北京8萬(wàn)以上樓盤(pán)放行是取消限價(jià)了？圈內(nèi)人說(shuō)出內(nèi)幕

　　今天很多人問(wèn)我，對(duì)北京取消限價(jià)怎么看？怎么回事？我第一反應(yīng)是，不可能啊。據(jù)說(shuō)，今年北京發(fā)預(yù)售證，有個(gè)不成文的規(guī)定，商品住宅預(yù)售價(jià)格每平米不得超過(guò)8萬(wàn)元，高于此價(jià)一律不發(fā)預(yù)售證。而現(xiàn)在北京住建委放行了三個(gè)超過(guò)8萬(wàn)的項(xiàng)目，具體分別為豐臺(tái)中國(guó)璽住宅預(yù)售價(jià)格最高為96023元/㎡、金茂府住宅預(yù)售價(jià)格95000元/㎡、昆侖域住宅預(yù)售價(jià)格最高為95705元/㎡。就因?yàn)檫@事，導(dǎo)致很多人恐慌，以為政府放松調(diào)控，房?jī)r(jià)又要漲了，然后其他城市的中介就跟抓到了救命稻草一樣，大肆宣揚(yáng)當(dāng)?shù)卣{(diào)控即將放松。櫻桃小房子擔(dān)心大家被誤導(dǎo)，所以就跟北京的地產(chǎn)圈內(nèi)人士了解了情況，以正視聽(tīng)。

　　1、三個(gè)項(xiàng)目為什么拿到了9萬(wàn)多的預(yù)售證？

　　第一，項(xiàng)目位置比較好，有兩個(gè)位于北京南二環(huán)邊上，都是三環(huán)內(nèi)，周邊二手房?jī)r(jià)格目前都是10萬(wàn)以上，按道理，新盤(pán)價(jià)格比二手房是要高的，現(xiàn)在的價(jià)格比二手房低了，也低于市場(chǎng)預(yù)期價(jià)，其實(shí)已經(jīng)是限價(jià)了。第二，中國(guó)璽兩個(gè)月前發(fā)過(guò)一期預(yù)售證，7萬(wàn)9，因?yàn)楸戎苓叾址勘阋藘扇f(wàn)，結(jié)果一搶而空，托人才能買(mǎi)到，都是“關(guān)系戶”買(mǎi)，這次過(guò)了8萬(wàn)，價(jià)格相比前一期確實(shí)是高了些，但是，因?yàn)檫@次項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的位置也比較好，上次賣(mài)的都是邊角戶，靠近醫(yī)院、靠近市政建設(shè)的地方，價(jià)格自然會(huì)便宜些，同一個(gè)小區(qū)，樓王位置，與臨街和路邊的價(jià)格肯定不同。第三，三個(gè)項(xiàng)目的拿地價(jià)格比較高，是2015年的地，分別是4萬(wàn)、5萬(wàn)、5.2萬(wàn)，加上建筑成本，財(cái)務(wù)成本，如果賣(mài)8萬(wàn)多，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)錢(qián)賺，而且都是比較高端的項(xiàng)目。第四、三個(gè)項(xiàng)目都是由央企開(kāi)發(fā)的，招商地產(chǎn)、華潤(rùn)、金茂，央企反正也是國(guó)家的，總不能讓他們虧本，央企虧了，就相當(dāng)于政府自己虧了嘛。第五、北京之前沒(méi)有讓8萬(wàn)以上的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，是因?yàn)楸本┱{(diào)控需要考慮馬上給市場(chǎng)價(jià)格降溫，但不代表未來(lái)一直不會(huì)讓高于8萬(wàn)的樓盤(pán)賣(mài)，因?yàn)槭聦?shí)上不可能，中心區(qū)的樓盤(pán)，不可能按照郊區(qū)的價(jià)格賣(mài)，現(xiàn)在行情穩(wěn)定了，房?jī)r(jià)已經(jīng)穩(wěn)中有降，市場(chǎng)恐慌情緒平息了，那就可以慢慢放行高價(jià)樓盤(pán)，只要能夠從均價(jià)上控制房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲，那調(diào)控的目的也就達(dá)到了，但不代表限價(jià)放松了。補(bǔ)充，北京房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志說(shuō)，這三個(gè)項(xiàng)目以單價(jià)9.5萬(wàn)元獲批預(yù)售證，更多帶有個(gè)案性質(zhì)，因?yàn)轫?xiàng)目本身的土地、資金成本較高，而且三個(gè)項(xiàng)目均有國(guó)資介入，給予放行也是考慮到其運(yùn)營(yíng)壓力及國(guó)有資產(chǎn)增值保值的需求。但這并不意味著所有項(xiàng)目都會(huì)無(wú)限制放行，北京限價(jià)政策不會(huì)全面松動(dòng)。

　　2、限價(jià)會(huì)取消嗎？

　　限價(jià)在目前的調(diào)控期，是不可能取消的。北京這個(gè)情況，在深圳已經(jīng)有了，我再拿深圳解釋下，大家就明白了。深圳新房均價(jià)去年最高是超過(guò)6萬(wàn)，目前是5.5萬(wàn)/平米，今年前面幾個(gè)月為了完成均價(jià)環(huán)比穩(wěn)中有降的任務(wù)，關(guān)內(nèi)也沒(méi)有讓超過(guò)5萬(wàn)多的樓盤(pán)入市。但后來(lái)就批了幾個(gè)八萬(wàn)十萬(wàn)的項(xiàng)目，為什么？是不限價(jià)了嗎？絕對(duì)不是，限價(jià)依然存在，但是對(duì)高價(jià)盤(pán)慢慢放行了。隨著樓市降溫，限價(jià)的原則，從一開(kāi)始一律不允許高價(jià)盤(pán)開(kāi)盤(pán)，變?yōu)榫唧w樓盤(pán)按不同區(qū)域具體來(lái)定指導(dǎo)價(jià)。這說(shuō)明調(diào)控放松了嗎？真的不是，你想，一個(gè)城市不同區(qū)域不同價(jià)格肯定不一樣對(duì)吧，拿的土地價(jià)格都不一樣，核心區(qū)域，土地價(jià)格都超過(guò)5萬(wàn)了，難道你不讓它以七萬(wàn)八萬(wàn)開(kāi)盤(pán)嗎？不可能吧，除非你政府暗中返地價(jià)，或者開(kāi)發(fā)商囤地，過(guò)幾年再開(kāi)發(fā)，但一線城市還是比較透明的，政府返地價(jià)，現(xiàn)在是不存在了。如果一刀切，一直卡著不讓所有高價(jià)盤(pán)開(kāi)盤(pán)肯定不可能，只是剛開(kāi)始為了給市場(chǎng)立刻降溫，不得已而采取的一刀切，不同區(qū)域限制價(jià)格不同，才是回歸正常的限價(jià)政策。而且政府的調(diào)控目標(biāo)是均價(jià)穩(wěn)中有降，在批一個(gè)核心區(qū)域的高價(jià)樓盤(pán)時(shí)，就會(huì)測(cè)算，需要在郊區(qū)開(kāi)幾個(gè)低價(jià)樓盤(pán)，才能使均價(jià)處于什么價(jià)位，只要均價(jià)環(huán)比不漲就可以。櫻桃小房子以深圳灣的華潤(rùn)悅府二期為例，備案均價(jià)12萬(wàn)/平米，最低9萬(wàn)3，最高備案價(jià)約16.3萬(wàn)，同一個(gè)盤(pán)，最高價(jià)和最低價(jià)，每平米可以相差7萬(wàn)！這個(gè)價(jià)格，在我們普通人看來(lái)好貴，但跟前期價(jià)格比，卻便宜了不少，2015年12月，悅府一期開(kāi)盤(pán)，創(chuàng)下均價(jià)14萬(wàn)/平米，銷(xiāo)售8成的神話，最便宜的一套也接近3千萬(wàn)，現(xiàn)在批的價(jià)格比2015年還便宜，可見(jiàn)政府依然是限價(jià)了。

　　北京是首都，調(diào)控更加具有全國(guó)指導(dǎo)意義，政府一定會(huì)考慮政策放松的負(fù)面效果，所以大家放心吧，調(diào)控不是兒戲，在房?jī)r(jià)沒(méi)有穩(wěn)定前，至少兩三年內(nèi)，政策是不會(huì)放松的，政府要考慮輿情，考慮民心。

　　上一輪調(diào)控從2010年開(kāi)始，也是直到2014年才放松吧，中間好幾次，有地方政府都想偷偷放松，但被曝光后，都立刻收回了。

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