人民幣匯率的單向貶值已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī),并逐漸趨于穩(wěn)定。實(shí)踐初步證明，最近一兩年來，我國匯率調(diào)控的總體思路和政策措施是正確的和成功的，既維持了匯率的基本穩(wěn)定，也未使外匯儲(chǔ)備過度減少,基本實(shí)現(xiàn)了中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議所提出的“在增強(qiáng)匯率彈性的同時(shí)，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定”，維護(hù)了國家經(jīng)濟(jì)金融安全。及時(shí)總結(jié)匯率調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，不僅有利于繼續(xù)實(shí)行正確的匯率政策，也能對(duì)我國房地產(chǎn)調(diào)控提供可資借鑒的經(jīng)驗(yàn)。這些經(jīng)驗(yàn)可初步歸納為以下三點(diǎn)：

第一，供給調(diào)控與需求調(diào)控相結(jié)合。在匯率調(diào)控中，我國貨幣當(dāng)局一方面加強(qiáng)跨境資金流動(dòng)的監(jiān)測(cè)和宏觀審慎管理。例如,要求境外機(jī)構(gòu)投資者投資銀行間債券市場(chǎng)匯出資金中，本外幣比例應(yīng)保持與匯入時(shí)的本外幣比例基本一致，上下波動(dòng)不超過10%；大型海外并購交易的外匯審查、個(gè)人外匯申報(bào)的真實(shí)性核查都有所加強(qiáng)。需要指出的是，我國并沒有修訂資本管制的相關(guān)條款，個(gè)人年度購匯便利化額度也未改變，但加強(qiáng)監(jiān)測(cè)顯然有助于控制資本外流。當(dāng)長期的資本賬戶開放與短期的資本外流相矛盾的時(shí)候，自然首先需要考慮當(dāng)前國內(nèi)金融市場(chǎng) 的穩(wěn)定，但是我國資本賬戶開放與人民幣國際化的長期目標(biāo)并沒有改變。

另一方面，通過增加外匯供給來穩(wěn)定匯率。比如開放銀行間債券市場(chǎng)和外匯市場(chǎng)，擴(kuò)大銀行持有的結(jié)售匯頭寸下限，放寬企業(yè)海外融資限制，允許中資非金融企業(yè)借用的外債資金按現(xiàn)行外商投資企業(yè)外債管理規(guī)定結(jié)匯使用，允許A類企業(yè)的貿(mào)易外匯收入暫不進(jìn)入出口收入待核查賬戶等多項(xiàng)措施，都有利于擴(kuò)大資金流入，增加外匯供給。又比如適時(shí)運(yùn)用外匯儲(chǔ)備,防止人民幣匯率過度貶值，總體上利大于弊。持有外匯儲(chǔ)備的基本原因之一就是出于預(yù)防性的目的以應(yīng)對(duì)外部沖擊。換言之，外匯儲(chǔ)備就是為了必要時(shí)使用的。從此次穩(wěn)定匯率的實(shí)踐看，我國以此維護(hù)了人民幣匯率的基本穩(wěn)定，防止了市場(chǎng)“超調(diào)”，市場(chǎng)的恐慌情緒得到了有效抑制，公眾信心也趨于穩(wěn)定，避免了外匯儲(chǔ)備不保、匯率失守的雙輸局面。

房地產(chǎn)調(diào)控也應(yīng)供需結(jié)合，因城施策。在房地產(chǎn)調(diào)控中，我國往往采用需求調(diào)控，也就是通過抑制或促進(jìn)需求來進(jìn)行調(diào)控，結(jié)果是一、二線城市房價(jià)似乎越調(diào)控越高。單一的需求調(diào)控只能使今天的需求變成明天的需求，是一種治標(biāo)不治本的手段。要治本，就要在注重需求調(diào)控的同時(shí)，從“供給側(cè)”加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，尤其是房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效土地，加強(qiáng)公共租賃住房的建設(shè)。據(jù)有關(guān)測(cè)算，我國一線城市人均新房銷售面積近幾年都低于0.5平方米/人，與發(fā)達(dá)國家歷史上一般達(dá)到1.7平方米/人相比，供給嚴(yán)重不足。國內(nèi)二線城市，僅有一部分在剛剛過去的兩年才接近1.7平方米/人的水平。從地價(jià)監(jiān)測(cè)情況來看，今年一季度，一線城市住宅用地價(jià)格的同比增速達(dá)到17.8%，分別較綜合、商服和工業(yè)用地價(jià)格的同比增速高5.8個(gè)、10.7個(gè)和9.8個(gè)百分點(diǎn)；從環(huán)比增速看，各用途土地中，住宅用地價(jià)格上漲也最為迅速。

事實(shí)上，房地產(chǎn)供給端面臨的問題很多，除了一線城市住宅用地比例偏低之外，優(yōu)質(zhì)資源集中、行政區(qū)劃、地方政府面臨GDP考核壓力等因素，都直接或間接導(dǎo)致了房價(jià)上漲壓力較大，因此需加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。

第二，積極主動(dòng)引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。預(yù)期是影響市場(chǎng)主體行為、決策的重要因素。這也是為什么政策溝通和前瞻性指引往往被作為貨幣政策框架的重要組成部分。然而，市場(chǎng)預(yù)期并不全都是理性的，短期內(nèi)也并非都向基本面回歸。由于預(yù)期具有自我實(shí)現(xiàn)和加強(qiáng)的機(jī)制，單邊預(yù)期往往使市場(chǎng)超調(diào)。從外匯市場(chǎng)看,“8.11”匯改時(shí)，人民幣兌美元中間價(jià)一次性貶值1.86%，人民幣兌美元離岸即期匯率貶值3.02%。但是，匯率似乎并沒有一次性調(diào)整到位，市場(chǎng)反而預(yù)期人民幣會(huì)進(jìn)一步貶值，就像打開了潘多拉的魔盒。所謂“一次性貶值到位”、“一次性釋放積累的貶值壓力”，從而實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)出清，達(dá)到均衡匯率，這只是一種理論上的理想狀態(tài)。購買力平價(jià)并不能決定短期匯率，均衡匯率值也是無法事先預(yù)判的，而只能是事后的結(jié)果。

2016年經(jīng)濟(jì)基本面和匯率走勢(shì)的背離恰恰反映了預(yù)期對(duì)匯率變動(dòng)的影響。在去年7月經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)較差的時(shí)候，人民幣并沒有明顯的貶值壓力，匯率甚至是趨于升值的；而去年9月份起，PPI的漲幅結(jié)束了同比連續(xù)54個(gè)月下降的態(tài)勢(shì)而開始持續(xù)加速上漲，經(jīng)濟(jì)基本面不斷改善，然而此時(shí)匯率反而趨于貶值。在市場(chǎng)難以依靠自身力量回歸理性的情況下，除了采取實(shí)際的措施外，還需要通過輿論引導(dǎo)和政策宣傳增加與市場(chǎng)的溝通，使人們的短期預(yù)期更加理性，使市場(chǎng)更多地回歸基本面。

預(yù)期管理對(duì)于房價(jià)調(diào)控也尤為重要。當(dāng)前以需求管制為主的調(diào)控手段，不僅沒有改變公眾對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期，反而強(qiáng)化了房價(jià)上漲的預(yù)期。2016年10月，國內(nèi)多個(gè)房價(jià)上漲較快的熱點(diǎn)城市再次推出了房地產(chǎn)調(diào)控政策。中國指數(shù)研究院針對(duì)本輪調(diào)控對(duì)居民購房行為的影響進(jìn)行了問卷調(diào)查，結(jié)果顯示，近50%的購房者選擇繼續(xù)觀望，待市場(chǎng)調(diào)整穩(wěn)定后再考慮購房；還有近30%本來沒有購房計(jì)劃的居民反而開始考慮購房；只有13.2%的人因政策調(diào)控放棄了購房計(jì)劃。2017年第一季度，中國人民銀行在全國50個(gè)城市進(jìn)行了2萬戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查，結(jié)果同樣顯示：未來3個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購買住房的居民占比為22.9%，較上季提高2.8個(gè)百分點(diǎn)，使得居民購房意愿連續(xù)四個(gè)季度上升（去年二季度、三季度、四季度分別為15.1%、16.3%和20.1%），并且這一購房意愿比例創(chuàng)下了2003年有該統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)公布以來的最高值（個(gè)別季度未公布）。

公眾對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期反映在節(jié)節(jié)攀升的地價(jià)當(dāng)中，也反映在居民加杠桿的行為之中。今年一季度，個(gè)人購房貸款在新增人民貸款中的占比逐月提高，其中3月份約為39.8%，分別較1月、2月高17.5個(gè)和9.8個(gè)百分點(diǎn)。土地供應(yīng)收縮則更強(qiáng)化了居民對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期。以北京為例，2013-2016年，盡管北京商品房供地計(jì)劃平均都超過850公頃，但商品住宅用地的實(shí)際供應(yīng)量逐年下降，分別為978公頃、517公頃、382公頃和103公頃，總體來說，計(jì)劃完成率較低。此外，在房價(jià)上漲預(yù)期下，存量房亦難以形成有效供給，更容易引發(fā)房價(jià)上漲預(yù)期的自我實(shí)現(xiàn)。因此各級(jí)政府除增加土地供給外，還應(yīng)加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，表明地方政府有信心、有能力抑制房價(jià)過快上漲。

4月6日，住建部和國土資源部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，要求各地于今年6月以前編制完成住宅用地供應(yīng)中期規(guī)劃（2017-2021年）和三年滾動(dòng)計(jì)劃（2017-2019年），并向社會(huì)公布。這一通知還明確指出，對(duì)庫存消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個(gè)月的，要減少供地；12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。同樣以北京為例，4月7日北京市政府批準(zhǔn)了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》。根據(jù)這一計(jì)劃，今后五年北京將供應(yīng)住宅用地6000公頃，其中2017年全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1200公頃，較原計(jì)劃多590公頃。這些舉措都向公眾釋放了供給增加的信號(hào)，有利于穩(wěn)定居民預(yù)期。

第三，從經(jīng)濟(jì)社會(huì)全局出發(fā)實(shí)行有效調(diào)控措施，以時(shí)間換空間。匯率的大幅波動(dòng)會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生諸多不利影響。施康等學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)匯率波動(dòng)對(duì)企業(yè)的影響非常明顯，因此保持適度的匯率穩(wěn)定性確實(shí)很重要。在人民幣匯率波動(dòng)的敏感期，我國貨幣當(dāng)局把握住了穩(wěn)定匯率的窗口期，“該出手時(shí)就出手”，以實(shí)際行動(dòng)贏得了市場(chǎng)信心，在貶值預(yù)期尚可控的時(shí)候，以較低的成本穩(wěn)定匯率，有效減少了恐慌情緒。

在打破甚至扭轉(zhuǎn)人民幣的單邊貶值預(yù)期后，資本回流的趨勢(shì)已初步顯現(xiàn)。今年2月末，我國外匯儲(chǔ)備余額30051.2億美元，較上月增加69.2億美元，為過去半年中首次回升。3月末，外匯儲(chǔ)備余額進(jìn)一步回升至30090.9億美元。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)也在不斷向好的方向發(fā)展。今年一季度GDP同比增速達(dá)到6.9%，其他主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也好于預(yù)期。根據(jù)人民銀行的調(diào)研，今年一季度企業(yè)家和銀行家宏觀經(jīng)濟(jì)信心均顯著增強(qiáng)。企業(yè)家宏觀經(jīng)濟(jì)熱度指數(shù)為31.3%，已連續(xù)四個(gè)季度回升；銀行家宏觀經(jīng)濟(jì)熱度指數(shù)達(dá)到了33%，連續(xù)五個(gè)季度回升；居民當(dāng)期就業(yè)感受指數(shù)為41.8%，較上季、去年同期分別提高1.7和4.2個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)三個(gè)月提高。同時(shí)，利率也進(jìn)入上行通道。3月份同業(yè)拆借加權(quán)平均利率為2.62%，分別比上月和上年同期高0.16個(gè)和0.53個(gè)百分點(diǎn)；質(zhì)押式回購加權(quán)平均利率為2.84%，分別比上月和上年同期高0.23個(gè)和0.74個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)也一樣，既要抑制房價(jià)泡沫，又要防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落。房價(jià)的過快上漲會(huì)加劇區(qū)域分化和貧富差距，會(huì)提高城市發(fā)展的成本。如果房地產(chǎn)的膨脹趨于擠出其他投資和扼殺企業(yè)家精神，對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和健康發(fā)展更是不利的。在穩(wěn)定房價(jià)的同時(shí)，需要采取有效的政策措施使實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長，則樓市就會(huì)有未來收入的支撐，泡沫也會(huì)逐漸緩解。

當(dāng)然，房地產(chǎn)調(diào)控問題很復(fù)雜，在控房價(jià)的同時(shí)也要處理好房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系，將房地產(chǎn)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率保持在合理的水平。2017年一季度，我國房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為7.2%，2016年全年為7.8%，相比之下，美國房地產(chǎn)行業(yè)增加值占GDP的12%左右，德國為10.9%，英國為13.0%，因而我國房地產(chǎn)市場(chǎng)還有較大的發(fā)展空間。此外，我們?nèi)匀惶幵诔擎?zhèn)化的進(jìn)程中。從這一點(diǎn)出發(fā)，也不應(yīng)大幅減少土地供應(yīng)，同時(shí)也應(yīng)防止房地產(chǎn)投資增速下滑。實(shí)際上，大家對(duì)今年經(jīng)濟(jì)增長最擔(dān)心的就是房地產(chǎn)投資增速下降。房地產(chǎn)投資下降過多也不符合城鎮(zhèn)化、改善居民生活、擴(kuò)大內(nèi)需的方向。目前來看，我國房地產(chǎn)投資表現(xiàn)仍然較好，今年一季度，房地產(chǎn)投資同比增速達(dá)到9.1%，為近三年來的高點(diǎn)。

總之，房價(jià)和匯價(jià)是社會(huì)目前最關(guān)切的兩個(gè)熱點(diǎn)問題，也與經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定、發(fā)展息息相關(guān)，因此，總結(jié)和借鑒匯率調(diào)控的有效經(jīng)驗(yàn)，不僅對(duì)于匯率穩(wěn)定本身，而且對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控，都具有積極的意義。