住房租賃新政密集出臺 租售同權(quán)影響幾何？

　　上周（2017/08/21-2017/08/27）40個重點城市新房合計成交環(huán)比下降7.5%；8月截至上周累計環(huán)比7月下降0.8%，較去年8月下降40.4%，其中三線城市成交放緩明顯，隨著金九銀十推盤旺季來臨，同比基數(shù)壓力仍在，市場拐點是否真正來臨值得密切關(guān)注。

　　近期住建部及各地政策密集出臺一系列鼓勵發(fā)展住房租賃市場的相關(guān)政策，其中包括最為引人注目的“租售同權(quán)”。

　　值得一提的是，近日國土資源部會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，并制定了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》。

　　中銀國際認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場泡沫化程度依然較高的背景下，國家推動住房租賃市場的發(fā)展，根本出發(fā)點在于激活住房租賃的市場需求，以平衡房地產(chǎn)市場供需矛盾，平抑房價，推動住房向居住屬性回歸。在政策力挺下，租房時代已經(jīng)越來越近。

　　“租售同權(quán)”同什么權(quán)？

　　戶籍制度是我國長期以來實施的一項基本的國家行政制度，目前城市各種公共、準(zhǔn)公共服務(wù)基本與戶籍掛鉤，擁有戶籍可以享受當(dāng)?shù)匕ń逃?、醫(yī)療、社會保障等各種公共服務(wù)的權(quán)利。由于歷史原因和管理的需要，在不同的城市，房產(chǎn)與戶籍、房產(chǎn)與某項公共服務(wù)也進(jìn)行了一定程度的交叉掛鉤。因此，“租售同權(quán)”只是一個概念統(tǒng)稱，不能一概而論，各地政府根據(jù)自身情況和目標(biāo)人群來具體定義這一概念的不同內(nèi)涵，并決定所同“權(quán)”的含金量。

　　“租售同權(quán)”的影響幾何？

　　中銀國際認(rèn)為，在房產(chǎn)調(diào)控政策將會長期存在的預(yù)期下，房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的完善需要在此期間不斷磨合和修正，近期政策重心已經(jīng)在逐漸向住房市場傾斜，配套制度和國企資源也將會跟上，這將會對整個租房購房市場乃至社會產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

　　房價：租房市場鼓勵政策對房價預(yù)期上漲的所在城市的整體趨勢方向不會產(chǎn)生較大影響，但會大幅放緩房價上漲速度，而房產(chǎn)缺乏吸引力的城市，并沒有出臺鼓勵租房政策的必要和動力，城市房價繼續(xù)分化的趨勢將長時間延續(xù)。

　　投資：在各種因素的共同作用下，租售同權(quán)對房地產(chǎn)投資并無太多負(fù)面影響。就2017年而言，在土地供給增加、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流改善等因素作用下，中銀國際對房地產(chǎn)投資實際完成情況并不悲觀，預(yù)計在幾輪強(qiáng)力調(diào)控政策的影響下，下半年房地產(chǎn)投資增速逐漸放緩后將保持一個相對穩(wěn)定的水平，不會對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長起到拖累作用。

　　租金：隨著城市的發(fā)展和成本的逐漸提高、從購房市場轉(zhuǎn)移至租房市場需求的不斷增多，長期來看房租將分層次呈穩(wěn)步上漲趨勢，政府供給租賃房上漲速度將慢于個人或機(jī)構(gòu)提供的租賃房。另外，“租售同權(quán)”政策本身也將會帶動資源集中區(qū)域房租上漲。

　　人口：類似“租售同權(quán)”的將部分公共服務(wù)和租房進(jìn)行掛鉤的政策為城市控制人口、調(diào)節(jié)人口結(jié)構(gòu)提供了非常有效的抓手。一線城市在制定“租售同權(quán)”政策時通過與戶籍等其他權(quán)利配套設(shè)？較高門檻，在控制人口增長速度的同時還對人口結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整。二線城市則利用將戶籍等權(quán)利和租房掛鉤，降低外來人才生活成本，幫助外來人才解決后顧之憂，增強(qiáng)城市親和力，提高對人才的吸引力。

　　制度：此次鼓勵租房政策中各地基本都提出建立租賃信息平臺，同時強(qiáng)調(diào)必須是在有關(guān)部門備案的租賃行為才能作為“租售同權(quán)”的依據(jù)，這將為規(guī)范租房市場打下較好的基礎(chǔ)，為租房市場形成長效機(jī)制重要一環(huán)積累重要的信息。另外，租房相關(guān)信息規(guī)范化后，還可以與未來將出臺的房產(chǎn)稅、不動產(chǎn)登記制度進(jìn)行對接，同時還能與金融部門聯(lián)動，為整體房地產(chǎn)長效機(jī)制的完善和地方財政收入轉(zhuǎn)型做好必要的準(zhǔn)備。

　　【投資機(jī)會】

　　數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前A股市場和租售同權(quán)能扯上關(guān)系的多是切入地產(chǎn)中介相關(guān)業(yè)務(wù)，部分涉足長租公寓。據(jù)了解，很多房地產(chǎn)開發(fā)商其實也涉足租賃市場，只不過業(yè)務(wù)占比暫時還不大。

　　A股目前部分租售同權(quán)概念股：

　　世聯(lián)行(12.31 -1.20%,診股)：公司是一家地產(chǎn)顧問代理公司，公司主要從事房地產(chǎn)顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，服務(wù)的主要對象包括相關(guān)政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、機(jī)構(gòu)及個人業(yè)主；有長租公寓業(yè)務(wù)世聯(lián)紅璞。

　　市北高新(9.49 +0.21%,診股)：公司地處上海，主營業(yè)務(wù)為園區(qū)產(chǎn)業(yè)載體開發(fā)經(jīng)營及園區(qū)產(chǎn)業(yè)投資的綜合運營商，下屬有多家地產(chǎn)中介公司。

　　三六五網(wǎng)(23.40 -2.17%,診股)：公司是一家專注服務(wù)于房地產(chǎn)和家居行業(yè)，致力于為我國房地產(chǎn)和家居消費者提供行業(yè)資訊、產(chǎn)品信息搜索和查詢等服務(wù)，以降低其交易成本，同時幫助我國房地產(chǎn)和家居企業(yè)應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行產(chǎn)品推廣和銷售的企業(yè)，其主營業(yè)務(wù)主要包括新房網(wǎng)絡(luò)營銷服務(wù)、二手房網(wǎng)絡(luò)營銷服務(wù)、家居網(wǎng)絡(luò)營銷服務(wù)以及研究咨詢業(yè)務(wù)。

　　昆百大A(12.24 +4.88%,診股)：2017年2月公告，公司重大資產(chǎn)重組的標(biāo)的資產(chǎn)為北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，收購價格為61.82億元。其經(jīng)營范圍主要為從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；經(jīng)濟(jì)信息咨詢；企業(yè)形象策劃等。據(jù)業(yè)績承諾，自2017年1月1日起，我愛我家截至2017年12月31日、2018年12月31日和2019年12月31日歸屬于母公司股東的累積凈利潤分別不低于5億元、11億元及18億元。

　　聯(lián)絡(luò)互動(9.38 +0.11%,診股)：2017年1月份，公司擬使用聯(lián)絡(luò)金融服務(wù)平臺的部分募集資金20422.06萬元，加自籌資金約2674.94萬元，合計23097萬元，購買會找房（北京）網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司部分股權(quán)并對其進(jìn)行增資，股權(quán)轉(zhuǎn)讓和股權(quán)認(rèn)購?fù)瓿珊?，公司持有其完成增資后51.33%的股權(quán)。經(jīng)過2年高速發(fā)展，目前會找房的業(yè)務(wù)已覆蓋全國20多個一線及省會城市。標(biāo)的公司預(yù)測2017，2018，2019年稅后凈利潤將分別達(dá)到1800萬元，3300萬元，4500萬元。

　　華鑫股份(13.01 +0.23%,診股)公司參股子公司上海力敦行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司注冊資本500萬元，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等。

　　新華傳媒(7.28 停牌,診股)：全資子公司上海新置華城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司主營房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，憑借公司在文化傳媒領(lǐng)域的獨特優(yōu)勢，新置華城通過房地產(chǎn)媒體平臺向房地產(chǎn)營銷代理及房地產(chǎn)金融服務(wù)延伸。

　　國創(chuàng)高新(10.55 +2.13%,診股)：2017年1月3日午間披露重組方案，公司擬以38億元購買深圳云房100%股權(quán)，并擬向控股股東國創(chuàng)集團(tuán)等發(fā)行股份募集配套資金不超過20.97億元，用于支付本次交易現(xiàn)金對價、支付中介機(jī)構(gòu)服務(wù)費用及深圳云房營銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)項目與深圳云房云房源大數(shù)據(jù)運營平臺建設(shè)項目。資料顯示，深圳云房是一家以O(shè)2O模式為核心的房地產(chǎn)中介服務(wù)提供商，主要從事新房代理、房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，依托云房源大數(shù)據(jù)平臺、互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)平臺及規(guī)?；€下直營體系，構(gòu)建“線上引流、線下變現(xiàn)”房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺終端品牌商。

　　明牌珠寶(9.10 +1.34%,診股)：2015年12月份，公司擬出資7億元通過受讓，增資取得好屋中國25%股份，好屋中國是國內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)電商平臺和全民眾銷平臺之一，截止至2015年9月30日，好屋中國已完成了全國62個大中城市和4個海外城市的布局，公司業(yè)務(wù)涉及一手房、二手房、社區(qū)以及與房產(chǎn)相關(guān)的金融服務(wù)產(chǎn)品。交易方承諾，2016-2018年度好屋中國扣非后凈利潤分別為18000萬元，25000萬元，32000萬元；2016年9月26日晚間公告，公司擬向交易對方支付現(xiàn)金7.2億元并以10.55元/股發(fā)行1.59億股，作價24億元，收購蘇州好屋75%股權(quán)。交易完成后，公司將持有蘇州好屋100%股權(quán)。

　　張江高科(17.27 -0.58%,診股)：公司主營業(yè)務(wù)包括房產(chǎn)租賃。

　　綠地控股(7.62 +0.13%,診股)：公司是中國第一家躋身《財富》世界500強(qiáng)的以房地產(chǎn)為主業(yè)的綜合性企業(yè)集團(tuán)，并在中國房地產(chǎn)主業(yè)的綜合性企業(yè)集團(tuán)中排名第一位。主營業(yè)務(wù)包括了房地產(chǎn)主業(yè)及其延伸產(chǎn)業(yè)，包括建設(shè)建筑、酒店及商業(yè)運營等業(yè)務(wù)，公司子公司上海金豐易居房地產(chǎn)顧問有限公司、上海天豐房地產(chǎn)顧問有限公司等從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

　　深圳能源(6.59 +0.00%,診股)：2017年8月16日晚公告，控股子公司媽灣公司擬將開發(fā)建設(shè)的深圳市南山區(qū)電力花園二期住宅項目整體定向、分期向深圳市人才安居集團(tuán)有限公司租售。該項目設(shè)計住宅總建筑面積約4.88萬平方米，共545套商品房，其中年內(nèi)擬完成81套商品房的出售，剩余部分暫以整體租賃形式出租。

　　三湘印象(7.05 +0.57%,診股)：公司全資子公司上海三湘房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，經(jīng)營范圍包含房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)信息咨詢等，成立于2003年，是上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會理事單位。

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