產(chǎn)業(yè)立鎮(zhèn)考驗(yàn)資本現(xiàn)金流

“去地產(chǎn)化”為大勢所趨

　　2017年5月26日，住建部辦公廳下發(fā)了《關(guān)于做好第二批全國特色小鎮(zhèn)推薦工作的通知》，要求第二批300個(gè)國家級特色小鎮(zhèn)在6月30日前申報(bào)完成。這是既去年10月公布了首批127個(gè)全國特色小鎮(zhèn)名單后，住建部再次在全國范圍內(nèi)啟動(dòng)特色小鎮(zhèn)的推薦工作。

　　這份通知中明確要求，對存在以房地產(chǎn)為單一產(chǎn)業(yè)，鎮(zhèn)規(guī)劃未達(dá)到有關(guān)要求、脫離實(shí)際，盲目立項(xiàng)、盲目建設(shè)，政府大包大攬或過度舉債，打著特色小鎮(zhèn)名義搞圈地開發(fā)，項(xiàng)目或設(shè)施建設(shè)規(guī)模過大導(dǎo)致資源浪費(fèi)等問題的建制鎮(zhèn)不得推薦。

　　這表明特色小鎮(zhèn)的建設(shè)的房地產(chǎn)化傾向引起了政府部門的警惕。自去年自國家三部委公布特色小鎮(zhèn)名單和發(fā)布相關(guān)政策后，不到半年時(shí)間內(nèi)，已有多家房企發(fā)布了小鎮(zhèn)戰(zhàn)略，旅游小鎮(zhèn)、科技小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、未來小鎮(zhèn)等等各種小鎮(zhèn)紛紛涌現(xiàn)。一些地區(qū)不乏存在以特色小鎮(zhèn)之名行房地產(chǎn)開發(fā)之實(shí)的現(xiàn)象，這背離了特色小鎮(zhèn)的初衷。

　　此次住建部要求推薦特色小鎮(zhèn)需滿足的六項(xiàng)條件中，特色和產(chǎn)業(yè)位列前兩位，首先要求具備良好的發(fā)展基礎(chǔ)、區(qū)位優(yōu)勢和特色資源，能較快發(fā)展起來，其次要求實(shí)施并儲備了一批質(zhì)量高、帶動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

  特色小鎮(zhèn)開發(fā)首先面臨就是定模式的問題，需選擇房地產(chǎn)模式還是金融資產(chǎn)模式。北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院詳細(xì)規(guī)劃研究中心三所所長楊軍表示，這兩種模式是截然不同的，都存在風(fēng)險(xiǎn)。

　　楊軍說，從市場角度來看，政府要求產(chǎn)業(yè)投資比一定要占所有投資比的60%以上，但有大量的小鎮(zhèn)是不合格的，而且在第一批名單已經(jīng)功成名就的小鎮(zhèn)，他們投資比是最低的，很核心的原因就是過度房地產(chǎn)化。

　　楊軍認(rèn)為，房地產(chǎn)對特色小鎮(zhèn)最開始是必須的，但是后期應(yīng)該逐步退出，全程重資產(chǎn)對特色小鎮(zhèn)風(fēng)險(xiǎn)是很大的。在傳統(tǒng)的金融資產(chǎn)模式當(dāng)中，政府加資本雙主體的模式在特色小鎮(zhèn)也存在風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橘Y本天生是快速逐利的，在特色小鎮(zhèn)的逐利當(dāng)中產(chǎn)業(yè)和運(yùn)營方更具有主體價(jià)值，應(yīng)該讓資本做投資的屬性進(jìn)入特色小鎮(zhèn)的建設(shè)。

　　相偉認(rèn)為，與過去推進(jìn)城鎮(zhèn)化的政策相比，這一輪特色小鎮(zhèn)的政策是以規(guī)范引導(dǎo)為主，而不是以支持性政策為主，大部分省里政策的核心是創(chuàng)建制，即不再是基層有個(gè)想法就臺支持政策而是事后獎(jiǎng)補(bǔ)為主，這是一個(gè)很大的創(chuàng)造。

　　袁昕表示，總結(jié)國內(nèi)現(xiàn)階段成功經(jīng)驗(yàn)，特色小鎮(zhèn)要想發(fā)展，至少要具備產(chǎn)業(yè)升級、科技創(chuàng)新與植入或者消費(fèi)帶動(dòng)這三種基礎(chǔ)條件之一。同時(shí)，特色小鎮(zhèn)的建設(shè)要具備完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，必須明確政府、社會(huì)資本、運(yùn)營與開發(fā)企業(yè)等各領(lǐng)域之間的有效銜接與高效互動(dòng)。

　　國家發(fā)改委實(shí)施 “千企千鎮(zhèn)工程” 的工作思路提出特色小鎮(zhèn)下一步的工作方向，強(qiáng)調(diào)規(guī)范引導(dǎo)、市場主體、健全機(jī)制、文化傳承和防范房地產(chǎn)。希望通過搭建一個(gè)“一網(wǎng)一庫（物聯(lián)網(wǎng)和信息庫）”的新平臺，來實(shí)現(xiàn)企業(yè)和城鎮(zhèn)的對接。

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