寶萬之爭后，萬科正在遭遇后王石時代最大的危機。它們曾經引以為傲甚至稱為情懷的現金流和回款率正在被顛覆。

今年中報顯示，萬科的現金流為負42.55億元，而去年同期是218.5億元，同比減少191%。曾經銷售回款率也是萬科最為看重的，萬科的銷售回款率為93%，相比去年同期下降了1.6%。與此同時，萬科的存貨金額同比增長28.7%，應收賬款金額同比增長4.9%。萬科開始亮起了紅燈。

有意思的是，萬科曾經不是說更在乎現金流以及銷售回款的速度嗎？現實是綜合銷售回款率正在下降，現金流已經“變臉”，這不是與萬科的理念相背離么？

那么在郁亮主導的新萬科時代，究竟是什么原因讓萬科的現金流陷入如此境地呢？當仔細分析了萬科與同行業(yè)的經營之后，你會發(fā)現萬科陷入今天的境地有它的必然性。

（表1）2018上半年“碧萬恒”三大房企銷售數據

（數據來源于網絡）

一直以來，地產界三大民營企業(yè)角逐巔峰，非恒大、萬科、碧桂園莫屬。今年上半年的數據顯示，碧桂園4124.9億元、萬科3046.6億元、恒大3041.8億元占據前三甲。碧桂園依舊穩(wěn)坐銷冠，業(yè)績領先萬科、恒大達千億。因6月銷售額較高，萬科僅僅以5億元微弱優(yōu)勢領先恒大居第二。萬科在銷售上已經被碧桂園擠下第一的寶座。

（表2） 2017-2018年四大房企中報披露凈利潤率及同比增長率

注：暫未找到中國恒大2018年中報凈利率數據，但知其為正增長

另外，萬科的凈利潤增長率與其它幾大房企有較大差距。在四大房企2018年中報數據中，唯有萬科的凈利潤率處于負增長狀態(tài)。其利潤率降低主要因為管理費用、財務費用、資產減值損失的大幅增加，我們關注到萬科給予的解釋是因為經營規(guī)模擴大、利息支出增加以及預付款項減值的增加，那么這就意味著萬科正在加大杠桿大肆擴張。

除此之外，在衡量地產企業(yè)實力的土地儲備上，萬科也大幅落后恒大和碧桂園。以2017年為例，萬科新增土地儲備為0.46億平方米，而大地主恒大新增土地儲備1.26億平方米，囤地大戶碧桂園，新增土地儲備1.01億平方米。

若想重新奪回昔日的榮光，萬科必須跑步前進，進行大肆的擴張。對于地產業(yè)而言，杠桿無疑是擴張的利器。在今年半年報中，萬科的長期借款達到1283億元，而2017年二季度為547.4億元，相比去年同期增長234%左右。

我們知道最近兩年國家不斷嚴調控房地產，在各行業(yè)進行去杠桿之際，萬科選擇逆周期加杠桿的行為，明顯與行業(yè)的步調不太一致。那么背離了現金管理金科玉律后的萬科，又會產生哪些問題呢？

（表3）2015-2017年四大房企資產負債率

（表4）2015-2017年四大房企流動比率

萬科的逆周期行為，自然會反應到財務報表上，中報的財務費用為23.32億元，短期償債能力以及流動比率也達到上市以來的最低水平，中報數據為1.18，遠低于保利和中國恒大。即使萬科貨幣資金依舊充足，隨著存在不斷上升的債務，也需要引起警惕。

（表5）2018年二季度相對于2017年二季度經營活動現金流同比增幅

同樣要關注的是，在擴張過程中，萬科的現金收入增長的速度卻低于成本支出的速度，在一定程度上意味著萬科對外議價能力和銷售能力正在減弱。值得注意的是今年上半年房地產行業(yè)土地購置費增速高達 74.4%，與此同時萬科的各項稅費同比增加了46.77%，說明萬科在取得土地使用權的過程支付了更多的費用。

（數據來源于東方財富網）

更為雪上加霜的是，萬科尚有26億元職工薪酬待支付，這表明萬科的現金流進一步吃緊。

新的萬科，已經將目光瞄準租賃市場。有數據顯示萬科今年上半年新增了6萬間左右的租賃房間。可租賃市場真的是一片藍海嗎？況且租賃項目需要大筆資金投入，況且租賃市場回款慢，所以現金流管理尤為重要。

只是，這樣的萬科還是原來的萬科嗎？姚老板已經慢慢地賣掉萬科的股份，王石也開創(chuàng)了自己的新事業(yè)，在后王石時代，萬科又能否扭轉勢頭呢？我們將拭目以待！