只盯著房?jī)r(jià)漲幅所有人都會(huì)輸！房地產(chǎn)這盤棋看明白沒

　　今年樓市異常火爆，搞得大家人心慌慌，都沒心思正常工作了，甚至鬧得不少家庭祖孫三代集體離婚、又交叉結(jié)婚，禮崩樂壞、毫無底線，雖然我不茍同這一做法，但也能理解。

　　而房?jī)r(jià)到底怎么走，聽專家的說啥的都有，有的說房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)下不來，因?yàn)槲覀兊狞h與房?jī)r(jià)同在；有的說泡沫快破了，只要房產(chǎn)稅一啟動(dòng)，將整體崩盤；有的則搞起了折中主義，說會(huì)出現(xiàn)了分化，有的漲有的跌是新常態(tài)……聽聽都有道理，但搞到最后不知聽誰了?，F(xiàn)在我就來細(xì)細(xì)分析一下，這輪暴漲和調(diào)控，到底是怎么回事。

　　樓市瘋漲，是國(guó)人買漲不買跌的結(jié)果！

　　年初，原本他們是不打算拉高房?jī)r(jià)的，因?yàn)槿ツ赀€面臨著“去庫存”的壓力，高層紛紛喊話開發(fā)商“降降價(jià)吧”——

　　結(jié)果，他們發(fā)現(xiàn)：越降價(jià)越不買！（比如沈陽，當(dāng)?shù)卣颊f要幫購房者墊首付了，仍是沒人買帳。）

　　那怎么辦，這么多庫存集中在“莊家”手中（表面是開發(fā)商，背后是銀行）太危險(xiǎn)了，必須要轉(zhuǎn)移到眾多的“散戶”（購房者）去呀，畢竟千斤重?fù)?dān)萬人挑才不累。

　　好，既然“降”你們不買帳，那就反而行之——“漲”！結(jié)果一漲就見效，同樣一套房子，去年80萬開發(fā)商求你你不買，現(xiàn)在你卻要花180萬去求開發(fā)商賣給你，你說人是不是賤？不過，我也是這樣，都是買漲不買跌的“二貨”！

　　如此看來，“去庫存”最好的方法不是降價(jià)，而是“集體漲價(jià)”！

　　如何漲價(jià)？也是一門技術(shù)

　　好，既然“漲價(jià)”是去庫存的良藥，但有幾個(gè)問題是要先考慮清楚的：

　　第一、在哪里漲？

　　答案肯定是一線大城市，除了示范作用之外，更主要的是大城市有錢啊，因?yàn)槿奈宄鞘袧q了老百姓(50.19 +0.76%,診股)也買不起，而且大城市之前還一直限購著呢，說明潛在購買力大大的。（從這個(gè)角度來說，只要是“限購”的城市日后是必大漲的！）

　　第二、地王改變預(yù)期

　　對(duì)我們政府來說，讓它漲那是分分的事，一是控制住宅用地供給，二是在郊區(qū)搞出幾個(gè)地王（注意“郊區(qū)”出地王比“市中心”出地王更有殺傷力），只要“面粉比面包”還貴，就不用擔(dān)心第二批面包不漲價(jià)，所以郊區(qū)地王一出，全市跟著瘋漲。

　　第三、漲到多少為止？

　　答案是，為了去庫存嘛，要一直漲到“一線城市的水溢向二三線城市”為止，不溢出就繼續(xù)漲（注：溢出的標(biāo)準(zhǔn)就是大城市周邊庫存消滅完成）。

　　舉例，去年上海房?jī)r(jià)3萬，它周邊的如嘉興才8千，這樣上海的水是溢不過去的，只有讓上海漲到6萬，6萬與8千，高鐵才20分鐘距離，這樣才能溢得過去。

　　所以，就有你們之前看到的京滬深等一線城市半年漲了一倍，然后引發(fā)周邊的三四城小城市房?jī)r(jià)也瘋漲兩三倍，仍集體保持緘默的原因，因?yàn)檫@是在有計(jì)劃有步驟地實(shí)施“去庫存”戰(zhàn)略！

　　調(diào)控的真實(shí)目的

　　第一步先拉“瘋漲”，達(dá)到消滅大城市及周邊小城市庫存之后。

　　上海周邊的嘉善、平湖、嘉興、海寧、桐鄉(xiāng)所有住宅全部被上海人一掃而光，房?jī)r(jià)從五六千直飆到一萬五，仍一房難求，現(xiàn)在幾十萬分銷大軍正在引領(lǐng)著浩浩蕩蕩的上海購房團(tuán)沿著申嘉湖高速公路席卷湖州、南潯、長(zhǎng)興、安吉，估計(jì)安徽的廣德、宣城、黃山也即將馬上“淪陷”了。

　　于是要接著執(zhí)行了第二步“調(diào)控”了——

　　為什么“調(diào)控”呢？

　　我認(rèn)為，有以下三大目的：

　　第一、要鞏固前期的“去庫存”階段性成果，“調(diào)控”表面上是調(diào)開發(fā)商，實(shí)質(zhì)是防止炒房客高位拋盤，通俗稱為“關(guān)門”，因?yàn)檎{(diào)控了，接盤的人也會(huì)相對(duì)少了。

　　那不怕炒房客“降價(jià)處理嗎？”一是限購了，你降價(jià)也沒有人有資格接盤；二是你肯定也不會(huì)降價(jià)，畢竟你不是開發(fā)商，資金壓力肯定是在你的承受之內(nèi)才敢買的，所以你會(huì)死杠。

　　第二、引領(lǐng)大城市的投資客到更廣闊的三四五線城市去“解放開發(fā)商”，放眼全國(guó)，目前只是一線和少量二三線城市火了，其他的二千多個(gè)小城市還是冬眠中，“去庫存”的壓力仍是任重而道遠(yuǎn)。

　　你只有調(diào)控那些比較火的城市，迫使他們的資金沿著高鐵或高速沿線去解救眾多四五線城市的“庫存”（那里不僅沒有限購限貸，而且還出臺(tái)新政歡迎你們這些遠(yuǎn)道而來的炒房朋友們，這叫“分城施策”嘛對(duì)不對(duì)），如不調(diào)控，那資金就離不開那些瘋漲的城市，全國(guó)“去庫存”整盤棋的戰(zhàn)略就無法完成。

　　第三、調(diào)控是為了保護(hù)樓市，既延長(zhǎng)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的生命，又保護(hù)了銀行資金安全，用時(shí)間去換空間，其中道理顯而易見，就不做過多展開了。

　　許小年：捅破房地產(chǎn)的那層窗戶紙

　　為了更好的理解，我們找來許小年對(duì)房地產(chǎn)的解釋。

　　房?jī)r(jià)惡性上漲的后果是什么？

　　房?jī)r(jià)惡性上漲，結(jié)果就是大多數(shù)人買不起房子，后果也很嚴(yán)重，可能導(dǎo)致群體事件和政局不穩(wěn)，因此，房?jī)r(jià)可以漲，但是不能惡性上漲。政府必須對(duì)漲幅有所控制，同時(shí)加強(qiáng)保障房建設(shè)。讓最窮的人，最有革命性的人，在郊區(qū)有個(gè)小房子住，免得他們起來鬧事。

　　如果房市崩潰，下跌一半甚至更多，后果是什么？

　　后果就是銀行呆賬急劇增加，銀行面臨破產(chǎn)。同時(shí)有很多行業(yè)倒掉，或者凋敝，造成失業(yè)增加，稅收減少，這是政府更不能接受的。所以，房?jī)r(jià)可以下跌，但必須在政府可以接受的幅度內(nèi)。

　　大家都知道，賣地財(cái)政給政府帶來了滾滾財(cái)源。

　　但這吃的是斷子絕孫飯，土地一旦賣光，就不會(huì)有后繼收入了。大家不要覺得遙不可及，看看蘇州就知道了。因此，必須找到一個(gè)替代的財(cái)源來填充政府的收入。這就是房產(chǎn)稅。所以，房產(chǎn)稅的推出，是板上釘釘?shù)氖虑?，只是時(shí)間早晚了，不可更改。之所以遲遲不出來，主要原因還是因?yàn)閴毫μ?，來自貪官們的壓力。但等他們認(rèn)清形勢(shì)，出完貨之后，這把刀子就會(huì)放到老百姓的脖子上。

　　第八，政府會(huì)放棄房地產(chǎn)業(yè)作為支柱行業(yè)嗎？不會(huì)。

　　看看城鎮(zhèn)化，在不遠(yuǎn)的將來，將有數(shù)以億計(jì)的農(nóng)民搬進(jìn)城鎮(zhèn)居住。房子從哪里來？還不是靠開發(fā)商建房子。再仔細(xì)看看各地的大開發(fā)商，以上海為例，50大開發(fā)商里面，有七成是國(guó)有或者政府背景的開發(fā)商。政府不可能放棄他們。

　　第九，政府調(diào)控的目的是什么？

　　上面可以得出推論，調(diào)控的目的，既不是為了讓房?jī)r(jià)上漲，更不是為了讓房?jī)r(jià)下跌。目的是為了挖更大的坑，儲(chǔ)蓄更多的貨幣，免得貨幣泛濫造成通貨膨脹，后果不堪設(shè)想。

　　為什么通過交易環(huán)節(jié)征重稅，而不是持有環(huán)節(jié)交稅？

　　因?yàn)樵诔钟协h(huán)節(jié)交稅，就會(huì)造成大量拋盤，嚴(yán)重的甚至造成市場(chǎng)崩潰。所以要在交易環(huán)節(jié)征稅。交易環(huán)節(jié)征稅，以及限購的目的，就是讓交易減少，但又不妨礙真正地剛需購買第一套房子。

　　打個(gè)比方，市場(chǎng)上本來有100套房子，每套一萬塊，那么市場(chǎng)上頂多需要100萬的資金就行了，后來，新建了200套房子，每套房子的價(jià)格變成了10萬塊，如果這300套房子全部進(jìn)入市場(chǎng)交易，就需要3000萬的資金，需要銀行提供這么多資金，會(huì)造成進(jìn)一步的通貨膨脹壓力。

　　所以現(xiàn)在政府調(diào)控的思路，就是盡量?jī)鼋Y(jié)交易，把錢變成凝固的水泥，握在老百姓手里，變成紙上財(cái)富，不能輕易套現(xiàn)。

　　房?jī)r(jià)取決于什么？

　　房?jī)r(jià)是漲是跌，并不取決于政府的調(diào)控，而是取決于人民幣對(duì)美元的走勢(shì)。美元貶值，人民幣升值，所以大量外資就涌進(jìn)中國(guó)，由于強(qiáng)制結(jié)匯，所以政府就被迫發(fā)行更多人民幣，形成通貨膨脹壓力。

　　如果美元走強(qiáng)，人民幣開始貶值，那么外資涌出中國(guó)，人行被迫收回人民幣，將儲(chǔ)備的美元還給外資企業(yè)，流出中國(guó)，于是通貨膨脹壓力減小，市場(chǎng)上人民幣減少，房?jī)r(jià)就下跌。所以，房?jī)r(jià)的漲跌基本上取決于人民幣美金的走勢(shì)。從過去幾年的人民幣走勢(shì)圖和房?jī)r(jià)上漲圖來看，兩者驚人地重合。

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