應(yīng)避免主動刺破房地產(chǎn)泡沫

　　瑞穗證券亞洲首席經(jīng)濟學(xué)家 沈建光

　　自2015年“3·30”房地產(chǎn)政策以來，伴隨著去庫存調(diào)整、信貸政策放松，以及契稅政策調(diào)整等，中國房地產(chǎn)市場發(fā)生顛覆性反轉(zhuǎn)，從前兩年庫存積壓一舉進入一輪快速的上升通道。房價漲幅之大，漲速之快前所未有。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70大中城市房價數(shù)據(jù)，2016年末，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市同比漲幅都超過20%。即便如此，一線城市也并非領(lǐng)漲，合肥房價同比漲幅46.3%、廈門同比漲幅41.5%，一、二線漲幅也向三線城市蔓延，全面的漲幅態(tài)勢已然成行。中國一二線城市用兩年時間即完成了發(fā)達國家用數(shù)十年完成的房價翻倍。中國房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫，泡沫又能維持多久成為了國內(nèi)外市場關(guān)心的焦點。

　　螺旋式上升的“房價—收入”周期

　　不難發(fā)現(xiàn)，過去十幾年中國房地產(chǎn)市場漲多跌少，且每次下跌都是在政策調(diào)控下的短期回落，其后由于政策由緊轉(zhuǎn)松，報復(fù)性反彈后，房價都會在很短的時間便超過前期峰值。中國房地產(chǎn)鮮有下降周期，且諸多國際衡量泡沫的指標處于高位，但這種情況得以長久持續(xù)，并未出現(xiàn)房地產(chǎn)危機。

　　在筆者看來，之所以中國房價屢控屢漲，泡沫不曾爆破，最主要的原因是中國獨有的房地產(chǎn)“螺旋式上升”模式。在泡沫積聚之際，監(jiān)管者并未采取類似于上個世紀末日本政府主動刺破房地產(chǎn)泡沫的做法，反而短期內(nèi)通過行政手段防止泡沫進一步擴大，再推動收入的改善在發(fā)展中化解泡沫。具體來看，過去歷次中國房地產(chǎn)周期均顯示，中國房價先是一段時間的快速增長，其后引致嚴厲的政策調(diào)控措施，調(diào)控導(dǎo)致短期內(nèi)供需關(guān)系以及房價上漲預(yù)期改變，再通過經(jīng)濟增長帶動收入提升，為高企的房價提供了支撐。

　　這種“螺旋式上升”房地產(chǎn)泡沫的特殊模式之所以能在中國得以實現(xiàn)，主要得益于中國過去三十年前所未有的高增長。改革開放以來，中國經(jīng)濟一直享受著改革開放與經(jīng)濟全球化的紅利，經(jīng)濟增速整體上保持了高速增長，收入增速多年來保持兩位數(shù)。2013年以來，收入增速回落至10%以內(nèi)，但整體上也保持了8%-9%的較高水平，不低于GDP名義增速。這就使得，即便中國房地產(chǎn)泡沫短期出現(xiàn)，高速發(fā)展的基本面也能消化泡沫，進而降低房地產(chǎn)危機的風險。

　　與以往不同的是，由于中國已處于由高速收入增長向中高速增長轉(zhuǎn)變的新常態(tài)時期，未來收入很難延續(xù)以往兩位數(shù)的較高增長，甚至可能由于轉(zhuǎn)型，出現(xiàn)短期的結(jié)構(gòu)性失業(yè)。雖然2016年下半年開始中國經(jīng)濟出現(xiàn)反彈，但長期來看，中國已經(jīng)進入“三期疊加”時期，即增長速度換擋、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛、前期刺激政策消化時期。

　　近兩年的一、二線城市房價比以往漲得都兇狠，說明市場未對收入放緩有充分預(yù)期，相反，憑借以往房價只漲不跌的經(jīng)驗，仍有人認為中國房地產(chǎn)市場具備獨特性、相信政府會為房地產(chǎn)背書就能對抗經(jīng)濟規(guī)律。

　　中國房地產(chǎn)市場的獨特之處

　　試將中國的房地產(chǎn)市場特殊情況與日本當年房地產(chǎn)泡沫時期進行對比，不難發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場的獨特之處。

　　一是中日購房者的購房資金來源與購房者結(jié)構(gòu)不同。對于東京的投資者，似乎很難想象，中國普遍存在父母舉全家之力為子女在一、二線城市購房而傾其所有的現(xiàn)象。通過父母支持購房首付、子女還貸的模式在東京投資者看來很難理解。這個背景也解釋了為什么北京首次購房者年齡僅為27歲，在東京卻達到了41歲。而從近年來購房者構(gòu)成來看，與泡沫共舞的也并非是投資者想象中的富人。新增房屋購置者大多為首套剛需，如購置婚房。此外，購置二套改善型需求在一線城市也比較普遍，如購置學(xué)區(qū)房，或為父母購置養(yǎng)老住房?？梢园l(fā)現(xiàn)，這部分人以城市中產(chǎn)為主，并非富豪。

　　二是中國獨特的土地財政。中國并未推出房產(chǎn)稅，土地收入仍然是當前地方政府重要的資金來源。而從博弈論的角度來看，政府通過限制供給，保持土地拍賣的高價是維持長期穩(wěn)定收入的占優(yōu)策略。

　　三是中國一線城市資源的集中程度難以比擬。中國一線城市擁有其他城市無可比擬的資源與就業(yè)機會，獨特的戶籍制度又使得要素流通并不自由。同時，中國的住房租賃市場尚不成熟，租賃市場往往缺少契約精神，諸多因素造成了一線城市新市民往往傾向于在就業(yè)幾年內(nèi)便購置自有住房。而城市的高速發(fā)展與人口集聚，又使得教育、醫(yī)療資源等發(fā)展顯得相對滯后且不均衡，這使得改善型需求，諸如學(xué)區(qū)房需求也十分旺盛。

　　四是政府對房地產(chǎn)市場政策強有力的干預(yù)。

　　房地產(chǎn)過熱的五大風險

　　房地產(chǎn)始終是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)加建筑業(yè)占GDP比重超過12%。且考慮到，房地產(chǎn)的發(fā)展情況還直接影響到家具、建材、裝潢材料的相關(guān)消費，并與上下游企業(yè)的發(fā)展，金融行業(yè)的風險以及地方政府收入都有著緊密聯(lián)系，作用更是不容忽視。例如，在房地產(chǎn)稅尚未進入實質(zhì)性進展階段，市政債開閘并未有所突破之時，土地收入仍舊是地方政府收入的重要來源。而一旦房地產(chǎn)市場崩盤，不僅影響投資與消費，也將減少財政收入，也使抵押品價格下降從而誘發(fā)銀行壞賬上升，無異于中國經(jīng)濟硬著陸。

　　但是，這輪房地產(chǎn)市場顯然已不僅僅是資產(chǎn)泡沫大小的問題，而是對整體經(jīng)濟形成了五大風險。

　　風險一是這次房價的全面上漲與經(jīng)濟走勢和居民收入預(yù)期背離，缺乏基本面的支撐。這樣的上漲之所以值得擔憂，在于其既沒有經(jīng)濟良好的預(yù)期，也沒有收入大幅上漲的支持。之前，房價與經(jīng)濟走勢相關(guān)，經(jīng)濟走強，預(yù)期收入提升，購房需求增加導(dǎo)致房價上漲，資產(chǎn)價格走高推升財富效應(yīng)進而帶動消費與經(jīng)濟，似乎是更加良性的循環(huán)。然而，當前中國經(jīng)濟面臨的情況恰恰并非如此，即便自2016年第三季度開始宏觀經(jīng)濟迎來一波上升趨勢，也主要靠基建和房地產(chǎn)支持，經(jīng)濟主體活力仍然較差。預(yù)計2017年第一季度經(jīng)濟增速已經(jīng)見頂，下半年經(jīng)濟下行壓力加大。在此背景下，房地產(chǎn)市場一枝獨秀，高杠桿透支了居民對未來收入與經(jīng)濟的預(yù)期，一旦情況轉(zhuǎn)差，金融風險必將有所增加。

　　風險二是恐慌性購房、投機性購房增加經(jīng)濟脆弱性，一旦預(yù)期扭轉(zhuǎn)，可能加大金融風險?？梢钥吹剑斍叭绱藵q幅已導(dǎo)致恐慌性購房情緒蔓延。任何有關(guān)房地產(chǎn)政策的風吹草動，市場便草木皆兵。

　　風險三是住宅用地供給不足，樓市香港化趨勢明顯。盡管中國內(nèi)地整體國土面積較大，但住宅用地整體較低，供給受到制約，這點與香港情況類似。一方面，當前中國內(nèi)地主要土地是耕地，18億畝的耕地紅線不得動搖；另一方面城市大量土地又被建設(shè)用地占據(jù)，留給住宅用地的少之又少，這也是住宅用地拍賣地王層出不窮的原因之一。

　　風險四是房價過快上漲加大收入差距，損害社會公平。正如香港樓市所反映出的問題，一旦房價漲幅超出普通民眾承受能力，也會拉大收入差距，加劇社會矛盾。根據(jù)香港特區(qū)政府統(tǒng)計出的數(shù)據(jù)，自1971年至2011年的40年間，香港的基尼系數(shù)上漲了25%，從0.43升至0.537，接近0.6的國際警戒線。而其間房價大幅上漲，2003年至2015年的13年中，香港整體房價上漲了4倍，同時香港普通民眾居住條件難以改善。而當前香港爆發(fā)出的一系列社會問題，都與收入差距擴大有較大關(guān)系。以此為鑒，避免樓市香港化至關(guān)重要。

　　風險五是房地產(chǎn)一枝獨秀，或?qū)⒍糁妻D(zhuǎn)型與創(chuàng)新。比居民加杠桿更加令人擔憂的是，房地產(chǎn)利潤豐厚，遠超出實體行業(yè)收益，打擊企業(yè)家創(chuàng)新的信心，不少企業(yè)家賣掉企業(yè)進入房市的現(xiàn)象令人擔憂。與此同時，創(chuàng)新是未來轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵，然而高房價無疑推高了創(chuàng)新的成本。

　　避免刺破房地產(chǎn)泡沫

　　一直以來，房價都與房地產(chǎn)政策密切相關(guān)。2013年以來，決策層希望通過打造房地產(chǎn)市場的長效機制，比如推出房產(chǎn)稅，走出房地產(chǎn)市場短期調(diào)控，行政性干預(yù)過強導(dǎo)致市場波動過大的怪圈。然而，由于此前去庫存位列五大任務(wù)，出乎意料地推升了一、二線城市房價過快上漲。此時，政策面臨兩難，一旦出手調(diào)控，政策力度把握困難，經(jīng)濟下行之下，擔憂打擊經(jīng)濟；而若不出臺政策，恐慌性購房推高房價，并加大金融系統(tǒng)風險。且以出臺何種手段也有顧慮，如房地產(chǎn)稅雖然是既定改革，但在此背景下，反而怕用力過度，造成不可預(yù)期的損失。

　　在處理現(xiàn)下房地產(chǎn)風險上，筆者認為中國應(yīng)避免主動刺破泡沫。1989年，日本央行強勢加息，自1989年6月到1990年8月5次上調(diào)政策利率從2.5%至6.0%，主動刺破泡沫。相比之下，如今中國政府對待泡沫方面十分小心，正如上文“房價—收入螺旋式上漲”的化解泡沫模式中所述，在顯示出泡沫征兆時，監(jiān)管層采取行政手段打壓房價持續(xù)上漲的勢頭，但避免刺破泡沫?？v觀過去十幾年，每次意識到泡沫的存在，政府總會出臺措施，換得其后幾年房地產(chǎn)市場的短暫平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)危機。

　　中國房地產(chǎn)市場五大風險使得調(diào)整樓市政策持續(xù)十分必要。在筆者看來，關(guān)鍵在于扭轉(zhuǎn)恐慌性購房的預(yù)期，比如增加充足的土地供應(yīng)、引導(dǎo)信貸資金合理配置、因地制宜地啟動地方房地產(chǎn)政策、避免資金過度進入房地產(chǎn)市場等。而從長遠來看，改革沒有捷徑可走，通過居民加杠桿幫助企業(yè)降杠桿的嘗試是有風險的，切實推動結(jié)構(gòu)性改革，比如國企改革，才是解決問題的根本途徑。要控制泡沫，短期的限購已經(jīng)越來越?jīng)]有效果，更多供給側(cè)改革，特別是土地改革、戶籍改革、房產(chǎn)稅等稅制改革的長效機制的建設(shè)已尤為迫切。

　　建立“購租并舉”住房制度正當其時

　　近日，我國第一部規(guī)范住房租賃的法規(guī)，《住房租賃和銷售管理條例》(簡稱《條例》)公開征求意見，這標志著我國住房進入租賃時代。據(jù)統(tǒng)計，目前我國約1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%，未來還將新增2億人進入租房市場?！稐l例》發(fā)布既是形勢倒逼，也恰逢其時?！稐l例》近一半篇幅放在保障承租人權(quán)利上，當然也維護出租人權(quán)益，激勵供應(yīng)端，確保租賃責權(quán)利平衡。同時，也規(guī)定政府將監(jiān)管重點從新房轉(zhuǎn)向存量房，如信息披露、秩序規(guī)范、租金管理等。立法只是第一步，基礎(chǔ)秩序的構(gòu)建亟待展開。發(fā)達國家(地區(qū))長期租賃人口占比50%左右、租賃關(guān)系穩(wěn)定，租賃秩序規(guī)范，值得我們借鑒。

　　德國以居民偏好租房、秩序井然、低租金稱著于世。目前，德國住房自有率僅43%，租賃占57%的份額。首先，住房供應(yīng)上租賃優(yōu)先。德國新建房屋必須在一定期限內(nèi)讓給政府出租，或按管制租金出租，過了限期才能按市場租金出租。因此，德國租賃房源充足?！岸?zhàn)”以來，德國共建設(shè)1000多萬套社會住房，可供3000萬人居住，多數(shù)為租賃住房，而德國人口僅8100萬。其次，機構(gòu)租賃起到“壓艙石”的作用。中低收入者租賃需求更大，租賃是公共產(chǎn)品。2011年，德國1860萬套租賃房中，政府公租房(450萬套)占24%，私人機構(gòu)房(410萬套)占22%。再次，采取近乎苛刻的租金管制。一戰(zhàn)時，德國就將租金管制寫進民法典，并設(shè)單章規(guī)定住房租賃。二戰(zhàn)后，面對住房短缺，德國每一個地區(qū)制定固定的房租價格表，禁止提高房屋租金。上世紀60年代后，房屋短缺局面緩解，缺房率3%以下城市取消房租限制。歐債危機后，發(fā)達經(jīng)濟體量化寬松，樓價上漲史無前例。2012年12月，德國議會通過更嚴格的漲租限制，各州主要地區(qū)房租3年內(nèi)漲幅不得超過15%，房主不得將租金提高至平均水平的10%以上。最后，德國租賃權(quán)益保障也很細致，如建立安全與健康標準評估體系，確?！翱删有浴?；中介費和房屋修繕費等全部由房主承擔；租房和買房享有等同的公共權(quán)益，只要居民合法納稅，就可享有本地公共服務(wù)。

　　日本與我國一樣，受儒家文化熏陶，崇尚置業(yè)才能安定，人多地少，但住房問題并不突出，這與二戰(zhàn)后開啟的租賃房屋建設(shè)“三支箭”密切相關(guān)。1951年，日本發(fā)布了《公營住宅法》，由中央向地方補助，修建出租住房，覆蓋地區(qū)月收入倒數(shù)25%的家庭。凡符合住房困難或收入限制的人均可申請，租金為同區(qū)域商品房租金的四分之一至三分之一。截至2003年，公營住宅共建設(shè)218萬套。1955年，日本頒布《住宅公團法》，國家出資75%、地方出資25%設(shè)立公團，在住房嚴重不足的大城市興建公寓。上世紀60年代城市化高速推進期，公團實施了兩個“5年計劃”，共建設(shè)了63.4萬套住房，70%為出租住房。租賃房屋的最后一支箭是非營利機構(gòu)住房。為穩(wěn)定雇傭關(guān)系，上世紀60-70年代，很多企業(yè)開始擁有社宅和宿舍。據(jù)2007年調(diào)查，提供補貼或租金的企業(yè)占48.4%、提供社宅和宿舍的占35%。1945-1977年，日本共新建2854萬套住宅，公營、公團、非盈利企業(yè)占40%。

　　自1934年《國民住宅法》出臺，美國就強調(diào)租賃公平、可負擔的原則。首先，租賃房源穩(wěn)定可靠。2015年，全國120萬戶低收入家庭入住廉租公寓。租賃房源中，71%來源于個人并交于專業(yè)租賃機構(gòu)管理，20%來源于公司或非政府組織。其次，住房法規(guī)定，業(yè)主不得以承租者種族、性別等而歧視，房主提供適合居住的設(shè)備，接受政府監(jiān)督。只要身份合法，租房與購房在子女入學(xué)、社會福利等方面無差異。再次，規(guī)范租賃管理，租賃機構(gòu)、房源、補貼標準及聯(lián)系方式全部公開。最后，聯(lián)邦住房與城市發(fā)展部每年對530個大城市、2045個縣房價進行評估，發(fā)布租金參考價。

　　香港租賃市場的特點是中介服務(wù)和監(jiān)管明晰。一方面，中介服務(wù)在前端信息匹配，供需匹配成功后，中介對物業(yè)查冊，核對房屋基本信息；另一方面，簽約過程中中介給業(yè)主、租客提供信用保證，如為租客出具《出租資料表》，對按揭、用途、出租限制等作背書。1997年，香港發(fā)布《地產(chǎn)代理條例》，規(guī)定地產(chǎn)中介從業(yè)資格、權(quán)利和義務(wù)。2004年，香港發(fā)布《業(yè)主與租客條例》，確保租賃雙方責權(quán)利平衡，如租客未在規(guī)定期限后15天交租，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途，業(yè)主有權(quán)收回房屋；2個月不交租，業(yè)主有權(quán)拍賣屋內(nèi)物品；租期超過3年，須以契據(jù)訂立租約，在土地注冊處注冊，此后業(yè)主售房，須征得租客同意。

　　發(fā)達國家和地區(qū)的經(jīng)驗表明，發(fā)展租賃市場，一是要將租賃作為政府供給公共服務(wù)的內(nèi)容，加強公共財政建設(shè)，將新移民、新就業(yè)大學(xué)生租房需求視為公共產(chǎn)品，甚至是保障的一部分，納入公共財政。這樣，才能為增加租賃供應(yīng)、打造低租金環(huán)境、加強中介監(jiān)管，讓租房享有同等公共服務(wù)創(chuàng)造環(huán)境；二是壯大政府公租，穩(wěn)定租賃關(guān)系和市場秩序。目前，我國公租房占比太低，90%的可出租房屋來自私人住宅；三是發(fā)展機構(gòu)租賃。機構(gòu)租賃是長期經(jīng)營，非“一錘子買賣”，機構(gòu)租賃多了，秩序就規(guī)范了。我國機構(gòu)租賃滯后有兩大原因，公租房供應(yīng)少，帶頭作用不足，地價和財務(wù)成本高，相比開發(fā)和銷售，租賃收益的吸引力并不大；四是加強市場秩序建設(shè)。目前，政府管理重點在新房，存量房特別是租賃房一直是空白。整體來看，租賃權(quán)益保障、租賃服務(wù)標準、投訴處理、政府職責等方面的秩序還亟待規(guī)范，要以落實條例對于出租人、承租人、中介機構(gòu)、地方政府等責權(quán)利，作為市場秩序建設(shè)的目標。

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