在最引人關(guān)注的樂視投資上，孫宏斌直言“失敗了”，笑稱這是壯士“斷頭”。不過，自嘲的背后，是孫宏斌對(duì)融創(chuàng)對(duì)自身運(yùn)營環(huán)境的絕對(duì)自信——包括大膽提損，充裕利潤與現(xiàn)金流背后的經(jīng)營自信，與并購思維主導(dǎo)的戰(zhàn)略自信。

從順馳走到融創(chuàng)，孫宏斌在商業(yè)之路上起起伏伏。如今，他成功地將融創(chuàng)中國變成了房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)：2017年，融創(chuàng)中國憑借3620.1億的銷售額成功躋身行業(yè)第四。而2016年的時(shí)候，融創(chuàng)在房企銷售排行榜還是第七位。

這樣的成績也讓融創(chuàng)成為在過去三年中，前十房企進(jìn)步最快的企業(yè)。

與強(qiáng)勁的銷售相呼應(yīng)的是靚麗的年報(bào)。3月29日，融創(chuàng)發(fā)布2017年年報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入658.7億元，同比增長86.4%；毛利136.3億元，同比增長181.1%；毛利率20.7%，較去年同期13.7%提升7個(gè)百分點(diǎn)；公司擁有人應(yīng)占溢利110.0億，同比大增344%；公司擁有人應(yīng)占核心凈利111.2億，同比增長259.1%。

大漲的毛利率和凈利潤，都彰顯了融創(chuàng)賺錢的能力。其實(shí)，房企增強(qiáng)盈利能力的秘訣與其他行業(yè)是一樣的：增加收益，降低成本。融創(chuàng)利用優(yōu)質(zhì)地塊、高端產(chǎn)品和服務(wù)帶來了更高的價(jià)格空間，再搭配并購戰(zhàn)略、充足現(xiàn)金流和公司治理降低成本，順利打造了更加廣闊的盈利空間。

黃金地段，精品開放造就議價(jià)力

對(duì)于房企來說，最根本的資源自然就是土地。

2017年，雖然很少在公開市場競爭拿地，但融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備卻一點(diǎn)不少。2017年，融創(chuàng)新增土地儲(chǔ)備約6764萬平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約5253萬平方米。截至2018年3月26日，包含舊改等協(xié)議狀態(tài)的土儲(chǔ)在內(nèi)，融創(chuàng)擁有土地儲(chǔ)備共計(jì)約為2.18億平方米，整體貨值約人民幣3萬億元。

更重要的是，這3萬億的整體貨值中，超過96%的位于一線、二線及環(huán)一線城市，其中一二線城市共計(jì)2.6萬億。

目前，融創(chuàng)已實(shí)現(xiàn)在北京、上海、華北、東南、西南、廣深、華中、海南等八大區(qū)域，70余座城市，約355個(gè)項(xiàng)目的版圖布局。融創(chuàng)中國執(zhí)行董事及行政總裁汪孟德表示，融創(chuàng)已經(jīng)完成全國化布局，現(xiàn)有土地儲(chǔ)備足夠支持公司未來4-5年的發(fā)展。

這樣的城市布局結(jié)構(gòu)決定于融創(chuàng)的一直以來的高端精品路線。優(yōu)質(zhì)的地塊才能打造精品，發(fā)展良好的城市和區(qū)域也就代表著良好的供求關(guān)系。

當(dāng)然，地拿對(duì)了，也要做對(duì)產(chǎn)品，才能提高企業(yè)競爭力和影響力。早在2009年開始，融創(chuàng)就開始了“高端精品”的路線，壹號(hào)院系、桃花源系、府系和桃源系等多條產(chǎn)品線也已經(jīng)成為一二線城市中高端市場的代表。

數(shù)據(jù)顯示，2017年，融創(chuàng)的銷售均價(jià)約人民幣16380元/平方米。在2016年，融創(chuàng)的銷售均價(jià)則達(dá)到20480元/平方米，領(lǐng)跑同行，這也是融創(chuàng)銷售均價(jià)連續(xù)第四年維持在20000元/平方米之上。融創(chuàng)在高端精品住宅開發(fā)領(lǐng)域的競爭力，在很大程度上造就了其房產(chǎn)的強(qiáng)議價(jià)能力。

房地產(chǎn)最終還是要走向C端，業(yè)主的認(rèn)可便是融創(chuàng)立足的關(guān)鍵。根據(jù)第三方權(quán)威機(jī)構(gòu)塞惟咨詢的數(shù)據(jù)，2017年融創(chuàng)客戶總體滿意度達(dá)85分，物業(yè)服務(wù)滿意度達(dá)89分。

高質(zhì)量的服務(wù)贏得了市場的認(rèn)可。2017年，融創(chuàng)在上海、天津、重慶、杭州、武漢等19個(gè)主要城市銷售排名前五，27個(gè)核心城市銷售排名位列前十。

軟實(shí)力造就并購力，高周轉(zhuǎn)下經(jīng)營順暢

“段子手”孫宏斌曾這么說，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)就一個(gè)，地買貴了！

但是，融創(chuàng)并不存在這樣的問題。孫宏斌憑借在投資圈建立起的口碑，實(shí)現(xiàn)了多次大手筆的投資并購，給融創(chuàng)帶來了大量低成本的土地。

不過這樣的生意不是誰能都做好的。孫宏斌稱，過去的一年中，融創(chuàng)能夠頻繁實(shí)現(xiàn)并購，是根源于融創(chuàng)“在老板的圈子有口碑”，具備品牌軟實(shí)力。事實(shí)上，能夠達(dá)成2017年與萬達(dá)文旅項(xiàng)目的合作，孫宏斌認(rèn)為“并購萬達(dá)沒什么敏感的，王建立第一個(gè)找我談成了，別人沒機(jī)會(huì)”，而這依靠的是信用、口碑等TO B的軟實(shí)力?！皼]有軟實(shí)力沒人和你合作?！?/span>

憑借這樣的方式，融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備已成功躍升至行業(yè)前三，僅收購萬達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目，融創(chuàng)就收獲了5897萬平土地。孫宏斌在2017年中期業(yè)績會(huì)上表示，“即使什么都不做，每年5000億元的銷售額我們也夠賣6年?！?/span>

除了快速積累大量土地儲(chǔ)備，并購的成本也低于傳統(tǒng)拿地方式。事實(shí)上，融創(chuàng)目前高達(dá)2.18億平米的總土地儲(chǔ)備中，有約50%是來自并購，平均土地成本僅4728元/平方米，融創(chuàng)的成本壓力也因此大大減輕。

如今，手握大量“物美價(jià)廉”土地儲(chǔ)備的融創(chuàng)，擁有資本放緩拿地節(jié)奏，減少買地的支出，從而實(shí)現(xiàn)孫宏斌“控制風(fēng)險(xiǎn)”“保證公司絕對(duì)安全”的目標(biāo)：“這個(gè)行業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)就是不要買太貴的地。下一步，我們不買地了，賬上就會(huì)積累很多資金。因此，只要控制買地節(jié)奏，就很控制風(fēng)險(xiǎn)了。” 2017年下半年在土地市場上基本已經(jīng)看不到融創(chuàng)的身影。

事實(shí)上，這樣的模式確實(shí)“解放”了融創(chuàng)的現(xiàn)金流。截至2017年12月31日，融創(chuàng)擁有賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物967.2億，同比增長38.5%，營運(yùn)資金充裕。

不過，對(duì)于融創(chuàng)來說，現(xiàn)金流不光是通過“節(jié)流”，更重要的是實(shí)現(xiàn)“開源”。汪孟德曾指出融創(chuàng)主要的現(xiàn)金來源是銷售，“流動(dòng)性的關(guān)鍵是買對(duì)地，只要地買對(duì)了，產(chǎn)品好，銷售是水到渠成的事”。

事實(shí)上，融創(chuàng)憑借對(duì)市場的把握與洞悉、優(yōu)質(zhì)高端產(chǎn)品積累起大量品牌美譽(yù)度和忠誠度，打造了融創(chuàng)一直以來高周轉(zhuǎn)的運(yùn)作模式，這使融創(chuàng)的戰(zhàn)略優(yōu)勢得以充分釋放，造就了融創(chuàng)“7-8年來一直保持銷售的增長，在每個(gè)階段都有現(xiàn)金出來，很充裕?！?/span>

值得一提的是，2017年，融創(chuàng)的并購拿地模式帶來了更大的高周轉(zhuǎn)優(yōu)勢。汪孟德表示，收并購的土地周轉(zhuǎn)快，占用資金少，資金使用效率高，能夠快速產(chǎn)生銷售回款。

有分析指出，而縱觀融創(chuàng)一系列收購項(xiàng)目，共同的特點(diǎn)是項(xiàng)目當(dāng)期就可銷售，這意味著融創(chuàng)可保持較強(qiáng)大的現(xiàn)金流，并極大程度地緩解自身開發(fā)資金壓力。

高效的執(zhí)行

2014年初，孫宏斌立下“進(jìn)入房企第一陣營”的誓言，兩年之后，融創(chuàng)便實(shí)現(xiàn)了這一目標(biāo)。事實(shí)上，孫宏斌一共也只用了十余年，就帶領(lǐng)融創(chuàng)進(jìn)入中國十強(qiáng)房企。這樣的成績自然離不開穩(wěn)定而成熟的管理團(tuán)隊(duì)。

孫宏斌在業(yè)績發(fā)布會(huì)上稱，融創(chuàng)的業(yè)績和團(tuán)隊(duì)發(fā)展“主要不是靠錢，靠精神”。這句話的調(diào)侃意味很重，但仔細(xì)看看孫宏斌周圍環(huán)繞的幾乎都是“老順馳人”，這“靠精神”的說法也現(xiàn)出幾分道理。

汪孟德在2017年中期業(yè)績會(huì)上曾這么描述高層管理團(tuán)隊(duì)：“在行業(yè)內(nèi)，我們的核心團(tuán)隊(duì)、高管層是最穩(wěn)定的，現(xiàn)在大家在一起合作平均二十年了，是個(gè)非常穩(wěn)定的核心骨干團(tuán)隊(duì)。”

事實(shí)上，常伴孫宏斌左右的汪孟德，自順馳時(shí)期起，便是孫宏斌信任的伙伴。這位被稱為“財(cái)神”的“老順馳人”，2015年接過了執(zhí)行董事的擔(dān)子，并為沖殺在投資并購最前線孫宏斌做好后盾。

這后盾無疑就是充足的現(xiàn)金流。汪孟德一向?qū)N售作為現(xiàn)金流安全的首要指標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)8成左右的現(xiàn)金流來自銷售回款。

然而，打造融創(chuàng)高銷售、高周轉(zhuǎn)的任務(wù)最終還是落在每個(gè)區(qū)域。汪孟德這樣描述融創(chuàng)的區(qū)域團(tuán)隊(duì)：“我們區(qū)域公司團(tuán)隊(duì)是完整的，因?yàn)槲覀儏^(qū)域公司團(tuán)隊(duì)都在考慮自己的發(fā)展，考慮自己的現(xiàn)金流，考慮自己的產(chǎn)品，考慮自己的利潤，可以做任何決策。有拿地的能力、市場判斷能力、做產(chǎn)品的能力、獨(dú)立思考能力，這是我們和別的公司不一樣的地方?！?/span>

團(tuán)隊(duì)強(qiáng)大的執(zhí)行力，使融創(chuàng)早先積累的戰(zhàn)略優(yōu)勢得以順利釋放，造就了融創(chuàng)當(dāng)前的成績。

而如今，“房子是用來住的、不是用來炒的”成了房地產(chǎn)行業(yè)的新定位，“以人民的美好生活為中心”的房產(chǎn)、長租房業(yè)務(wù)也成為房企未來的發(fā)展方向。

孫宏斌已憑借敏銳的市場嗅覺，走在了行業(yè)前列：2018年1月，騰訊、融創(chuàng)等共同投資中國領(lǐng)先長租公寓品牌自如；2018年1月，騰訊、蘇寧、融創(chuàng)與京東共同投資萬達(dá)商業(yè)，實(shí)現(xiàn)對(duì)線上線下融合的中國“新消費(fèi)”商業(yè)模式的探索。

孫宏斌打開了未來與這些行業(yè)巨頭公司的合作空間，更為融創(chuàng)中國走向多元化發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

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