炒港股很簡單

劉鑾鴻作為香港知名富豪之一，一向有無寶不落的作風，更因海嘯期間成功運作中核國際，股價逆勢大漲6倍而備受投資者追捧。

最近旗下的利福地產(chǎn)(2183)宣布易手，股份隨即出現(xiàn)不錯的炒作。然而，借用丘吉爾的話，這不是結束，這甚至不是結束的開始，利福地產(chǎn)的炒作剛剛拉開帷幕。

香港最優(yōu)秀的地產(chǎn)殼之一。

股份于4月13日宣布易手，劉鑾鴻將以每股5.18元的價錢，出售利福國際所持有的59.56%股份。今次的買家為福州地產(chǎn)商，三盛投資的創(chuàng)始人及總裁林榮濱。

要分析今次交易，可以從多方面入手，首先是利福地產(chǎn)本身的歷史。利福是于2013年9月12日從利福國際分拆上市。當時的招股價為每股1.98元，發(fā)行8，360萬股，集資約1億6千萬元。

當時這個分拆在財技上十分高技術。因為利福地產(chǎn)當時的主要資產(chǎn)是內(nèi)地的幾塊地皮，而且大部分地都未開始開發(fā)，也甚少正常的賣地或租金收入。所以當時聯(lián)交所也曾經(jīng)拒絕這個分拆上市。但背后的團隊花了不少時間去說服聯(lián)交所，最終也得到聯(lián)交所的批準，由此可見劉鑾鴻背后有財技高手。

根據(jù)利福地產(chǎn)上市時的招股文件顯示，集團主要資產(chǎn)是內(nèi)地的幾塊未發(fā)展地皮，甚少收入，也沒有甚么負債，可見利福地產(chǎn)在分拆上市時已經(jīng)天然地具備成為一只絕佳質(zhì)地殼股的條件。根據(jù)利福地產(chǎn)最新的年報，其總資產(chǎn)為18.3億港元，其中大部份為物業(yè)，現(xiàn)金、存款和流動金融資產(chǎn)加起來則有5.06億元。負債方面，只有3.5億元的稅務負債及6百萬的應付款，沒有其他負債。利福地產(chǎn)是一只十分干凈的股票。

變相封盤惜售，散戶手中只有5%的籌碼

由于利福地產(chǎn)是分拆上市的關系，所以在剛剛上市時會較多街貨。這顯然不是大股東想看到的，于是一輪震蕩過后，股價很快就跌穿招股價，并一度低見0.9元，跌穿1元的水平，較招股價有55%的跌幅。但經(jīng)過長時間低位的收集，現(xiàn)在利福地產(chǎn)的街貨幾乎是絕無僅有，股價亦拾級而上。

在2016年12月，利福地產(chǎn)就發(fā)表過股權集中報告，指有17名股東持有17.5%的股份，連同大股東及一致行動人士持有的74.91%股份，相當于已發(fā)行股本的92.4%。投資日報研究部更估計，這只股票實際上的街貨可能少于5%！

而從股份交易的質(zhì)地來看，在股權結構上，由母公司利福國際持有約60%，劉鑾鴻及其家屬則私人地持有約15%。今次出售的，是利福國際持有那手約60%的股份，作價是12.93億港元，相等于利福地產(chǎn)每股5.18元。新主亦會以相同的價格去和其他股東作全面收購。

以12.93億除60%，利福地產(chǎn)在今次賣殼中的整體估值大約是22億元。根據(jù)2016年報，利福地產(chǎn)的資產(chǎn)凈值是14.77億元，今次賣殼的殼價大約是7億元左右，屬合理水平。

新主林榮濱肯用超過20億元去作全購，也是大氣魄的表現(xiàn)。在這次收購之中，林榮濱有部份資金從東興證券融資回來。

具體操作是林榮濱透過MegaRegalLimited這間公司去收購利福地產(chǎn)，而MegaRegalLimited則會發(fā)行優(yōu)先股給東興證券以獲得11.5億元資金去收購利福地產(chǎn)，同時抵押了MegaRegalLimited和利福地產(chǎn)給東興證券。值得留意的是部份優(yōu)先股可以在全購完成6個月后兌換為17，236，625股利福地產(chǎn)股份，相當于利福地產(chǎn)已發(fā)行股本約4.1%。

賣殼留一手！后市可憧憬

今次賣殼交易中出售的只有利福地產(chǎn)約60%股份，那么劉鑾鴻私人持有的約15%股份會如何處理呢？

這其中隱含著不少學問。在通告中，劉鑾鴻表示擬提呈5%股份接納全購要約，自己則保留約9.97%股份。劉鑾鴻私人保留9.97%股份，究竟有甚么意義呢？

首先，從財技上來說，根據(jù)《上市規(guī)則》定義，持有上市公司超過10%股份，便是該公司的「主要股東」及「核心關連人士」。而根據(jù)《上市規(guī)則》第8.24條，聯(lián)交所不會視「核心關連人士」為「公眾人士」，因此不會把「核心關連人士」的持股視為「公眾持股量」。反向推理，假如持有低于10%股份，便有可能被視為「公眾持股」。

現(xiàn)在假設利福地產(chǎn)新主林榮濱在全購后持有75%股份，加上劉鑾鴻保留的9.97%股份，他們加起來明手便可以持有約85%股份，也不用向其他人配售股份以維持公眾持股量。因為劉鑾鴻的股份可以計入「公眾持股」。所以這個安排使得新主和舊主可以在全購后明手持有最多的股票，是十分高明的財技，確保貨源絕對歸邊！

而從心理上分析，劉鑾鴻留有一手股票，可能是看好利福地產(chǎn)全購后的走勢。對于劉鑾鴻這些超一線富豪而言，幾億元的殼價根本不足以滿足他們的胃口，反而在運作之中，如何將利潤最大化，如何能夠令同行眼前一亮，也是他們要考慮的問題。所以今次劉鑾鴻決定保留股份，無疑就是很好利福地產(chǎn)未來的股價走勢，希望留有的這一手股份，可以為他帶來額外的利潤。

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