從搶房到搶房貸，從一周放款到坐等三個(gè)月，處于歷次宏觀調(diào)控中心地帶的房地產(chǎn)市場(chǎng)，再度遭遇金融政策調(diào)控的釜底抽薪。

　　近日民生銀行要求，2017年6月5日起，各分行首套房按揭貸款執(zhí)行利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍。

　　某國(guó)有大行也開始在局部地區(qū)上調(diào)個(gè)人住房貸款利率至基準(zhǔn)利率的1.1倍。另有股份制銀行的二套房按揭貸款利率已上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.2倍。北京、上海、廣州多家銀行已將首套房貸利率上浮10%，甚至20%。

　　對(duì)于個(gè)人住房貸款利率的接連上調(diào)，接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪的銀行人士均認(rèn)為源于兩方面原因：一方面是流動(dòng)性趨緊帶動(dòng)銀行負(fù)債端成本上升，銀行為維持利差收益，必然在資產(chǎn)端上調(diào)貸款利率；另一方面源自于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控，房貸利率上調(diào)成為需求端限制的一個(gè)手段。

　　今年初政府工作報(bào)告將貨幣政策確定為穩(wěn)健中性的貨幣政策，實(shí)則在一定程度上“偏緊”，貨幣市場(chǎng)反映為Shibor（上海銀行間同業(yè)拆借利率）與LPR（貸款基礎(chǔ)利率）開始倒掛，商業(yè)銀行利差空間受到擠壓。貨幣市場(chǎng)利率向信貸市場(chǎng)的傳導(dǎo)效果已有體現(xiàn)，融資成本隨之逐步上升。

　　在金融去杠桿的背景下，監(jiān)管部門高度重視房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。從去年10月份以來，銀監(jiān)會(huì)就多次通過會(huì)議、文件、專項(xiàng)檢查等釋放對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注與提示。

　　金融去杠桿在房貸領(lǐng)域的效果從一季度數(shù)據(jù)已初有體現(xiàn)。今年一季度房地產(chǎn)貸款（包括個(gè)人住房貸款以及房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)性貸款）新增1.7萬億元，仍占同期新增貸款的40.4%，但比2016年底低4.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　某大型國(guó)有商業(yè)銀行河北地區(qū)一分行行長(zhǎng)表示，房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率根據(jù)市場(chǎng)需要一直都有上浮，只是上浮幅度根據(jù)房企的資質(zhì)有所不同。某股份制商業(yè)銀行北京分行人士則透露，該行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸額度早以用完。

　　個(gè)人住房貸款是構(gòu)成房企回款的重要組成部分，因此按揭貸款利率抬升所引發(fā)的壓力，會(huì)逐漸從量變到質(zhì)變，影響購(gòu)買者決策，進(jìn)而對(duì)房企資金鏈?zhǔn)?，意味著調(diào)控加碼。

　　盡管調(diào)控加碼，房地產(chǎn)貸款增速放緩，但是依然沒有改變房地產(chǎn)新增貸款在同期新增貸款占比近半的事實(shí)。特別是在貨幣政策有意維持緊平衡之際，國(guó)內(nèi)著名學(xué)者對(duì)超過28萬億元的房地產(chǎn)貸款存量仍表示擔(dān)憂。

　　中國(guó)社科院學(xué)部委員余永定近期接受《財(cái)經(jīng)》記者專訪時(shí)表示，中國(guó)貨幣政策中的最大問題恐怕是自2009年以來房地產(chǎn)貸款的高速增長(zhǎng)。

　　央行最新的數(shù)據(jù)顯示，截至3月末，房地產(chǎn)貸款余額28.39萬億元，同比增長(zhǎng)26.1%，增速比上年末回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　在一季度經(jīng)濟(jì)的反彈中，基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)投資均發(fā)揮了重要作用。兩者的（名義）增長(zhǎng)速度分別達(dá)到23.3%和9.1%。不過，對(duì)于未來兩者的增速是否可以維持，余永定認(rèn)為很難預(yù)料。

　　值得思索的是：一方面房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增速貢獻(xiàn)不可忽視；另一方面，房地產(chǎn)貸款近些年高速發(fā)展所帶來的金融高杠桿隱患，日漸凸顯，如何在兩者之間尋求平衡值得思考。這也成為掣肘貨幣政策調(diào)控的一個(gè)重要因素。

　　個(gè)貸利率上調(diào)

　　“以前是買房要搶，現(xiàn)在是連房貸都要搶。”一位購(gòu)房者發(fā)出了這樣的感概。

　　2017年以來，北京市場(chǎng)房貸利率共調(diào)整了四次，首套房貸款利率分別是8.5折-9折-9.5折-基準(zhǔn)。目前，北京地區(qū)正迎來第五次房貸利率上調(diào)。

　　上海農(nóng)商行上海分行的信貸經(jīng)理說，“我們行現(xiàn)在還有基準(zhǔn)利率9.0折的貸款，且行且珍惜，很快就會(huì)沒有了”。據(jù)他估計(jì)，上海很快所有的個(gè)人房貸利率都將上升到基準(zhǔn)利率甚至以上。

　　據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，上海已有兩家股份制銀行將首套房按揭貸款利率提至基準(zhǔn)利率的1.1倍。甚至某股份制銀行信貸經(jīng)理直接表示，目前已經(jīng)不接手按揭業(yè)務(wù)。在資金成本全面上升的背景下，個(gè)別銀行或直接或間接地在拒絕部分按揭業(yè)務(wù)。

　　還未上調(diào)基準(zhǔn)利率的一些商業(yè)銀行也都處于政策學(xué)習(xí)和觀望階段，用銀行內(nèi)部人的說法是，目前房地產(chǎn)融資的狀況和幾年前的鋼鐵行業(yè)一樣，嚴(yán)格受限。

　　對(duì)于銀行而言，個(gè)人按揭業(yè)務(wù)并不是高收益的業(yè)務(wù)，在資金收緊的時(shí)候，很容易就選擇收縮。一位信貸經(jīng)理向《財(cái)經(jīng)》記者表示，今年以來，該行的FTP價(jià)格（內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移定價(jià)）已經(jīng)提高了35個(gè)-40個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)，目前，該行對(duì)公貸款的成本已經(jīng)是基準(zhǔn)利率，按揭貸款由于風(fēng)險(xiǎn)計(jì)提的權(quán)重不同，成本略低，但是也已經(jīng)接近基準(zhǔn)利率，所以在資金如此緊張的情況下，銀行的按揭業(yè)務(wù)基本不賺錢。

　　在近期去杠桿的金融組合拳下，市場(chǎng)流動(dòng)性持續(xù)收緊，導(dǎo)致資金成本攀升。數(shù)據(jù)顯示，從5月22日起，Shibor與LPR（貸款基礎(chǔ)利率）開始倒掛，截至6月7日，一年期Shibor已經(jīng)達(dá)到4.3991%，超過了央行一年期4.35%貸款利率。

　　另據(jù)彭博匯編數(shù)據(jù)顯示，5月末AAA級(jí)五年期中期票據(jù)收益率報(bào)4.9832%，七年期收益率為5.0103%，均高于央行公布的金融機(jī)構(gòu)五年以上人民幣貸款基準(zhǔn)利率4.90%。這是中期票據(jù)自2008年發(fā)行以來首次超過同期貸款利率。

　　華融證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈指出，貨幣市場(chǎng)利率向信貸市場(chǎng)的傳導(dǎo)盡管存在時(shí)滯但效果也在體現(xiàn)，信貸市場(chǎng)的融資成本在逐步上升。自去年四季度市場(chǎng)利率大幅上升之后，不少銀行內(nèi)部的FTP定價(jià)都上升了20BP-30BP。

　　中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所銀行業(yè)助理研究員熊啟躍向《財(cái)經(jīng)》記者表示，銀行負(fù)債端受監(jiān)管政策影響比較大，融資成本上升，拆借期限被迫拉長(zhǎng)，銀行資金成本上調(diào)很快。利率中樞上調(diào)慢慢從銀行的負(fù)債端調(diào)到資產(chǎn)端，銀行為了平衡資產(chǎn)負(fù)債的收益，實(shí)行上調(diào)貸款利率。

　　融360公布的4月數(shù)據(jù)顯示，在全國(guó)35個(gè)城市533家銀行中，提供9折以下優(yōu)惠利率的銀行僅42家，同時(shí)，有12家銀行停貸。4月全國(guó)首套房平均貸款利率為4.52%，環(huán)比上升0.67%，房貸優(yōu)惠利率折扣下降。

　　那么資金到底有多緊？上述信貸經(jīng)理舉例，一個(gè)比較夸張的案例是從審批到放款，一個(gè)客戶足足等了三個(gè)月，而在今年以前，只需要一個(gè)星期。

　　某業(yè)內(nèi)人士分析，由于央行收緊流動(dòng)性，銀行獲得資金成本上升，如果央行不放松銀根，未來會(huì)有越來越多的城市提高房貸利率。同時(shí)，亦有業(yè)內(nèi)人士指出，在住房產(chǎn)業(yè)的調(diào)整下，個(gè)人住房貸款利率抬升，客觀上可促進(jìn)信貸結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

　　某股份制銀行上海分行風(fēng)險(xiǎn)管理部人士向《財(cái)經(jīng)》記者表示，從銀行收益的角度而言，這幾年銀行貸款的資金成本相對(duì)較高，平均對(duì)公貸款利率達(dá)到7%左右，整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)不行，甚至某些低端制造業(yè)的利潤(rùn)本身可能也只有7%-8%，能夠承受銀行融資成本的也只有房地產(chǎn)行業(yè)。

　　房企融資再收緊

　　個(gè)人住房貸款構(gòu)成房企回款的重要組成部分。當(dāng)前按揭貸款利率抬升對(duì)房企資金鏈雖然尚未購(gòu)成明顯壓力，但是，開發(fā)商面對(duì)的購(gòu)房者的按揭壓力將會(huì)逐漸從量變到質(zhì)變，進(jìn)而會(huì)影響購(gòu)買者決策，加碼地產(chǎn)調(diào)控。

　　據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，部分地產(chǎn)商已經(jīng)排斥與上浮銀行合作，盡量選擇個(gè)人住房貸款為基準(zhǔn)利率的銀行合作。

　　對(duì)于部分中小房地產(chǎn)企業(yè)來講，今年過得也尤其艱難。

　　“現(xiàn)在根本不是好不好貸款的問題，是根本貸不出來！”北京一家小型房地產(chǎn)企業(yè)高層人士表示，為保證資金鏈不斷裂，該企業(yè)高層正到處想辦法從金融機(jī)構(gòu)融資。

　　該企業(yè)高層人士表示，目前大多數(shù)銀行已經(jīng)停止向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款。國(guó)家現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)貸款這塊管得嚴(yán)得不能再嚴(yán)。

　　之前出臺(tái)的政策是讓銀行不能直接給房地產(chǎn)貸款，銀行不敢貸了，但是現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)都是混業(yè)經(jīng)營(yíng)，雖然不能直接給房地產(chǎn)貸款，但是他們可以通過投資的形式。比如：銀行A不能給房地產(chǎn)B貸款，B就去找資管公司C借款，C可以投資不良資產(chǎn)的名義跑去銀行A貸款，最后這錢還是變相給了B。

　　但新監(jiān)管政策把這一漏洞也給堵死了。不讓這些金融機(jī)構(gòu)以任何形式投房地產(chǎn)行業(yè)，已投的也不許做了。

　　一家股份制銀行北京分行人士表示，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸業(yè)務(wù)并沒有停，其實(shí)是信貸額度早就用完，到明年初、元旦的時(shí)候才會(huì)放明年的額度，而各家分行還要爭(zhēng)搶額度。

　　多位受訪的銀行授信部門和風(fēng)控部門負(fù)責(zé)人表示，目前各家銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸都非常審慎，對(duì)客戶的選擇也嚴(yán)格了許多。

　　簡(jiǎn)單來說就是“看公司、看項(xiàng)目、看城市”。所有的開發(fā)貸項(xiàng)目都要報(bào)總行審批，總行對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸和房地產(chǎn)行業(yè)貸款有額度的限制。比如某股份制銀行就要求開發(fā)貸不能超過信貸規(guī)模的25%。企業(yè)資金鏈和項(xiàng)目的回款能力，是決定是否放款的重要因素。

　　某股份制銀行上海分行風(fēng)險(xiǎn)管理總經(jīng)理表示，如果是一二線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目，總行可能會(huì)給開發(fā)貸額度，如果是三四線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目就很謹(jǐn)慎。有的小行甚至規(guī)定，只有地級(jí)市以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目才可以貸款。對(duì)于房地產(chǎn)公司也有限制，許多銀行規(guī)定只有全國(guó)100強(qiáng)的企業(yè)才可以做開發(fā)貸。

　　工行河北分行信貸風(fēng)險(xiǎn)官李?yuàn)Z向《財(cái)經(jīng)》記者表示，近三年，工商銀行河北分行合作的房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量從150家左右下降到現(xiàn)在的70家左右，一直是擇優(yōu)而建。2016年，河北多地樓市火爆，在石家莊、保定、廊坊和滄州四地出臺(tái)限購(gòu)措施的背景下，工商銀行河北分行卻將開發(fā)貸總量控制在同比去年下降的規(guī)模。

　　銀行人士指出，自2013年以來，銀行對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的貸款整體上比較審慎，現(xiàn)在的問題主要是在賬面上看不到的東西，比如資金借到同業(yè)，出資轉(zhuǎn)計(jì)劃流入到房地產(chǎn)行業(yè)，這種情況，光監(jiān)管銀行是不夠的，需要監(jiān)管部門的協(xié)調(diào)組織管理。

　　“銀行授信政策對(duì)房地產(chǎn)的影響會(huì)比較滯后一些，相對(duì)也比較溫和?！比A東一家城商行總行受信部負(fù)責(zé)人表示，“非銀機(jī)構(gòu)的政策變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響會(huì)更大一些?！?/p>

　　該負(fù)責(zé)人表示，滿足銀行的房地產(chǎn)信貸要求的企業(yè)，是在項(xiàng)目階段，它們受的沖擊會(huì)比較小，因?yàn)榭梢暂^快回款；房企資金需求最大的是在拿地階段，這一階段銀行信貸是禁入的，房企通常通過非銀機(jī)構(gòu)做，比如夾層基金等形式，因此，非銀機(jī)構(gòu)的政策變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響會(huì)更大一些。

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，融資手段除去銀行貸款，還包括房地產(chǎn)信托、企業(yè)債、債權(quán)融資、私募基金、海外發(fā)債、增發(fā)、夾層融資等手段。去年11月份以來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的落地與加強(qiáng)，各金融監(jiān)管部門對(duì)于房地產(chǎn)融資的渠道都表現(xiàn)出收緊態(tài)度。除銀行信貸及理財(cái)資金投向房地產(chǎn)收緊外，房地產(chǎn)企業(yè)債、房地產(chǎn)私募、增發(fā)等途徑也受到證監(jiān)會(huì)、交易所、發(fā)改委等部門的關(guān)注。

　　在其他融資渠道受限時(shí)，房地產(chǎn)信托曾被指受到青睞。但銀監(jiān)會(huì)也對(duì)房地產(chǎn)信托的合規(guī)問題表現(xiàn)出關(guān)注。4月中旬，銀監(jiān)會(huì)在本輪強(qiáng)監(jiān)管中又下發(fā)了《2017年信托公司現(xiàn)場(chǎng)檢查要點(diǎn)》，文件明確將“違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)”列入檢查要點(diǎn)，包括是否通過股債結(jié)合、合伙制企業(yè)投資、應(yīng)收賬款收益權(quán)等模式，變相向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資規(guī)避監(jiān)管要求，或協(xié)助其他機(jī)構(gòu)違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)等。

　　根據(jù)用益信托研究院的數(shù)據(jù)，自去年11月份以來，房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模就開始下降。但今年3月份房地產(chǎn)信托出現(xiàn)回溫，成立規(guī)模105億元，較上月增長(zhǎng)49%；但4月份，房地產(chǎn)信托成立規(guī)模僅73.18億元，又大幅下跌。有意思的是，5月份房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模達(dá)到256.61億元，較4月增長(zhǎng)2.5倍。

　　用益信托網(wǎng)的創(chuàng)始人李旸向《財(cái)經(jīng)》記者表示，4月份的大幅下降和銀監(jiān)會(huì)的監(jiān)管檢查有直接關(guān)系，但是正如銀監(jiān)會(huì)后來的表態(tài)，這是例行檢查的手段，并非發(fā)布監(jiān)管政策。

　　“融資手段是此消彼長(zhǎng)的關(guān)系，在銀行壓縮房地產(chǎn)企業(yè)貸款規(guī)模的時(shí)候，本身就具備影子銀行功能的信托融資手段就會(huì)再受青睞?！崩顣D表示。

　　2010年，銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》要求房地產(chǎn)信托必須滿足“432”條件，即四證齊全（國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證）；30%自有資金；二級(jí)開發(fā)資質(zhì)。

　　一位信托從業(yè)人員表示，房地產(chǎn)信托目前對(duì)于直接投向拿地項(xiàng)目比較審慎，常用的做法是用融資公司做一個(gè)符合“432”條件的項(xiàng)目包裝替代拿地項(xiàng)目，資金投向融資公司后，再投向拿地項(xiàng)目。一般以土地項(xiàng)目的應(yīng)收賬款作為質(zhì)押，或后續(xù)有質(zhì)押土地的銀行開發(fā)貸跟入。

　　“信托融資的資金用途本就不太受監(jiān)管，這是它的優(yōu)勢(shì)?！鼻笆鰪臉I(yè)人員表示，但是如今對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的選擇也更加嚴(yán)格?；旧希摴净局蛔鋈珖?guó)排名前50的業(yè)務(wù)，或者是不受排名限制的國(guó)企。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《財(cái)經(jīng)》記者表示，資金價(jià)格上漲，融資難度加大，但去年的天量融資，周期較長(zhǎng)，足可以讓開發(fā)商消化到今年底或者明年初，但如果明年成本繼續(xù)抬升就會(huì)構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。

　　他認(rèn)為，這是一個(gè)量變到質(zhì)變的過程，“如果資金價(jià)格繼續(xù)收緊，房企未來會(huì)很難受，現(xiàn)在已經(jīng)是逐漸惡化，但是誰都不知道未來是否會(huì)轉(zhuǎn)向?qū)捤??！?/p>

　　金融去杠桿加碼

　　樓市調(diào)控一直是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)周期的調(diào)控重點(diǎn)。去年10月份以來，銀監(jiān)會(huì)就多次通過會(huì)議、文件、專項(xiàng)檢查等釋放對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注與提示。樓市調(diào)整的升級(jí)版則起源于今年全國(guó)“兩會(huì)”期間。

　　3月，北京首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)改為“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即只要貸過款，無論是否還清，都不能再享受首套房的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策；其次，二套房最低首付比例提至60%，非普通住宅二套房首付比例更提至80%，最高貸款期限則降至25年。

　　北京之后，石家莊、廣州等多個(gè)城市進(jìn)入樓市調(diào)控。根據(jù)公開統(tǒng)計(jì)，如果算上自2月28日起全國(guó)陸續(xù)宣布限購(gòu)的城市，全國(guó)已經(jīng)有超過40個(gè)城市啟動(dòng)升級(jí)了限購(gòu)限貸措施。

　　上述舉措是為了貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策導(dǎo)向以及《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》文件精神，在國(guó)家貨幣政策穩(wěn)健中性，市場(chǎng)資金價(jià)格趨升環(huán)境下，更好地支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，金融去杠桿在房地產(chǎn)貸款的增速上已經(jīng)略有體現(xiàn)。截至3月末，房地產(chǎn)貸款余額28.39萬億元，同比增長(zhǎng)26.1%，增速比上年末回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。一季度房地產(chǎn)貸款新增1.7萬億元，占同期新增貸款的40.4%，比2016年底低4.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7.54萬億元，同比增加7.4%，比上年末回落0.9個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人住房貸款余額19.1萬億元，同比增長(zhǎng)35.7%，比上年末回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　“總體來說，住房貸款在中國(guó)還會(huì)以相對(duì)比較快的速度發(fā)展，但是確實(shí)要適當(dāng)平衡，隨著住房產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)整，估計(jì)會(huì)適當(dāng)放慢?！比嗣胥y行行長(zhǎng)周小川在今年全國(guó)“兩會(huì)”記者發(fā)布會(huì)上說道。

　　“國(guó)家調(diào)控明確指出，房子是用來住的，不是用來炒的。我的基本判斷是房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅度的暴漲，那么在這樣的環(huán)境下，房地產(chǎn)就不是一個(gè)高暴利的行業(yè)。它的發(fā)展會(huì)趨于理性，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控?！毙軉④S說。

　　上述國(guó)有大行分行行長(zhǎng)表示，事實(shí)上，今年上半年房地產(chǎn)貸款增速還是較快，但是明顯在結(jié)構(gòu)上發(fā)生變化了，不像去年房地產(chǎn)基本就是一家獨(dú)大，今年中小企業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施都在投?！暗冗@兩個(gè)月陸續(xù)放款之后，后續(xù)簽的合同少了，成交量就少了，反映在房地產(chǎn)貸款上的數(shù)據(jù)變化會(huì)更加明顯?！?/p>

　　掣肘貨幣政策

　　接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪的多位銀行業(yè)分析人士認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)貸款最大的風(fēng)險(xiǎn)威脅來自房?jī)r(jià)大幅度下跌。上述國(guó)有大行分行行長(zhǎng)認(rèn)為，房?jī)r(jià)如果下跌達(dá)到30%或?qū)⒂瓉泶蟮慕鹑陲L(fēng)險(xiǎn)，但是這個(gè)現(xiàn)象發(fā)生的概率非常小。

　　但余永定則認(rèn)為，2009年以來房地產(chǎn)貸款的高速增長(zhǎng)恐怕已經(jīng)成為中國(guó)貨幣政策所要面臨的最大問題。截至2016年底，中國(guó)房地產(chǎn)貸款余額已由2009年的7.3萬億元上升到26.7萬億元，累計(jì)增長(zhǎng)了264%。

　　余永定分析，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格飛漲同房地產(chǎn)貸款的急劇增長(zhǎng)是脫不了干系的。據(jù)劉勝軍先生提供的數(shù)字，2016年四大行新增貸款超過60%流向房地產(chǎn)。其中某一大行的房地產(chǎn)貸款比重超過80%。這些數(shù)字是非常驚人的，其含義不言而喻。

　　為此，余永定建議，為了防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，貨幣的適度緊縮在理論上是沒有爭(zhēng)議的，但在實(shí)踐中分寸的拿捏卻十分困難。

　　對(duì)比上世紀(jì)日本地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)的金融震蕩，貨幣松緊的適度性是危機(jī)誘發(fā)的一個(gè)重要因素。

　　上世紀(jì)80年代的日本，樓市和股市存在巨大泡沫，日本政府開始收縮貨幣政策，從1989年5月開始，日本央行連續(xù)三次提高貼現(xiàn)利率，但是此時(shí)泡沫已經(jīng)過大。1990年1月12日，日本股市暴跌70%，導(dǎo)致大量公司破產(chǎn)，其擁有的大量不動(dòng)產(chǎn)涌入市場(chǎng)，房?jī)r(jià)開始跌跌不休。

　　1991年，巨大的地產(chǎn)泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。企業(yè)破產(chǎn)導(dǎo)致了銀行的壞賬，1993年，日本不動(dòng)產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總額高達(dá)3萬億日元，21家主要銀行宣告產(chǎn)生1100億美元的壞賬，其中三分之一與房地產(chǎn)有關(guān)。數(shù)年后，幾家大銀行相繼倒閉。從1991年開始，日本房?jī)r(jià)持續(xù)下跌了26年，徹底改變了人們對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)知。

　　聚焦中國(guó)，一方面房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增速貢獻(xiàn)不可忽視；另一方面，房地產(chǎn)貸款近些年高速發(fā)展所帶來的金融高杠桿隱患，日漸凸顯，如何在兩者之間尋求平衡值得思考。

　　在一季度經(jīng)濟(jì)的反彈中，基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)投資均發(fā)揮了重要作用。兩者的（名義）增長(zhǎng)速度分別達(dá)到23.3%和9.1%。房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)的作用從數(shù)據(jù)中已有體現(xiàn)。

　　房地產(chǎn)投資對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增速的貢獻(xiàn)，一定程度也使得房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)貨幣政策構(gòu)成掣肘。市場(chǎng)更擔(dān)心，貨幣政策繼續(xù)收緊對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)造成一定打擊進(jìn)而影響宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

　　某接近央行人士向《財(cái)經(jīng)》記者表示，貨幣政策會(huì)考慮資產(chǎn)價(jià)格，包括房?jī)r(jià)，但不是考慮的重點(diǎn)，當(dāng)然，信貸政策，也就是對(duì)房地產(chǎn)的貸款會(huì)比較重視?！氨硗馊谫Y往往流入房地產(chǎn)，MPA將表外融資納入其中，也會(huì)影響房地產(chǎn)。”

　　在我國(guó)房地產(chǎn)貸款構(gòu)成中，個(gè)人住房貸款占比接近70%，這其中不排除“炒房一族”。上海銀監(jiān)局局長(zhǎng)韓沂2017年初在內(nèi)部的講話中也提到，上海地區(qū)2016年新增個(gè)人住房按揭貸款3350億元，占全轄新增貸款的50%。

　　一位資深的銀行信貸人員嘆氣說，“只能說實(shí)體經(jīng)濟(jì)太差了?！薄叭绻衅渌找媛矢枚夷軌虮ＷC風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，銀行一定不會(huì)選擇按揭貸款?！?/p>

　　但對(duì)于房貸高速增長(zhǎng)給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來的影響，也有另一種解讀。

　　人民銀行行長(zhǎng)周小川在今年全國(guó)“兩會(huì)”記者發(fā)布會(huì)上表示，去年，個(gè)人購(gòu)房貸款的增長(zhǎng)，一方面有助于居民買房子，同時(shí)，在一些城市特別是三四線城市住房庫存比較多，有助于降庫存。但是，反過來說，在一二線城市又容易使住房?jī)r(jià)格上升。

　　“總體上來看，個(gè)人通過住房貸款購(gòu)房，實(shí)際上資金轉(zhuǎn)到開發(fā)商。房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)很長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈，會(huì)帶動(dòng)一系列產(chǎn)業(yè)供給，所以，這個(gè)貸款不能簡(jiǎn)單看作是買房子，實(shí)際上會(huì)傳遞到相當(dāng)大的產(chǎn)業(yè)鏈上。同時(shí)，這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈還帶動(dòng)與它相平行的一些產(chǎn)業(yè)鏈，比如家用電器等?！?/p>

　　正是貨幣政策的上述兩難，給了房地產(chǎn)商博弈的自信。

　　某房地產(chǎn)代理公司人士向《財(cái)經(jīng)》記者表示，開發(fā)商現(xiàn)在本身資金寬裕，如果判斷趨勢(shì)不好可能甩貨。但是現(xiàn)在是階段性的，主流的開發(fā)商都有賭的心態(tài)，而過去的歷史都是央行沒有頂住，最后放松貨幣政策。

　　“不信央行不放，你現(xiàn)在能熬得住，我也能熬得住，過去歷史顯示央行肯定是熬不住的。”上述房地產(chǎn)代理公司人士說出了當(dāng)前大多數(shù)房企的心態(tài)。

　　張大偉表示，對(duì)比2009年，從信貸角度來說現(xiàn)在只是一個(gè)緊平衡，價(jià)格上升的影響是逐漸的，如果繼續(xù)收緊會(huì)出現(xiàn)量變到質(zhì)變的情況，現(xiàn)有的狀態(tài)如果繼續(xù)持續(xù)，開發(fā)商能承受的時(shí)間在6個(gè)-9個(gè)月。

　　多位專業(yè)人士表示，目前一些城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀是有價(jià)無市，成交量特別小，政府調(diào)控限購(gòu)之后，成交量也會(huì)受到影響。預(yù)計(jì)下一步房?jī)r(jià)存在微調(diào)的可能性。

　　根據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)：2017年5月份，北京二手房成交均價(jià)環(huán)比4月份同期下滑2.4%，二手住宅市場(chǎng)實(shí)際簽單量環(huán)比4月份同期下降34.2%。跌幅最大的是通州區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)，幅度都超過了20%。同時(shí)，受“3·17”樓市調(diào)控影響，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)正在迅速降溫。剛剛過去的5月，北京新建商品住宅共網(wǎng)簽2912套，同比下降38%。

　　“從長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)會(huì)調(diào)整，但是泡沫不會(huì)破，國(guó)家也會(huì)把它的風(fēng)險(xiǎn)控制在相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，去年的房?jī)r(jià)總體增速實(shí)在是太快了，現(xiàn)在有一定的收縮也是很正常的?！鄙鲜龃笮蟹中行虚L(zhǎng)說道。

　　某商業(yè)銀行總行授信部負(fù)責(zé)人分析，一旦房地產(chǎn)行業(yè)崩盤，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)影響較大，一是房地產(chǎn)牽涉46個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)；二是如果房?jī)r(jià)跌，對(duì)民眾信心的打擊也會(huì)非常大。

　　有分析人士指出，房地產(chǎn)政策還是要看經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，特別是失業(yè)率情況。如果經(jīng)濟(jì)再度嚴(yán)重下滑，失業(yè)率飆升，再度放松樓市政策也不是不可能。這個(gè)時(shí)候，還希望未來兩年房?jī)r(jià)大漲，并據(jù)此投資，很有可能落入流動(dòng)性緊縮帶來的陷阱。

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