融創(chuàng)中國的業(yè)績會議上，孫宏斌盡量避免談及賈躍亭。

這個讓他面子里子傷透了的山西老鄉(xiāng)，在賈躍亭和另一個地產(chǎn)巨頭許家印合作后，最終沒能忍住吐槽。按包郵區(qū)包叔的說法，孫宏斌對造車的態(tài)度非常冷淡：電動車有個毛線技術(shù)。

聰明如孫宏斌，明白地產(chǎn)商跨界背后的深意：大抵都在賭一個未來。

01

融創(chuàng)的未來系于同行。

美劇《Billons》第一集中，耶魯畢業(yè)的老派精英就赤裸裸地道出了競爭的本質(zhì)：記住，你不用游得比鯊魚快，比其他游泳的人快就行了。

大潮退去，坐擁2.3億平土地儲備的融創(chuàng)，需要比恒大、碧桂園、萬科等強(qiáng)勁對手跑得更快。

相比競爭對手，融創(chuàng)的財務(wù)狀況難言樂觀。

中報顯示，融創(chuàng)凈負(fù)債率較2017年底下降約9.5個百分點(diǎn)。往前追溯推算，2017年報顯示，融創(chuàng)的凈負(fù)債率較2017年中減少約60個百分點(diǎn)。2017年的中報顯示，融創(chuàng)凈負(fù)債的數(shù)值為260%。

按此測算，融創(chuàng)的凈負(fù)債率接近190%。相比碧桂園的59%和恒大的127%，融創(chuàng)的步伐顯得慢了。

這和孫宏斌在2017年的多次大手筆并購有關(guān)。

2017年，融創(chuàng)不僅投資了樂視，更接盤了萬達(dá)集團(tuán)王健林的部份資產(chǎn)。這個曾經(jīng)視擴(kuò)張為唯一的順馳掌門人，仍然有著做房企大哥的野心：王健林第一個找我談就談成了，別人沒機(jī)會。

大并購的背后，是融創(chuàng)資產(chǎn)和負(fù)債的狂飆。融創(chuàng)集團(tuán)2017年報顯示，短短5年間，融創(chuàng)就從1個只有百億的地產(chǎn)商，一躍成為總資產(chǎn)超過6200億的巨頭。年均復(fù)合增長率高達(dá)130%。

負(fù)債水平也從55億元猛增至超過5600億元，資產(chǎn)負(fù)債率超過90%。

02

不同于萬科對房地產(chǎn)白銀時代的判斷，孫宏斌提出了鉆石時代。

2017年11月，孫宏斌在公開場合表示，萬科提出房地產(chǎn)是白銀時代，我說這太扯了，現(xiàn)在是房地產(chǎn)的鉆石時代，大公司的鉆石時代，這個階段還要持續(xù)5年、10年。

而在2018年中報中，孫宏斌卻表達(dá)了更真實(shí)的想法：不要低估了這次宏觀調(diào)控，融創(chuàng)兩年前就不怎么在公開市場拿地了，兩年后房企業(yè)績還會有很大分化。

這是在融創(chuàng)布局完畢之后，孫宏斌展露的野心。2018年上半年，融創(chuàng)中國實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入465.8億元人民幣，同比增長215.3%;歸母凈利63.6億元，同比增長389.3%;核心凈利66.1億元，同比增長391.8%；毛利率24.7%，同比增長約2.5個百分點(diǎn)。

大地產(chǎn)商的收割季，孫宏斌對降低負(fù)債率手段也一覽無遺：通過更快地銷售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流。

中報顯示，融創(chuàng)上半年合同銷售額同比增速76%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于恒大、碧桂園、萬科等商業(yè)對手。通過現(xiàn)金流優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，這就是為何融創(chuàng)凈負(fù)債率上半年僅僅減少9.5%的原因。

03

順馳折戟，讓融創(chuàng)初期的孫宏斌變得更加審慎。

那一年，在宏觀調(diào)控收緊之后，順馳仍然堅持在全國擴(kuò)張，樓盤銷售乏力、拿地又太過激進(jìn)，在資本市場融資無望的孫宏斌，只能低價賣掉順馳，含淚揮手告別地產(chǎn)黃金時代的倒春寒。

嚴(yán)控拿地，成為融創(chuàng)對風(fēng)險控制的第一道原則：“前年買的地，按如今限價來賣是一定會虧的”。

這句話，孫宏斌是說給中小地產(chǎn)商聽的，也是說給融創(chuàng)的幾個項目聽的。

青島在融創(chuàng)發(fā)布會上幾次出現(xiàn)。這個孫宏斌在意的地方，是融創(chuàng)土地儲備僅次于重慶的重點(diǎn)區(qū)域，總土儲面積高達(dá)1200萬平米。

根據(jù)包郵區(qū)的披露：孫宏斌著重點(diǎn)名了青島，“才7000-8000元的價格，要跌也很難”。他必須這么說，因為最近一段時間，融創(chuàng)在青島大約有55億貨值要入市。

根據(jù)第三方房地產(chǎn)中介發(fā)布的數(shù)據(jù)，青島二手房均價已經(jīng)超過26000元/平米，新房均價超過20000元/平米。8000元以下的價格，已經(jīng)不是2018年的青島了。

深耕一二線的孫宏斌需要這么說。在三四線去庫存的大浪潮中，一二線高企的房價越來越缺少后續(xù)的接盤者。

這是地產(chǎn)商關(guān)于房地產(chǎn)前景的豪賭：碧桂園、恒大重倉三四線，萬科雖然和融創(chuàng)近似，但萬科擁有房企最好的現(xiàn)金流。