時(shí)間:2017-06-21 18:24 來(lái)源:中國(guó)證券網(wǎng) 瀏覽量:
6月初,多地集中公布近期供地計(jì)劃。記者發(fā)現(xiàn),目前熱點(diǎn)城市均在控制地價(jià)上做文章,除了普遍采用“限價(jià)”這種主要手段外,還有競(jìng)拍保障房、現(xiàn)房銷售、限定開(kāi)發(fā)周期、房源一次性開(kāi)盤(pán)等多種限制手段在各地紛紛出現(xiàn)。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,5月份一二線城市土地成交量顯著下滑,三四線城市活躍度則明顯提升,高溢價(jià)、高單價(jià)地塊頻出,“面粉貴過(guò)面包”現(xiàn)象隱現(xiàn)。
多種手段平抑地價(jià)
6月1日掛牌11宗地塊僅一日后,南京國(guó)土局再掛出13宗地塊,其中1宗為商辦混合用地,其余12宗為商住宅用地,并且11宗設(shè)置了最高限價(jià)。公告顯示,13宗地塊掛牌起始總價(jià)達(dá)293.4億元。
6月2日,無(wú)錫市國(guó)土資源局網(wǎng)站掛出梁溪區(qū)XDG-2016-47號(hào)商住地塊,該地塊土地出讓金起始價(jià)21.7億元,最高限價(jià)32.53億元。該地塊除了常規(guī)的最高限價(jià)要求外,還增加了一個(gè)限制條款:即當(dāng)該地塊總價(jià)達(dá)到或超過(guò)26億元,溢價(jià)率19.82%時(shí),競(jìng)得人須現(xiàn)房銷售,由住建部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)管。當(dāng)?shù)貕K網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí),如仍有2家或2家以上單位要求繼續(xù)競(jìng)買(mǎi)的,將停止網(wǎng)上限時(shí)競(jìng)價(jià),改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)確定競(jìng)得人,所有接受最高限價(jià)的競(jìng)買(mǎi)人均可參加搖號(hào),競(jìng)得人的成交價(jià)為最高限價(jià)。
根據(jù)廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局的出讓安排,廈門(mén)市將于6月21日出讓5宗地塊,這將是廈門(mén)繼5月18日土拍后的再一次土地出讓。5宗地塊總出讓土地面積約14.78萬(wàn)平方米,總建筑面積為32.51萬(wàn)平方米,總起始價(jià)達(dá)65.37億元。
出讓公告明確,其中包含住宅用地的4宗地塊采用“限地價(jià)、競(jìng)配建”方式拍賣出讓,不設(shè)拍賣底價(jià)。當(dāng)拍賣競(jìng)價(jià)達(dá)到競(jìng)價(jià)上限價(jià)格時(shí),不再接受更高報(bào)價(jià),轉(zhuǎn)為競(jìng)報(bào)無(wú)償移交政府的居住建筑面積(以下簡(jiǎn)稱“競(jìng)配建面積”)。每次競(jìng)報(bào)競(jìng)配建面積應(yīng)不少于500平方米,競(jìng)報(bào)競(jìng)配建面積最高者為競(jìng)得人。成交土地出讓金即為競(jìng)價(jià)上限價(jià)格。
在廈門(mén)的限制條款中,還增加了“競(jìng)買(mǎi)人需在交地之日1年內(nèi)開(kāi)工,開(kāi)工之日起3年內(nèi)完成項(xiàng)目建設(shè)”的要求,并且首次明確規(guī)定:受讓人應(yīng)一次性申請(qǐng)?jiān)摰貕K合同項(xiàng)下宗地商品住房預(yù)售許可證,并一次性全部對(duì)外公開(kāi)銷售。
三四線土地市場(chǎng)活躍度上升
克而瑞房地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,5月300城經(jīng)營(yíng)性土地成交213幅,環(huán)比下降31%;成交建筑面積1633萬(wàn)平方米,同、環(huán)比跌幅分別為48%和31%;成交總金額1079億元,同、環(huán)比分別下跌40%和34%,土地成交規(guī)模連續(xù)五個(gè)月走低。土地成交單價(jià)年內(nèi)首次回落,5月平均成交樓板價(jià)6607元/平方米,環(huán)比微降4%,但同比仍漲15%。
雖然土地成交面積、金額、樓板價(jià)都在回落,但5月份土地平均溢價(jià)率升至49.77%,環(huán)比增加13.4個(gè)百分點(diǎn)。其中一線城市平均溢價(jià)率為14.7%,環(huán)比再度下降14.4個(gè)百分點(diǎn);二線城市溢價(jià)率達(dá)到46.1%,環(huán)比上升了15.9個(gè)百分點(diǎn);三四線城市溢價(jià)率高達(dá)84.4%,環(huán)比再增加6.2個(gè)百分點(diǎn)。二線城市溢價(jià)率仍相對(duì)較高,三四線城市土地市場(chǎng)開(kāi)始走熱,是目前各地依然嚴(yán)格控制土拍市場(chǎng)的重要原因。相對(duì)一線城市,目前市場(chǎng)熱點(diǎn)已轉(zhuǎn)移到部分發(fā)展前景良好、土地出讓底價(jià)較低的三四線城市。
從5月土地成交的分布情況來(lái)看,一二線城市成交量顯著下滑,三四線城市土地市場(chǎng)活躍度明顯提升??硕饠?shù)據(jù)顯示,5月一線城市成交建筑面積149萬(wàn)平方米,同、環(huán)比分別下滑70%和56%;二線城市成交建面759萬(wàn)平方米,同、環(huán)比分別下跌64%和46%;三四線城市5月成交建筑面積725萬(wàn)平方米,同環(huán)比漲幅分別為33%和14%。值得注意的是,三四線城市高溢價(jià)、高單價(jià)地塊頻出,“面粉貴過(guò)面包”現(xiàn)象隱現(xiàn)。
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