馬光遠(yuǎn)評(píng)議：三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)比王者榮耀都讓人著迷

時(shí)間：2017-07-05 11:04 來(lái)源：南方財(cái)富網(wǎng) 瀏覽量：

　　今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體特點(diǎn)是：熱點(diǎn)降溫，量?jī)r(jià)都松動(dòng)，買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈關(guān)系逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)整體降溫和變天已經(jīng)成為定局；三四線(xiàn)開(kāi)始明顯上漲，已經(jīng)環(huán)比上漲七個(gè)月。

　　熱點(diǎn)城市降溫因?yàn)檎?，以前?kù)存過(guò)大的三四線(xiàn)為什么大漲，原因仍然是迄今沒(méi)有放棄的“去庫(kù)存”政策，這是三四線(xiàn)城市上漲的最大推手。

　　熟悉我的觀點(diǎn)的人都知道，我一直反對(duì)房地產(chǎn)“去庫(kù)存”政策。原因有四：

　　第一、“去庫(kù)存”政策完全誤判了中國(guó)房地產(chǎn)的基本面。

　　對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)稍有研究的都知道，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由于土地壟斷、城市分化以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的差距等原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域特征極為明顯。

　　每一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面都不同，甚至每一個(gè)城市的每一個(gè)區(qū)域都有自己的特點(diǎn)。這導(dǎo)致的結(jié)果必然是，有些城市房子不夠，有些城市住房供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩。

　　在中國(guó)，比所謂的“去庫(kù)存”更為重要的，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源錯(cuò)配問(wèn)題，而不是什么“庫(kù)存”問(wèn)題。熱點(diǎn)城市由于人口增量，住房短缺的問(wèn)題仍然沒(méi)有解決，這是主要矛盾和矛盾的主要方面。“去庫(kù)存”政策把側(cè)重點(diǎn)放到供大于求的小城市，屬于本末倒置。

　　而且，在城市分化差距很大的情況下，全國(guó)性的去庫(kù)存政策導(dǎo)致的結(jié)果是不該熱的地方特別熱，導(dǎo)致一二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)暴跌，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)城市之所以暴漲，根本原因就在于對(duì)沒(méi)有庫(kù)存的一二線(xiàn)城市實(shí)施了和三四線(xiàn)以下城市一樣的庫(kù)存政策。也就是要求南方和北方空調(diào)都開(kāi)熱風(fēng)，這本身就很荒唐。

　　第二、中國(guó)的“庫(kù)存”指標(biāo)用的是極具中國(guó)特色的“待售面積”，而不是國(guó)際上很多國(guó)家公認(rèn)的“空置面積”。

　　什么叫“待售面積”，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的解釋?zhuān)按勖娣e”指的是報(bào)告期末已竣工的可供銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷(xiāo)售或出租的商品房建筑面積。很顯然，這個(gè)“待售面積”只能說(shuō)明目前開(kāi)發(fā)商還有多少房子沒(méi)有賣(mài)出去或者租出去，并沒(méi)有包括賣(mài)出去的房子有多少?zèng)]有人住。

　　按照“待售面積”，在2015年提出“去庫(kù)存”政策的時(shí)候，不到7億平，2016年全年待售面積也一直維持在7億平左右。7億平是個(gè)什么概念，2016年新房限售創(chuàng)歷史新高，超過(guò)15億平。7億平的待售面積意味著，這是半年的銷(xiāo)量。去化周期6個(gè)月，這是一個(gè)合理指標(biāo)。

　　也就是說(shuō)，按照“待售面積”衡量庫(kù)存，就根本不存在什么庫(kù)存。既然“庫(kù)存”不嚴(yán)重，為什么還要“去庫(kù)存”？因?yàn)樵谌木€(xiàn)，四五線(xiàn)的城市，房地產(chǎn)真正的危險(xiǎn)不僅在于新建的房子賣(mài)不出去，更在于很多賣(mài)出去的房子空置，二者加總非常嚇人。

　　第三、三四線(xiàn)城市的“庫(kù)存”要不要幫著去？三四線(xiàn)城市住房供需平衡，一些城市供應(yīng)過(guò)剩。過(guò)剩的房子如同過(guò)剩的產(chǎn)能，是多余的東西。

　　按照一個(gè)城市人口的基本面，需要多少存量房子，未來(lái)還需要多少房子，這是一個(gè)基本能確定的數(shù)，如果房子的數(shù)量多于城市居住人口需要的住房數(shù)，多余的房子就是絕對(duì)過(guò)剩。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理告訴我們，絕對(duì)過(guò)剩的房子如同絕對(duì)過(guò)剩的產(chǎn)能，是無(wú)效的供給，無(wú)效的供給本身就是資源的浪費(fèi)。而政策卻想方設(shè)法解決這些已經(jīng)屬于無(wú)效的供給，屬于過(guò)剩的產(chǎn)能。比如，一個(gè)城市需要一萬(wàn)套房子，現(xiàn)在有1.5萬(wàn)套，多余的5000套就是絕對(duì)過(guò)剩的。

　　這些過(guò)剩的房子，無(wú)論是讓房子已經(jīng)足夠的本地人買(mǎi)，還是讓出于投資需要的外地人買(mǎi)，買(mǎi)回去之后仍然不會(huì)居住，仍然屬于過(guò)剩的產(chǎn)能。

　　用寶貴的資源購(gòu)買(mǎi)過(guò)剩的產(chǎn)能，表面上房子賣(mài)出去了，實(shí)質(zhì)上那些房子仍然屬于無(wú)用的東西，最好的辦法就是炸掉，土地還能盤(pán)活。

　　第四、當(dāng)年提出“去庫(kù)存”政策時(shí)，政策把希望寄托在農(nóng)民工身上。我在過(guò)去的多篇文章中對(duì)此都有闡述，中國(guó)房地產(chǎn)過(guò)去兩年的實(shí)際也告訴大家，房地產(chǎn)和農(nóng)民工關(guān)系真的不大。

　　正因?yàn)椤叭?kù)存”政策本身既不符合中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際，在政策執(zhí)行的過(guò)程中，面對(duì)區(qū)域分化明顯的市場(chǎng)，用一個(gè)藥方治病。這個(gè)市場(chǎng)一些城市發(fā)燒，一些城市發(fā)冷，而我們給他們吃了同樣的藥！從而導(dǎo)致不該漲的地方房?jī)r(jià)暴漲。也許只有在中國(guó)，在政策判定“庫(kù)存”很大的情況下卻出現(xiàn)了價(jià)格的暴漲情況。

　　這是直接挑戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理：經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理告訴我們，供應(yīng)過(guò)剩的市場(chǎng)要出清，必須通過(guò)價(jià)格的向下調(diào)整才能實(shí)現(xiàn)。

　　即便“去庫(kù)存”政策導(dǎo)致了和政策預(yù)期基本背離的結(jié)果，很遺憾地是，在房?jī)r(jià)經(jīng)歷2016年的瘋狂，在房地產(chǎn)的重要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)為熱點(diǎn)城市的資產(chǎn)價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)之后，我們卻仍然堅(jiān)持“去庫(kù)存”政策，這讓長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的鄙人實(shí)在大惑不解。

　　傾盆大雨之下，愚昧的農(nóng)夫也不會(huì)繼續(xù)澆灌已經(jīng)泡在水里的土地。特別是，由于沒(méi)有明確放棄“去庫(kù)存”政策，我最擔(dān)心的結(jié)果出現(xiàn)了：資本開(kāi)始向三四線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移，投資的力量撬動(dòng)了供應(yīng)過(guò)剩的三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始把戰(zhàn)線(xiàn)向三四線(xiàn)轉(zhuǎn)移，到三四線(xiàn)拿地，擴(kuò)大開(kāi)發(fā)量。

　　在房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期之下，四三線(xiàn)城市，不管有沒(méi)有人口流入，不管是否屬于都市圈，不管過(guò)剩是否過(guò)剩，大家終于等來(lái)了千年難遇的房?jī)r(jià)暴漲，焦慮的資金像雨滴一樣撲向干渴的土地，奇跡出現(xiàn)了：一些多年來(lái)沒(méi)漲的庫(kù)存嚴(yán)重過(guò)剩的城市發(fā)的房?jī)r(jià)暴漲，過(guò)去10多年賣(mài)不完的房子一夜之間賣(mài)光，地王也出現(xiàn)了，大量的開(kāi)發(fā)商從一線(xiàn)城市向這些以前從來(lái)不光顧的地方轉(zhuǎn)移。這真是一個(gè)能夠創(chuàng)造奇跡的土地！三年之后，這些本來(lái)已經(jīng)住房過(guò)剩的城市的土地上將涌現(xiàn)出更多的房子，到那時(shí)候，不知道會(huì)不會(huì)再次出現(xiàn)奇跡，引來(lái)下一撥饑渴者來(lái)接盤(pán)。