國(guó)企參與住房租賃的三道坎

    近期不少城市陸續(xù)公布了積極發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的具體意見舉措，其中，一些地方明確支持鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)參與租房市場(chǎng)，引發(fā)各界廣泛關(guān)注。

　　長(zhǎng)期以來，國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)一直存在“重售輕租”的問題。房子是用來住的，不是用來炒的。租賃市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展本質(zhì)上是為了讓住房回歸居住屬性，但由于涉及到扭轉(zhuǎn)部分機(jī)構(gòu)或租戶偏重短期利益問題，需要建立一套長(zhǎng)效調(diào)節(jié)機(jī)制。相關(guān)政府部門的監(jiān)管舉措固然非常重要，而市場(chǎng)參與主體結(jié)構(gòu)的豐富完善也必不可少。國(guó)有企業(yè)的積極參與，有望推動(dòng)一批規(guī)?；?、專業(yè)化、規(guī)范化的租賃企業(yè)迅速成長(zhǎng)起來，一些頗具實(shí)力的國(guó)有租賃企業(yè)有可能成為當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)的定海神針。總體來看，國(guó)企參與有利于住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，但仍有一些問題需要解決。

　　首先，住房租賃市場(chǎng)不同于新建商品房市場(chǎng)，有其自身運(yùn)行規(guī)律，國(guó)企能否真正了解和適應(yīng)市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)要求，最終實(shí)現(xiàn)各地制定的政策目標(biāo)，有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

　　實(shí)際上，相對(duì)于新房銷售的高利潤(rùn)而言，我國(guó)租房市場(chǎng)的回報(bào)率較低。在很多大城市，一般的住宅很難通過租賃方式回收購(gòu)房投資。而國(guó)企參與住房租賃市場(chǎng)，必須做好長(zhǎng)租業(yè)務(wù)。長(zhǎng)租業(yè)務(wù)能否盈利，對(duì)國(guó)企的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)能力提出了很高要求。即便是民營(yíng)房企巨頭轉(zhuǎn)身來做租賃市場(chǎng)，也不一定馬上找到有效的盈利模式。而國(guó)企還背負(fù)著政策使命，恐怕一開始就面臨更多、更復(fù)雜的訴求。國(guó)企要邁過的第一道坎就是能否在這個(gè)市場(chǎng)化舞臺(tái)上“輕裝上陣”，即便心有羈絆也要跳出優(yōu)美華麗的舞姿。

　　其次，國(guó)企的參與會(huì)對(duì)民企的經(jīng)營(yíng)環(huán)境造成什么樣的影響，也是各界關(guān)注的問題。這是國(guó)企參與住房租賃市場(chǎng)需要面對(duì)的第二道坎。

　　國(guó)企的參與會(huì)否擠壓民企開展業(yè)務(wù)的空間？國(guó)企來了會(huì)否撬動(dòng)“玻璃門”效應(yīng)？這些疑惑主要是對(duì)國(guó)企參與市場(chǎng)的自身定位的疑問。國(guó)企參與住房租賃市場(chǎng)起碼有兩層重要意義：一是促使市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展，穩(wěn)住市場(chǎng)健康發(fā)展的舵輪，用市場(chǎng)化手段確立規(guī)范運(yùn)作的樣板；二是為監(jiān)管部門提供一條更為有力的政策意圖傳導(dǎo)機(jī)制，通過國(guó)企平臺(tái)，監(jiān)管部門可以更有效地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，同時(shí)獲取更充分的市場(chǎng)信息。國(guó)企參與租賃市場(chǎng)更主要是規(guī)范、穩(wěn)定、調(diào)節(jié)之意。

　　此外，國(guó)企不一定馬上就能取得市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)地位。租賃市場(chǎng)承租人的需求往往具有地域化、個(gè)性化特征，有些需求的滿足需要社會(huì)公共服務(wù)改善來實(shí)現(xiàn)，這些問題促使企業(yè)難以簡(jiǎn)單地用規(guī)模化大生產(chǎn)的模式加以解決。從某種程度上看，這些都是民企天然的優(yōu)勢(shì)所在。

　　如果從大的經(jīng)營(yíng)環(huán)境來看，部分民企融資難、融資貴的問題仍然存在，一些市場(chǎng)人士的擔(dān)心并非多余。在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)過程中，監(jiān)管部門必須要注重打造一個(gè)更加公平有序的市場(chǎng)環(huán)境。只有注重營(yíng)造公平的市場(chǎng)環(huán)境，國(guó)企和民企才能真正發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，為市場(chǎng)的健康發(fā)展注入源源不斷的活力。

　　最后，國(guó)企參與住房租賃市場(chǎng)還要經(jīng)受國(guó)企改革大潮的洗禮。這是國(guó)企面臨的第三道坎。

　　無論是新組建國(guó)企參與租賃市場(chǎng)，還是由其他國(guó)企成立專門公司參與市場(chǎng)，都是在嘗試介入新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。在沒有遺留問題的新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，推進(jìn)國(guó)企在運(yùn)營(yíng)機(jī)制上的改革掣肘更少。當(dāng)前，不斷深入推進(jìn)的改革給國(guó)企參與住房租賃市場(chǎng)提出了更高要求。在改革的大背景下，國(guó)企介入住房租賃市場(chǎng)是制度創(chuàng)新突破的重要機(jī)遇，有望成為地方國(guó)企改革新亮點(diǎn)。無論是在這一領(lǐng)域推進(jìn)混改，還是通過資本運(yùn)作方式進(jìn)行兼并重組，嘗試進(jìn)行股權(quán)投資開拓市場(chǎng)，都將是有益的嘗試。租賃市場(chǎng)對(duì)國(guó)企而言即是一個(gè)嶄新的舞臺(tái)，也是一塊優(yōu)秀的試驗(yàn)田。這樣的機(jī)遇值得國(guó)企認(rèn)真把握。

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