濟參入主體的決策受風險偏好和價格彈性的約束，決策的前提是風險可承受和價格彈性可控。但“炒房”行為的決策完全非理性?！俺捶俊比后w不在乎價格有多高，所以房價越漲投機需求越高。這就毫不奇怪為什么會出現(xiàn)“房價越漲購房市場越火爆”的場景了?！俺捶俊笔袌龊雎燥L險、罔顧泡沫的非理性決策行為，與市場經(jīng)濟的理性決策根本背道而馳，使房地產(chǎn)市場永遠無合理的均衡價格可言。

　　再次，投機性房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的外部效應。外部效應，是指以犧牲別人利益而使自身獲取高額利益，或使部分人獲益而整體經(jīng)濟和社會總效益受損的經(jīng)濟活動和行為。投機性房地產(chǎn)市場制造價格泡沫對整體經(jīng)濟和社會帶來的外部效應之一是產(chǎn)業(yè)空心化。去年新增貸款超過60%是與房地產(chǎn)相關的貸款，民間投資大幅下降，相當一部分作為個人購房資金進入房地產(chǎn)市場。如果房價反彈，貨幣財富輕而易舉翻番，銀行和民間資金怎么還有動力去投資年收益只有8%-10%的實體經(jīng)濟？房價漲則地價漲，企業(yè)員工房價補貼、工資隨之上漲，整體制造業(yè)成本大幅上漲。更何況，一些人為買房而降低消費支出，這又直接遏制了通過擴大消費占GDP比重的總需求擴張策略。不斷膨脹的“炒房”行為，更誤導投資錯配資源，嚴重影響實體經(jīng)濟的發(fā)展。截至2016年底，我國資管行業(yè)規(guī)模約為100萬億元，其中僅銀行理財規(guī)模就有30萬億元。大量表外理財?shù)讓淤Y產(chǎn)投向了類信貸、債券、房地產(chǎn)等資產(chǎn)，致使社會信貸進一步擴張，成為金融機構(gòu)加杠桿的推手，加劇了金融的系統(tǒng)性風險。

　　外部效應之二是收入差距拉大。畢竟，國內(nèi)目前能調(diào)動資源來炒房發(fā)財?shù)模皇禽^少的一部分人。有錢的人炒房，賺更多的貨幣財富，收入差距大幅擴大?！俺捶俊笔股俨糠秩诉^多占有稀缺的以土地資源為主要投入的房地產(chǎn)，極不公平使用資源且變相拉大收入差距，可能帶來經(jīng)濟和社會的極大不穩(wěn)定。

　　外部效應之三是金融風險加大。由房地產(chǎn)衍生的地方土地財政和銀行風險，都可能演變?yōu)楦鼑乐氐慕?jīng)濟危機。“以資產(chǎn)價格泡沫為特征”的經(jīng)濟危機，是上世紀90年代以來全球暴發(fā)經(jīng)濟危機的特征。比如，日本的危機、亞洲的危機，2008年爆發(fā)的美國危機，都是房地產(chǎn)作為投資品推動資產(chǎn)價格過度膨脹，泡沫破滅所引發(fā)的。“炒房”的牟利行為，不斷推動房價上漲的高收益，誘使銀行用各種高風險手段增加房地產(chǎn)相關信貸。比如，類似次級貸的首付貸，近期大幅增長的以房地產(chǎn)裝修為名的消費貸等等，使金融泡沫不斷膨脹。一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，銀行壞賬將大幅上升甚至觸發(fā)系統(tǒng)風險。

　　依據(jù)經(jīng)濟學基本結(jié)論，市場機制失靈，不可能自我修復，政府干預是促使房地產(chǎn)市場回歸正常的主要力量。既然以“炒”為主的房地產(chǎn)市場已破壞了“市場機制”的所有基本原則和假設，“市場調(diào)節(jié)”機制已失靈，那決策部門就該堅定政策干預的信心和合法性，理直氣壯堅定不移采取合適的政策對房地產(chǎn)市場進行短期干預性價格調(diào)控，同時適時持續(xù)推進與完善樓市的長期治理制度性建設。另外，對一些似是而非的、借市場化發(fā)展之名反對政府干預的觀點應及時給予駁斥，對各種反對出臺政府干預政策和出臺長期治理制度建設的行為應及時給予必要的打擊，防止利益群體利用房地產(chǎn)市場的非理性發(fā)展破壞經(jīng)濟和社會發(fā)展的基礎。

　　(原標題：政府干預是促使樓市回歸正常主要力量)