財經(jīng)365訊　最近，萬達、融創(chuàng)、富力三方的世紀交易被三大評級機構(gòu)盯上了。

7月23日，惠譽發(fā)布報告稱，由于富力地產(chǎn)斥資199.06億元接手了萬達商業(yè)酒店資產(chǎn)，推升其杠桿水平，將其債券列入負面觀察。

二級市場上，富力地產(chǎn)港股(2777.HK)下跌1.47%，宣布資產(chǎn)收購后的第一個交易日就高開低走，目前連續(xù)三個交易日收跌。

惠譽將富力列入負面觀察

對于富力地產(chǎn)的加入，國際評級機構(gòu)穆迪和惠譽近日都給出了最新的觀點。穆迪上周發(fā)表報告稱，此次收購對富力有負面影響，但不會改變其評級展望。

穆迪副總裁曾啟賢表示：“擬實施的收購交易若成功完成，對于富力地產(chǎn)而言具有負面信用影響，因為部分交易資金將由債務(wù)融資支持，而這將延緩富力地產(chǎn)的降杠桿進程。不過，我們相信公司很可能會控制對土地的投資，從而延續(xù)其降杠桿措施直至2018年?！?/span>

相比于穆迪對富力的評價，惠譽的觀點就顯得更負面一些。

7月23日，惠譽將富力地產(chǎn)目前為“BB”的長期外本幣發(fā)行人評級、優(yōu)先無擔保評級以及子公司所有未到期債券評級列入負面觀察。

惠譽認為，由于該公司宣布斥資200億元人民幣收購萬達商業(yè)地產(chǎn)旗下酒店資產(chǎn)，料會推高該股的總體債務(wù)水平，并使其凈債務(wù)與調(diào)整后庫存之比接近60%的惠譽門檻水平，以及該股所進行之資產(chǎn)收購將減緩公司的降杠桿進程。

有趣的是，將富力列入了負面觀察的同時，惠譽還發(fā)表報告稱，資產(chǎn)出售將有利于萬達商業(yè)財務(wù)狀況的改善。

而此前標普將萬達商業(yè)列入負面觀察時，惠譽的觀點就與之截然相反，認為交易對萬達商業(yè)的展望產(chǎn)生正面影響。根據(jù)惠譽最新的表述，此前對萬達的負面展望主要源于其杠桿率的高企。而一旦這筆交易完成，惠譽對萬達的展望很可能由負面轉(zhuǎn)為穩(wěn)定。具體來看，這筆交易將會使萬達的凈債務(wù)由1240億削減至410億。

“六折”的交易

7月19日，富力正式宣布，接手萬達旗下76家(正式簽約時增加為77家)酒店資產(chǎn)包，交易對價為199.06億元。

最受市場關(guān)注的顯然是這筆交易的價格，就在此前融創(chuàng)與萬達的合約中，76家酒店資產(chǎn)原價高達335.95億元，而當富力地產(chǎn)接手時對價就降到了不到200億的水平。拋開現(xiàn)場發(fā)生的種種不談，這筆僅為原對價60%的收購，著實是一筆不折不扣的劃算交易。

而此次收購的酒店業(yè)務(wù)，恰恰是此前富力地產(chǎn)的短板。富力地產(chǎn)的財報顯示，最近五年，酒店業(yè)務(wù)持續(xù)虧損。

中金此前分析到，富力地產(chǎn)的核心業(yè)務(wù)一直為房地產(chǎn)開發(fā)，但始終受到公司副業(yè)的拖累。公司的酒店營運和其他分部業(yè)務(wù)在2016年仍舊延續(xù)著上年凈虧損的窘境，酒店營運和其他分部共計凈虧損7.3億元，而此前2015年為6.7億元。

根據(jù)公告顯示，富力地產(chǎn)此次接手的酒店，包括喜來登、皇冠假日、威斯汀、希爾頓、艾美等核心酒店資產(chǎn)，總建筑面積達328.63平方米，客房數(shù)目高達23202間。

穆迪表示，交易完成后，富力地產(chǎn)的酒店資產(chǎn)組合 (在運及在建酒店) 將增加達到100家左右。而當前，富力地產(chǎn)只有14家酒店處于運營狀態(tài)。

而萬達的這77家酒店盈利情況究竟如何呢?據(jù)萬達酒店發(fā)展(0169.HK)2016年年報顯示，2016年萬達酒店發(fā)展收入3.87億港元，同比減少82.8%;凈虧損6066.3萬港元，虧損額同比減少76.9%。

“酒店業(yè)務(wù)的周期性與房地產(chǎn)開發(fā)周期性有所不同。”穆迪表示，“此次收購可令富力地產(chǎn)的業(yè)務(wù)更為多元化并從中受益?！?/span>

存量債券是融創(chuàng)的兩倍

按照穆迪的測算，若收購成功完成，到2018年富力地產(chǎn)由收入/調(diào)整后債務(wù)比率衡量的債務(wù)杠桿率將在2016年底42%的基礎(chǔ)上攀升，并趨向于50%-60%。穆迪此前預期到2018年底富力地產(chǎn)的收入/調(diào)整后債務(wù)比率將升至60%-70%。

記者根據(jù)公開信息整理發(fā)現(xiàn)，富力地產(chǎn)目前公開發(fā)行的債券總額為510億元。而截至一季度末，長期借款余額則為439.78億元。與高度依賴的銀行貸款的融創(chuàng)中國不同，在債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，富力地產(chǎn)則主要依靠發(fā)債融資，存量債券約為融創(chuàng)中國的兩倍。

在這510億債券當中，有490億是在滬深交易所發(fā)行的公司債，發(fā)行時間主要集中在2016年前三季度。

富力地產(chǎn)境內(nèi)存量債券

而在2016年年底房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債收緊后，房企發(fā)行公司債融資難度明顯增大。

截至2017年7月24日，富力地產(chǎn)這位去年的發(fā)債“大戶”，今年以來也沒能再發(fā)行公司債融資，僅在審核條件相對寬松的銀行間債市發(fā)行了20億中期票據(jù)。海外債方面，富力地產(chǎn)今年還在1月12日增發(fā)了4.6億美元的優(yōu)先票據(jù)，目前海外債余額合計7.25美元，這筆債務(wù)將于2022年到期。

在融資收緊的情況下，富力能否及時向萬達支付有關(guān)款項？盡管今年以來發(fā)債融資明顯減少，但依據(jù)中誠信此前報告，截至一季度末，富力地產(chǎn)尚有829億元銀行授信。另外，富力地產(chǎn)一季報顯示，公司賬面貨幣余額為404.9萬億。

對于向萬達支付資產(chǎn)收購所需的現(xiàn)金流，穆迪預計，富力地產(chǎn)擁有可支持該交易的充足流動性。截至2017年6月，富力地產(chǎn)持有現(xiàn)金規(guī)模與2016年底持平。2017年上半年富力地產(chǎn)的合約銷售額同比增長30%至人民幣388億元，這令其完成全年人民幣730億元的全年目標并不困難。

中金24日也發(fā)布報告稱，預計富力地產(chǎn)2017年合約銷售將會超過800億元。2017年下半年，考慮其超過1000億元的可銷售資源中有47%為新推樓盤，下半年合約銷售有望增加。

但是中金也分析到，富力地產(chǎn)的資產(chǎn)負債表可能進一步承壓?！拔覀冾A計凈負債率將進一步增加公司今年有337億元的債務(wù)到期;同時，不考慮今年剩余時間進一步拿地，公司經(jīng)營活動將產(chǎn)生130億元的現(xiàn)金缺口。公司將通過去年末準備的 460 億元現(xiàn)金及開發(fā)貸款、美元優(yōu)先票據(jù)和中期票據(jù)等融資工具緩解流動性壓力?！?/span>

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