融創(chuàng)中國近來吸引了不少目光。在市場幾度“一擲千金”：先是花150億元為樂視解了“燃眉之急”；然后又斥資600多億元拿下萬達76個酒店項目。不過在一路“買買買”的同時，也遇到了不少麻煩。

近日，國際三大評級機構(gòu)中的兩家均下調(diào)融創(chuàng)的企業(yè)信用評級。風(fēng)險遠非于此。記者從上交所網(wǎng)站獲悉，融創(chuàng)100億元公司債前不久已被上交所終止發(fā)行。一面是“一擲千金”的豪買，一面卻是債券融資的“斷流”。有分析人士表示，事實上，包括融創(chuàng)在內(nèi)幾乎所有房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道都遭到“封堵”，連此前被業(yè)界視為“救命稻草”的信托融資也面臨嚴厲監(jiān)管。

發(fā)債終止 風(fēng)險飆升

記者從上交所官網(wǎng)獲悉，融創(chuàng)計劃發(fā)行的100億元公司債已被上交所終止發(fā)行，承銷商及管理者為中信建投和國泰君安。而在此之前，融創(chuàng)多次發(fā)債融資。去年9月底，融創(chuàng)曾發(fā)過一個購房尾款資產(chǎn)支持轉(zhuǎn)向計劃，涉及金額24.2億元，承銷商為長城證券；去年7月，發(fā)行40億元公司債；更早前的2015年12月，曾發(fā)行過50億元公司債，子公司天津融創(chuàng)置地曾發(fā)過50億元公司債。

作為公司債券受托管理人的申萬宏源證券7月13日在上海證券交易所官網(wǎng)發(fā)布《天津融創(chuàng)置地有限公司公開發(fā)行2015年公司債券臨時受托管理事務(wù)報告》（以下簡稱“報告”），融創(chuàng)房地產(chǎn)集團有限公司（原名：天津融創(chuàng)置地有限公司）2015年8月17日成功發(fā)行的50億元天津融創(chuàng)置地有限公司公開發(fā)行2015年公司債券（第一期），目前本次債券存在“控股股東所投資公司實際控制人持有股權(quán)凍結(jié)”、“收購大連萬達商業(yè)13個文化旅游項目公司91%的權(quán)益和76家城市酒店100%的權(quán)益”的重大事項。

報告稱，截至2016年12月31日，發(fā)行人歸屬于母公司股東的凈資產(chǎn)為286.51億元，貨幣資金科目余額為565.96億元，資產(chǎn)負債率為86.71%。本次收購事項涉及金額達到發(fā)行人2016年末歸屬于母公司凈資產(chǎn)的220.48%和貨幣資金科目的111.62%，投資金額較大，或?qū)?dǎo)致發(fā)行人資金壓力增加。此外本次收購涉及文旅項目和酒店項目與發(fā)行人現(xiàn)有主營業(yè)務(wù)存在差異，未來相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展情況存在不確定性。

與此同時，報告還透露，2017年7月4日，樂視網(wǎng)發(fā)布公告稱，截至2017年7月3日，樂視網(wǎng)控制股股東、實際控制人賈躍亭先生及樂視控股（北京）有限公司持有的公司519133322股已被上海市高級人民法院等凍結(jié)，占公司總股本26.03%，凍結(jié)時間為自凍結(jié)之日起三年。本次遭凍結(jié)的樂視網(wǎng)股份占賈躍亭先生所持有樂視網(wǎng)股份的比例為99.06%，占樂視網(wǎng)總股本的比例為26.03%，或?qū)芬暰W(wǎng)未來控制權(quán)帶來一定不確定性；此外本次凍結(jié)事項對于融創(chuàng)中國前期投資的樂視網(wǎng)、樂視影業(yè)及樂視致新的未來經(jīng)營帶來不確定性，進而對其相關(guān)資產(chǎn)和損益產(chǎn)生影響。

兩大機構(gòu)調(diào)低融創(chuàng)評級

面對如此境況，全球評級機構(gòu)也看淡了融創(chuàng)中國的巨額交易。標普近日宣布，將融創(chuàng)“B+”長期企業(yè)信用評級和“cnBB-”大中華區(qū)信用體系長期評級列入負面信用觀察名單，并將這家房地產(chǎn)開發(fā)商未償還優(yōu)先無抵押債券“B”長期債項評級和“cnB+”大中華區(qū)信用體系長期評級同時列入負面信用觀察名單。

標普的理由是，融創(chuàng)延續(xù)了2016年以來的激進擴張步伐。按估算，包括此次收購萬達商業(yè)資產(chǎn)在內(nèi)，融創(chuàng)2017年以來用于收購?fù)恋兀ㄍㄟ^公開競價和并購）、投資非核心業(yè)務(wù)（包括投資樂視系公司和鏈家）的支出已達1200億元。而這些支出已經(jīng)超過其2017年1至6月包括合營企業(yè)銷售額在內(nèi)一共1089億元的合同銷售額。考慮到土地收購和業(yè)務(wù)擴張方面的巨額支出以及逐漸上升的建安支出，標普預(yù)計融創(chuàng)的經(jīng)營性現(xiàn)金流將繼續(xù)為負，因此它將依靠進一步舉債來支持自己的擴張，并推高其杠桿水平。

7月12日，惠譽也宣布下調(diào)融創(chuàng)的企業(yè)評級至BB-。不過，同為評級機構(gòu)的穆迪暫時沒有對融創(chuàng)的評級進行改動，但穆迪也向《經(jīng)濟參考報》記者表示，融創(chuàng)中國擬收購萬達資產(chǎn)確實提升了財務(wù)風(fēng)險。

事實上，過去兩年中，“并購?fù)酢睂O宏斌步履不停，并在原有整體收購的思路上，增加收購部分項目的方式，主要訴求皆為曲線拿地。據(jù)融創(chuàng)年報披露，其2016年就有多達16項收購，收購標的多為上海、蘇州、鄭州、深圳、杭州、成都的房地產(chǎn)公司，涉及資金595億元。由于大規(guī)模資產(chǎn)并購，融創(chuàng)的凈資產(chǎn)負債率升至121.5%。但在其2016年新增的5394萬平方米土地儲備中，有68%都來自收購。根據(jù)最新公布數(shù)據(jù)，融創(chuàng)以7912萬平方米土地儲備在全國房企中排第六。

對于融創(chuàng)收購萬達文旅項目，各方觀點不一?！叭f達當前面臨還債壓力，首要任務(wù)是甩掉重資產(chǎn)，融創(chuàng)的目的是儲備土地資源，雙方各取所需。至于交易形式與其他目的，都是雙方共贏，皆大歡喜的事情。萬達無疑是最大的贏家，而孫宏斌接手萬達確實是前途未卜?！庇袠I(yè)內(nèi)人士坦言。

房企融資收緊 發(fā)債難度大

融創(chuàng)100億元公司債被上交所終止發(fā)行，在業(yè)內(nèi)人看來是意料之中的事情。實際上，自2016年10月份以來，房企公司債發(fā)行監(jiān)管趨嚴后，這類發(fā)行融資一直處于封閉狀態(tài)。彼時，上交所、深交所先后下發(fā)《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，明確房地產(chǎn)企業(yè)的公司債券資金不得用于購置土地。

同時，上交所針對公司債將房地產(chǎn)業(yè)分類監(jiān)管采取“基礎(chǔ)范圍+綜合指標評價”的分類監(jiān)管標準。達到準入門檻后，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的5項財務(wù)指標，將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為正常類、關(guān)注類和風(fēng)險類。

房企發(fā)行債券規(guī)模的多少，很大程度上影響房企流動性的壓力。統(tǒng)計顯示，房地產(chǎn)企業(yè)在2015年共發(fā)債6682億元，是2014年3倍，而2016年發(fā)行量進一步飆漲至1.15萬億元，同比進一步擴張72%。但從2016年下半年開始，大肆積草囤糧的好日子似乎到頭了。證監(jiān)會、上交所此時陸續(xù)發(fā)布針對房地產(chǎn)業(yè)公司債分類監(jiān)管方案，境內(nèi)發(fā)債明顯受阻。2017年以來沒有一家A股上市房企發(fā)公司債。1-5月房企發(fā)債融資額大幅降低，僅1375億元，較2016年同期銳減76.8%。

“房企通過發(fā)行公司債融資的渠道被收緊已達半年，加之上半年銷售額增速放緩，融資難、回款慢的雙重資金壓力同時襲來，熬不住的中型房企開始著急在海外找錢。然而，隨著美元加息的落地，海外發(fā)債的成本也不再便宜?！庇袠I(yè)內(nèi)人士向記者坦言。

不過，進入7月份，房企海外發(fā)債的規(guī)模有所“抬頭”。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，7月已經(jīng)有超過5家房企發(fā)布了超過20億美元的海外融資需求。其中包括，建業(yè)地產(chǎn)7月12日宣布發(fā)行2億美元2018年到期票息6.00%優(yōu)先票據(jù)；綠城中國間接全資子公司W(wǎng)isdom Glory Group Limited（榮智集團有限公司）發(fā)行本金總額為4.5億美元的優(yōu)先永續(xù)票據(jù)；龍湖地產(chǎn)7月6日與高盛、海通國際、摩根士丹利、中銀香港及匯豐銀行就發(fā)行于2020年到期的4.5億美元3.875%優(yōu)先票據(jù)訂立購買協(xié)議。另外，7月12日，寶龍地產(chǎn)也建議公司進行一項優(yōu)先票據(jù)的國際發(fā)售，對象為專業(yè)投資者。

隨著調(diào)控政策趨嚴導(dǎo)致房企信貸和發(fā)債融資渠道的收緊，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信托似乎成了“漏網(wǎng)之魚”。用益信托最新數(shù)據(jù)顯示，今年以來，68家信托公司共發(fā)行654只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，累計為房企融資2158.4億元。從發(fā)行只數(shù)上看，1至6月份分別發(fā)行53只、58只、116只、105只、136只、141只，而從發(fā)行規(guī)模上則分別為182.0億元、173.5億元、301.9億元、317.3億元、574.6億元、408.4億元。特別是進入3月份以來，房地產(chǎn)信托發(fā)行出現(xiàn)爆發(fā)式增長。

“3月份一波的‘陡增’行情，主要因為國家去杠桿和防風(fēng)險政策的推出，房企通過銀行信貸和國內(nèi)發(fā)債渠道逐步被‘堵死’。當時有不少企業(yè)，特別是有資格的大中型房企和地方平臺公司跑海外發(fā)債募資。而近期監(jiān)管層暫停發(fā)放房企海外發(fā)債批文，讓信托和資管計劃成了大部分房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對資金緊張為數(shù)不多的‘救命稻草’。”對此，有機構(gòu)人士坦言。

不過，需要指出的是，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直以來都是信托產(chǎn)品違約的重災(zāi)區(qū)。有報告顯示，信托行業(yè)糾紛案件所涉行業(yè)領(lǐng)域高度集中。從部分已披露的案件來看，房地產(chǎn)領(lǐng)域的糾紛規(guī)模占比高于60%。而截至2016年底，全行業(yè)房地產(chǎn)信托風(fēng)險資產(chǎn)余額382億元，占全部信托風(fēng)險資產(chǎn)比例的32%；風(fēng)險率2.32%，比年初上升0.02個百分點。

因此，隨著風(fēng)險的加大和監(jiān)管的深入，房地產(chǎn)信托融資也并非“長久之計”。（原標題：融創(chuàng)中國百億公司債被叫停 兩大機構(gòu)看淡其信用評級）

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