為啥美國人欠了那么多房貸不著急還？

時間：2017-07-04 18:32 來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞瀏覽量：

　　當(dāng)前似乎每個地方的紙媒、金融網(wǎng)絡(luò)或信息媒體都在報道當(dāng)前的(美國)利率處于歷史低位，它接近于零或負(fù)利率，另外還報道了當(dāng)前美國的經(jīng)濟(jì)增長。這意味著什么？或者更為重要的是，這對你意味著什么？

　　處于歷史低位的美國抵押貸款利率

　　當(dāng)前的低利率使得過去對于抵押貸款的老套看法不再適用。過去，消費者的財務(wù)目標(biāo)是擁有住房和還清抵押貸款。但我們進(jìn)入了一個新時代，因此建議你在人生的剩余階段進(jìn)行再貸款和維持現(xiàn)有的貸款，或者至少拖到30年的抵押貸款期限。我們都同意，如此低的抵押貸款利率對持有抵押貸款并能夠享受該利率的房主有利。如果你覺得我們在胡扯，并認(rèn)為自己無法維持長期的抵押貸款，那讓我們來看看持有抵押貸款擁有哪些好處。

　　為什么我們認(rèn)為自己應(yīng)該(盡早)還清抵押貸款？

　　首先，我們需要了解這種需要盡早還清抵押貸款的想法是怎么來的，以及為什么會有這種想法。如果我們回顧20世紀(jì)20年代和30年代末的歷史，我們就會想到有一大批家庭失去了自己的家園。這種恐懼在當(dāng)今的美國人身上根深蒂固，以至于購買和維持一間住房的愿望就成為了我們財務(wù)成功的決定性目標(biāo)。讓我們把時間快進(jìn)到20世紀(jì)70年代末和80年代初，我們看到抵押貸款利率高達(dá)15%至20%。出于這些經(jīng)濟(jì)和情感上的經(jīng)驗，我們的父母和長輩就告誡子孫：盡快還清抵押貸款是確保住房所有權(quán)的必要條件。

　　減少每月還款額

　　雖然盡快還清抵押貸款在理論上非常合理，但到今天它仍然適用嗎？坦白講，答案是它顯然行不通了。人們想要還清抵押貸款的主要原因是覺得每月都要還款太麻煩。假設(shè)你用30年期的抵押貸款購買了一間房子，并在沒有重新按揭的情況下每月還款。在你還完抵押貸款后的第一個月，你仍然需要為你的住房支付費用。這一次你要繳納稅款和保險。之前你的銀行和貸款公司每月為你承擔(dān)的責(zé)任現(xiàn)在需要你自行擔(dān)負(fù)。因此，令你感到厭煩的每月還款仍在繼續(xù)。經(jīng)過證實，經(jīng)濟(jì)實惠的抵押貸款可以幫助個人及家庭更好地運(yùn)作和維持財務(wù)預(yù)算。它可以幫助每個人進(jìn)行財務(wù)規(guī)劃和保持財務(wù)健康的心態(tài)。

　　抵押稅減免

　　除了仍然要繼續(xù)每月還款以外，你實際上在繳稅方面得到了好處。有一件事你要記住，你還抵押貸款時是免稅的。這意味著你每月拿來還款的錢會從你的應(yīng)納稅所得中扣除。這就是你終身維持抵押貸款所帶來的最大好處之一。

　　維持可供投資的流動性

　　持有抵押貸款也能帶來流動性和投資方面的好處。最為有利的是，抵押貸款是你能夠持有的最為廉價的貸款之一。與大多數(shù)其他形式的債務(wù)相比，抵押貸款能讓你用最低的利率獲得最大額度的資金。當(dāng)你重新按揭或者購買新房時，這筆廉價得來的錢可以提供一些好處。你可以通過出售房屋或者再按揭一套房子來賺取收益，這些收益可以用來投資你的退休金或其他賬戶。這將使你快速積累個人財務(wù)，并只需要極小的成本。由此省下的精力以及房子帶來的收益都可以用于你生活的下一個階段，提高你資金的流動性。

　　讓我們來看個例子。假設(shè)你以20萬美元的價格買下了第一套房，你支付了20%的首付(4萬美元)并以4%的利率獲得了16萬美元的30年期抵押貸款。十年后，你要結(jié)婚了，為了容納更多的家庭成員，你和配偶決定出售這套房子，搬入一套更大的房子。你這間房子現(xiàn)在的價值為30萬美元，你獲得了18萬美元的收益。你以40萬美元的價格買了一套新房子。你需要支付多少首付款？我們建議你把20%的首付比例下調(diào)，拿省下的10萬美元用作投資。省下來的這筆錢可以納入到你的緊急儲備金和你的退休資產(chǎn)，并提高你的整體財務(wù)安全。如果你是以這些目的來使用這些款項，那么只要你愿意，你就有能力在未來隨時還清你的抵押貸款。你通過此舉創(chuàng)造了流動性和可支配現(xiàn)金(例如，如果你投資10萬美元，20年的平均年化收益率為8%，盡管這要低于標(biāo)普500指數(shù)20年平均年化收益率10%，但屆時你的投資賬戶余額將達(dá)到492680.28美元，而你的抵押貸款待償余額為132958.72美元)。

　　相反如果你把錢投資在你的房子上，變現(xiàn)的唯一辦法就是把你的房子賣掉。這意味著如果你擁有一套價值40萬美元的房子，那么你能夠讓這份價值變現(xiàn)的唯一辦法就是賣掉你的房子。如果把房子賣了，你要去哪里??？通常，房主可以通過購買更小面積的新房來取得現(xiàn)有住房的收益，但這絕不是取得房屋收益最有利和最能夠獲得稅收優(yōu)惠的方式。

　　結(jié)論

　　由于當(dāng)前的低利率環(huán)境，買房后盡快還清抵押貸款的想法已經(jīng)成為一種老舊的思維方式。為了享受到處于歷史低位的利率，你應(yīng)該試著對現(xiàn)有住房再按揭。采取每月償還按揭貸款的方式可以長期增加你的儲蓄、資金流動性和退休金，這樣一來你就能夠盡早退休，并降低你向美國政府繳納的稅款。