孫宏斌都宣布暫緩拿地 瘋狂的房企多留點(diǎn)現(xiàn)金過冬吧

　　見一葉而知深秋，窺一斑而見全豹。

　　最近各大房企陸續(xù)都公布了半年報(bào)，成績比黃金時(shí)代還亮眼。

　　對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，模式過于雷同，方向幾乎一致，不管是top10還是top100，都改變不了潮水的方向。

　　一些雞湯文偶爾有點(diǎn)道理，布局決定結(jié)局，方向決定未來，模式?jīng)Q定成敗。對(duì)房企而言，影響最大的就是布局！

　　只要你踏準(zhǔn)了周期，你的土地成本低，土地儲(chǔ)備足夠多，現(xiàn)金流充足，那你的銷售業(yè)績就可以名列前茅。但一旦踏錯(cuò)了，可能萬劫難復(fù)。

　　上周五融創(chuàng)主席孫宏斌說要暫緩拿地！膽子一向很大的他，也改變了短期的策略，值得行業(yè)內(nèi)重新審視風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在還去瘋狂拿地的房企，恐怕要在珠峰頂上站崗好幾年了。

　　1

　　布局決定爆發(fā)力

　　先來看看房企今年1-8月的銷售排行榜。

　　傳統(tǒng)的老大萬科已被恒大碧桂園趕超，但我今天要重點(diǎn)解剖的卻是融創(chuàng)，目前排第六，收購了萬達(dá)項(xiàng)目后，在可預(yù)見的未來三年內(nèi)，融創(chuàng)將發(fā)展最快，晉升行業(yè)前三，而恒大碧桂園的位置會(huì)比較穩(wěn)定，沒啥好說的了。

　　要知道，在2010年，融創(chuàng)在行業(yè)還是籍籍無名，2012年的銷售數(shù)據(jù)也只有356億，僅僅五年的時(shí)間，它的銷售規(guī)模就要達(dá)到3000億了。而資產(chǎn)規(guī)模，融創(chuàng)從09年不足100億，到今年上半年，已經(jīng)增長到了超過四千億，8年增長了40多倍。

　　當(dāng)然客觀上說，首先也是得益于這一輪房地產(chǎn)去庫存的政策放松，房子都賣的很好，先是一二線暴漲，現(xiàn)在又輪到了三四線。

　　但政策背景都一樣，為什么融創(chuàng)爆發(fā)力這么強(qiáng)呢？

　　融創(chuàng)一直走的是聚焦深耕的路子，喜歡賣高端精品，所以布局基本都持續(xù)在一二線城市。

　　但市場節(jié)奏你得踏準(zhǔn)了才行，我們回頭來看，行業(yè)低點(diǎn)時(shí)布局，反而未來的爆發(fā)力更強(qiáng)，2015年，樓市低迷，當(dāng)大多數(shù)房企從二三線城市轉(zhuǎn)身回歸一二線核心城市時(shí)，融創(chuàng)卻將投資的目光更多地轉(zhuǎn)向二線城市，連續(xù)進(jìn)駐了成都、西安、南京、濟(jì)南、太原、鄭州、石家莊及海南等二線區(qū)域市場，當(dāng)時(shí)拿地的成本低，而這些城市和區(qū)域，在2016年都迎來了前所未有的市場爆發(fā)。

　　截至目前，融創(chuàng)在全國北京、上海、華北、東南、西南、廣深、華中、海南等八大區(qū)域，62座城市都有布局，共300多個(gè)項(xiàng)目。

　　也就是說，在行情來臨前，只要你的布局足夠精準(zhǔn)，你的業(yè)績就會(huì)突飛猛進(jìn)。但市場往往是二八法則，對(duì)的往往只有少數(shù)，敢于并善于逆市操作的，屈指可數(shù)，孫宏斌算一個(gè)。

　　2

　　成本決定利潤

　　大家都知道，房子所有的成本中，毫無疑問最大的就是土地成本。土地拿的越便宜，房價(jià)越高，那房企的利潤就越大。

　　現(xiàn)在還有很多中小房企跑到二三四線去高價(jià)搶地，追高，其實(shí)蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)很可能會(huì)大于機(jī)遇，因?yàn)檎迌r(jià)了，地價(jià)高，房價(jià)卻賣不了更高價(jià)，利潤空間被限死了。

　　這一點(diǎn)，孫宏斌還是偏謹(jǐn)慎的，去年11月，孫宏斌就公開宣稱，融創(chuàng)將停止公開市場拿地，更加關(guān)注收并購市場。

　　今年以來，包括萬達(dá)的項(xiàng)目，融創(chuàng)通過收并購拿地就達(dá)到了7553萬平米。更為關(guān)鍵的，是這種方式拿的地成本比公開招拍掛要低不少。

　　根據(jù)克而瑞的監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至7月底，融創(chuàng)今年通過收并購方式取得約6642萬平米，平均收購成本僅1061元/平方米左右，若是招拍掛起碼貴幾倍，其中收購的土地80%以上位于合肥、重慶、濟(jì)南等核心二線城市。

　　如果不考慮7月收購的13個(gè)萬達(dá)文旅城項(xiàng)目，今年上半年融創(chuàng)新增土儲(chǔ)的平均土地成本也只有5130元\平米，相比于同期的合約銷售均價(jià)達(dá)到18780元\平米，相比于現(xiàn)在的很多房企拿地是面粉貴過面包，融創(chuàng)的土地成本只有售價(jià)的三分之一，為融創(chuàng)未來的銷售定價(jià)留出足夠的利潤空間。

　　因?yàn)橥恋爻杀据^低，而銷售均價(jià)又高，所以融創(chuàng)的行政總裁汪孟德也說了，即使市場調(diào)控會(huì)持續(xù)，未來保證25%毛利，凈利10%以上是完全沒有問題的。

　　正是因?yàn)楣_招拍掛的土地成本太高了，所以才會(huì)有越來越多的房企通過并購來收藏土儲(chǔ)，萬科今年在廣州花五百多億拿下的一個(gè)巨無霸，也是通過并購的方式取得。

　　3

　　現(xiàn)金流決定生死

　　“房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債基本上是用來買地，要保證企業(yè)安全，關(guān)鍵就是買對(duì)地。如果地的質(zhì)量不高，就談不上銷售、談不上周轉(zhuǎn)、更談不上利潤。地買對(duì)了，流動(dòng)性就會(huì)變好，就能保證充裕的現(xiàn)金流。”汪孟德說。

　　對(duì)房企而言，尤其是遇到調(diào)控期，能夠保證你業(yè)績穩(wěn)中前進(jìn)的一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)，則是現(xiàn)金流！否則你資金鏈遇到點(diǎn)什么問題，企業(yè)很快就會(huì)半死不活了。

　　房企是不是穩(wěn)健，從這個(gè)指標(biāo)也可看出一二，一般久經(jīng)沙場的龍頭房企，都會(huì)在調(diào)控期保留較多的現(xiàn)金流，以應(yīng)對(duì)融資收緊的大環(huán)境。目前，房企各個(gè)融資渠道相比去年已明顯收緊了。

　　現(xiàn)金流充足的好處是，別人沒錢快支撐不下去的時(shí)候，你就有大把機(jī)會(huì)低價(jià)去并購別人，這在2015年前的幾年中就很明顯了，比如融創(chuàng)當(dāng)時(shí)并購資金鏈斷裂的綠城。

　　截至6月底，融創(chuàng)擁有現(xiàn)金余額924億元，較2016年底的698億元增長約32.4%。

　　這是什么概念？同時(shí)期，手持現(xiàn)金超過千億的只有幾家，萬科持有貨幣資金1075.6億元。而碧桂園現(xiàn)金余額為1201.3億元，較去年同期增長143%。

　　融創(chuàng)和他們的距離，幾乎就是臨門一腳。

　　當(dāng)然，現(xiàn)金流和你的銷售業(yè)績是息息相關(guān)的，只要你的房子賣的好，回款順利，那每個(gè)階段就有非常穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

　　所以這就不難理解，為什么大房企的周轉(zhuǎn)率如此之高了，融創(chuàng)從拿地到銷售，最快六七個(gè)月就搞定了。

　　4

　　土儲(chǔ)決定未來

　　不知道你們注意到?jīng)]有，去年今年，很多房企都特別注重規(guī)模的增長。這是什么原因呢？

　　按照行業(yè)內(nèi)資深人士的分析，就是宏觀調(diào)控正在加劇房地產(chǎn)行業(yè)的競爭態(tài)勢，進(jìn)一步改變行業(yè)的格局。強(qiáng)者恒強(qiáng)，規(guī)模大的房企利用成本管控、盈利能力、融資渠道等多重優(yōu)勢，可以在競爭激烈的房地產(chǎn)行業(yè)更好地存活。

　　未來，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)進(jìn)入大魚吃小魚的時(shí)代，目前全國約10萬億的銷售規(guī)模中，行業(yè)前100名的市場份額為40%多。有專家預(yù)測，未來5-10年，前100名房企的市場份額將提升至70%-80%，行業(yè)的集中度將越來越高。

　　所以不管三七二十一，房企先去市場上搶地，盡快做大規(guī)模再說，有了土地，你未來在行業(yè)的排名就有了基礎(chǔ)。

　　如果我們要猜測未來三五年房企的排名，基本上從今天的土儲(chǔ)數(shù)據(jù)上，就可以預(yù)見了。

　　今年態(tài)勢最猛的一哥要數(shù)碧桂園。根據(jù)碧桂園2017上半年年報(bào)，其共獲取292宗土地，建筑面積約為5084萬平方米，已獲得土地儲(chǔ)備約2.1億平方米，另有基本鎖定但尚未簽約的潛在土儲(chǔ)約1.35億平方米。

　　恒大的土地儲(chǔ)備也不少。恒大去年新增土地儲(chǔ)備面積1.02億平方米，總土地儲(chǔ)備已經(jīng)達(dá)到2.29億平方米。

　　排名第三的是誰呢？就是融創(chuàng)了。

　　截至8月25日，不計(jì)入萬達(dá)13個(gè)文旅城項(xiàng)目，融創(chuàng)的總土地儲(chǔ)備達(dá)1.01億平米。如果將7月份收購的13個(gè)萬達(dá)文旅項(xiàng)目約5000萬平米，以及一二線聯(lián)動(dòng)的4300萬平米的資源計(jì)算在內(nèi)，融創(chuàng)土地儲(chǔ)備已經(jīng)超過2億平米，位列行業(yè)前三。

　　手握大量的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，給了融創(chuàng)上調(diào)銷售目標(biāo)的底氣，融創(chuàng)上周將全年銷售目標(biāo)上調(diào)至在3000億元，較年初制定的2100億目標(biāo)大幅上調(diào)43%。

　　兵馬未動(dòng)，糧草先行，相比保利、綠地、中海這幾家央企注重一二線，三家民企后來者居上，無疑，糧草充足，布局均衡，是制勝的法寶之一。

　　孫宏斌在上周的中報(bào)業(yè)績會(huì)上表示，考慮到公司擁有較高的土地儲(chǔ)備，將暫緩拿地。

　　所以我也順便提醒一下那些瘋狂的房企們，冬天來了，還是多留點(diǎn)現(xiàn)金過冬吧，別凍死在黎明前了。

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