次貸危機(jī)又來?美國房?jī)r(jià)中位數(shù)破20萬 專家:不會(huì)出事

　　近日，美國最大的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺(tái)Zillow集團(tuán)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年6月，全美房?jī)r(jià)總價(jià)的中位數(shù)漲至20.04萬美元（約合人民幣133.53萬元），這是美國房?jī)r(jià)中位數(shù)史上首次突破20萬美元。

　　最近的趨勢(shì)表明，全美購房興趣已經(jīng)恢復(fù)至2006年前的水平。房產(chǎn)調(diào)研機(jī)構(gòu)CoreLogic的美國房?jī)r(jià)指數(shù)（HPI）預(yù)測(cè)顯示，2017年5月至2018年5月這一年時(shí)間內(nèi)，美國房?jī)r(jià)還將上漲5.3%。

　　雖然房?jī)r(jià)大好代表經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，但也不禁讓人擔(dān)心，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)再次出現(xiàn)泡沫？

　　需求大而已

　　專家：不認(rèn)為會(huì)出現(xiàn)泡沫

　　每日經(jīng)濟(jì)新聞就此采訪了全美住宅建筑商協(xié)會(huì)（NAHB）高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家邁克·尼爾。邁克·尼爾顯然并不擔(dān)心，他表示：“我們不認(rèn)為全美房地產(chǎn)市場(chǎng)處于泡沫中，低失業(yè)率和就業(yè)增長(zhǎng)證明了這一點(diǎn)?！?/span>

　　美國麻省理工大學(xué)房地產(chǎn)研究中心的威廉·惠頓（William Wheaton）教授更是認(rèn)為“沒有其他跡象表明美國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在‘泡沫’。我并不擔(dān)心它會(huì)重復(fù)出現(xiàn)——事實(shí)恰好相反?！?/span>

　　美國房?jī)r(jià)總價(jià)中位數(shù)走勢(shì) 數(shù)據(jù)來源：Zillow

　　回顧當(dāng)年的次貸危機(jī)，因?yàn)槊缆?lián)儲(chǔ)毫無顧忌的寬松貨幣政策，導(dǎo)致了銀行信貸的過度擴(kuò)張。

　　那些按正常風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不應(yīng)該獲得住房抵押貸款的所謂“次優(yōu)級(jí)”客戶也成了銀行競(jìng)相推銷貸款的對(duì)象。2001~2005年，發(fā)達(dá)國家房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到了近一倍，平均每年增幅達(dá)15%。這就刺激很多人超出了自己付款能力來貸款購房。而貸款的人越多，房?jī)r(jià)越是看漲。

　　但是，到了2006年，形勢(shì)發(fā)生了變化。美聯(lián)儲(chǔ)從2004年開始的連續(xù)17次加息，到此時(shí)利率飆升至5.25%，還貸的負(fù)擔(dān)增加，很多人無法繼續(xù)還貸，“次級(jí)”貸款客戶大批破產(chǎn)。

　　次貸危機(jī)爆發(fā)后，美國住宅市場(chǎng)經(jīng)歷了數(shù)年的休整，并于2012年正式步入回暖期，進(jìn)入2017年，房屋買家旺盛的需求，加上不斷萎縮的房屋庫存，繼續(xù)推高了房?jī)r(jià)指數(shù)：美國房?jī)r(jià)中值史上首次超過20萬美元。

　　庫存變緊的同時(shí)，房?jī)r(jià)上升，這讓人很容易將庫存減少的原因歸結(jié)于待售房屋數(shù)量減少。但理由并非如此。

　　那么，房屋庫存下降的原因何在？美國官方數(shù)據(jù)顯示，今年6月，房屋庫存同比下滑11.4%。

　　事實(shí)上，不是房屋供給變少了，而是需求變得白熱化：盡管房屋供給比率變化平穩(wěn)，但是購房者卻在以更快的速度買進(jìn)。特別是中國買家，在次貸危機(jī)后，中國人在美國房產(chǎn)海外買家的占比已從2007年的9%增長(zhǎng)至如今的14%。

　　中國買家購房年花317億美元：

　　65%全款 26%申請(qǐng)美國貸款

　　花50萬美元，就能通過朋友介紹的經(jīng)紀(jì)人在美國買一棟聯(lián)排別墅......來自四川省成都市的吳女士未多加思索，便當(dāng)即拍板，在美國加利福尼亞州帕薩迪納（Pasadena）市全款購置了一套房產(chǎn)。

　　事實(shí)上，跟吳女士一樣赴美購房的中國人越來越多。

　　根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的報(bào)告，2016年4月至2017年3月期間，中國買家在美國的購房成交總額達(dá)到317億美元，超過了來自加拿大、英國、墨西哥和印度的買家，成交金額連續(xù)四年蟬聯(lián)冠軍，創(chuàng)下新高。同期，中國買家購入40572套房產(chǎn)，購房數(shù)量連續(xù)三年榮登美國海外住房買家榜第一名。

　　為什么越來越多的中國人熱衷于購買美國房產(chǎn)呢？美國最大的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺(tái)Zillow集團(tuán)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞倫·特拉薩斯表示，“就業(yè)和子女教育是中國人赴美購房的主要驅(qū)動(dòng)因素之一?！彼瑫r(shí)指出，“投資也是中國買家赴美購房的主要原因之一?！?/span>

　　在美購房的吳女士就是一個(gè)典型的例子。她向每日經(jīng)濟(jì)新聞透露，她與丈夫共同經(jīng)營著一家公司，兒子在美國賓夕法尼亞大學(xué)就讀碩士，在美國買房一方面是為了自家人的居住所需，另一方面也是以投資為目的配置海外資產(chǎn)。

　　根據(jù)NAR的報(bào)告顯示，2016年4月至2017年3月期間赴美購房的中國買家中有65%選擇全款買房，26%申請(qǐng)美國貸款。

　　然而，中國買家要想在美國申請(qǐng)到房貸是非常困難的事。據(jù)匯豐銀行網(wǎng)站信息，除了復(fù)雜申請(qǐng)抵押貸款的手續(xù)，國外買家的首付比例也比較高，甚至達(dá)到40%以上，利率也比當(dāng)?shù)鼐用窀摺?/span>

　　對(duì)此，特拉薩斯向記者解釋說：“通常，只有那些在中國和美國均有業(yè)務(wù)運(yùn)營的銀行才愿意貸款給這類買家，因?yàn)橹挥兴麄儾拍茉u(píng)估貸款人的信用風(fēng)險(xiǎn)及收入，一旦貸款人拖欠貸款不還，他們有能力回收其資產(chǎn)?！?/span>

　　Ing則告訴記者，她經(jīng)手的中國買家?guī)缀蹙捎萌钯彿俊?/span>

　　房?jī)r(jià)這么高，購房者需警惕風(fēng)險(xiǎn)

　　買房熱潮如此洶涌，購房者仍需警惕風(fēng)險(xiǎn)。居外網(wǎng)中國業(yè)務(wù)總監(jiān)、美國持牌經(jīng)紀(jì)人吳光慧以親身經(jīng)歷給中國購房者2個(gè)忠告：

　　第一、選擇供求較平衡的成熟社區(qū)，避開產(chǎn)業(yè)單一的城市及地區(qū)。在選擇租客的時(shí)候，可用三分之一這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)衡量租客支付能力，即房租為租客全家收入的1/3。建議由專業(yè)的物管托管公司管理投資房和租客。

　　第二、有能力及符合貸款條件的買家，鼓勵(lì)利用杠桿，但要了解貸款條例。理智選擇適合自己的貸款產(chǎn)品，首付也盡可能多付一些。最后是租金收入可抵扣每月房貸加上所有其他持有成本，如房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)和社區(qū)費(fèi)；要有一定的可調(diào)動(dòng)現(xiàn)金儲(chǔ)備在海外賬戶，萬一房貸和租金不能持平，可以補(bǔ)上。

　　的確，截至今年5月，美國房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月創(chuàng)下新高。同時(shí)，CoreLogic HPI預(yù)測(cè)顯示，在2017年5月至2018年5月這一年時(shí)間內(nèi)，美國房?jī)r(jià)還將上漲5.3%。

　　諾斯福解釋說：“經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇以及抵押貸款利率的下降刺激了需求的增長(zhǎng)。2017年7月，美國失業(yè)率小幅下跌至4.3%，這使許多家庭都有能力購房。不僅如此，美國30年固定利率貸款的抵押貸款利率如今非常之低，2017年7月的平均利率僅為3.9%。然而，新房修建數(shù)量依然保持在較低的水平，待售房產(chǎn)量保持在近30年的新低，供不應(yīng)求使得房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升?！?/span>

　　▲美國購房興趣走勢(shì) 數(shù)據(jù)來源：全美住宅建筑商協(xié)會(huì)

　　摩根士丹利美國固定收益研究部主管Vishwanath Tirupattur也曾表示，受潛在購房者（尤其是千禧一代）增多、待售房屋數(shù)量接近新低、抵押貸款申請(qǐng)放松等因素影響，今年美國房?jī)r(jià)的年增長(zhǎng)率將達(dá)到4%。

　　房利美研究組向每日經(jīng)濟(jì)新聞表示，在勞動(dòng)力市場(chǎng)改善的大環(huán)境下，緩慢提高抵押貸款利率能夠推動(dòng)美國房市在未來1~5年內(nèi)的持續(xù)增長(zhǎng)，只是房?jī)r(jià)上漲會(huì)有所放緩，但未來5年房?jī)r(jià)并不會(huì)下降。

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