上海首批只租不售地塊11.5億成交 樓面單價不足6000元

　　隨著“租”這個字越來越得到重視，“只租不售”的土地模式也將更多的出現(xiàn)。7月24日，上海（樓盤）首批公開出讓的兩幅租賃住房用地正式成交。

　　此次成交的兩幅地塊，一幅位于浦東新區(qū)張江南區(qū)，土地面積約6.5萬平方米，可建建筑面積約13萬平方米，由上海張江(集團(tuán))有限公司競得，成交價格為7.24億元，成交樓面單價為每平方米5569元。另一幅地塊位于嘉定區(qū)嘉定新城，土地面積約2.85萬平方米，可建建筑面積7.13萬平方米，由上海嘉定新城發(fā)展有限公司競得，成交價格為4.24億元，成交樓面單價為每平方米5950元。兩幅土地采取“只租不售”模式，項目建成后將至少提供1897套租賃住房房源。

　　上海首次推出的這兩塊租賃住房用地所在的區(qū)域，在很多業(yè)內(nèi)人士看來，地理位置堪稱優(yōu)越，用意更加深遠(yuǎn)。即使土地性質(zhì)“只租不售”，開發(fā)商也依然視其為香餑餑。就在7月4日上海市規(guī)劃和國土資源局掛出這兩宗地塊時，許多大型開發(fā)商均表示出了拿地的熱情。不過，此次競得兩宗地塊的均為國有企業(yè)。有消息指出，雖然有超過30家房企提交了競買申請書，但兩塊地卻分別只有1家企業(yè)提交競買保證金。

　　成交樓面單價僅“四位數(shù)”，這與上海其他同地段的土地拍賣價格相比顯得有些“格格不入”。不過，地價低并不代表門檻低，實際上持有型租賃住房對開發(fā)商的運營能力和資金要求更高。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，目前能夠接下租賃用地的房企并不多，更加考驗房企的開發(fā)、運營、資本運作等綜合能力。租賃物業(yè)要做到持續(xù)產(chǎn)生價值，一方面租賃本身能夠產(chǎn)生租金收益和相對應(yīng)的增值收益，另一方面要通過運營提升物業(yè)市場價值，也就是價格，這些都是房企可能面臨的新問題。在張宏偉看來，企業(yè)融資和資本市場運作的能力則更為關(guān)鍵，特別是物業(yè)進(jìn)入成熟階段后如要退出變現(xiàn)，就需要利用金融工具，比如REITS等各種證券化手段。此外，有分析人士表示，兩個項目的租金回報率至少都在6%以上。

　　其實，在近期發(fā)布的“十三五”住房發(fā)展規(guī)劃中，上海已明確加大租賃住房用地的供應(yīng)和加快租賃住房的建設(shè)，預(yù)計新增供應(yīng)各類住房約170萬套，其中租賃住房約70萬套。易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的最新報告顯示，2017年6月北上深及三亞（樓盤）等4個城市租金嚴(yán)重過高。根據(jù)房租收入比公式 ，計算出各城市房租收入比值。具體城市來看，北京（樓盤）（58%）、深圳（樓盤）（54%）、三亞（48%）、上海（48%）等4個城市房租收入比高于45%，屬于租金嚴(yán)重過高城市。

　　雖然“只租不售”用地在上海是首次推出，但在全國范圍內(nèi)，北京、佛山（樓盤）等地已有先例。去年12月，萬科曾在北京海淀區(qū)拿過兩塊地，100%自持，期限70年。另外，今年6月萬科又以最高限價25.3億元奪得佛山南海桂城平洲一宗住宅用地，并自持這塊地上所有物業(yè)，70年不出售。

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