近日,萬達、復星債券被拋售引起市場巨大關(guān)注,雖然最終相安無事,但也讓人警惕,高負債的房地產(chǎn)行業(yè),在資金端口全線收緊的背景下,后續(xù)房企資金能力將成為重中之重。
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示:2017年內(nèi)地房企融資明顯收緊,2016年1-5月,房企融資數(shù)據(jù)高達5514.8億元,而2017年截至日前,合計房企融資資金只有1232.4億元,同比跌幅高達77.7%。
廣發(fā)證券發(fā)展研究中心分析師樂加棟表示,2016年四季度以來,管理層逐步注重抑制資產(chǎn)價格泡沫,防范市場風險,對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各種資金來源的管控水平都有所提升,房企主要融資渠道全面收窄。
廣發(fā)證券數(shù)據(jù)顯示,今年1-4月份,樣本房企總?cè)谫Y規(guī)模3109億元,同比大幅下滑42%,從融資結(jié)構(gòu)來看,受監(jiān)管的委托貸款、公司債以及再融資占比下滑,融資規(guī)模分別同比下滑65%、99%和89%,尤其是公司債及再融資規(guī)模分別由去年同期的1859億元、334億元大幅下滑至20億元、37億元。
房企資金的一大來源銷售回款,也有下行趨勢。CRIC研究中心監(jiān)測統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示,今年5月,包括萬科、碧桂園、恒大、保利、龍湖、中海等房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額呈現(xiàn)不同程度下滑。其中,碧桂園、萬科、保利、首開、榮盛發(fā)展等企業(yè)環(huán)比降幅超過10%;陽光城、正榮、金科、雅居樂降幅超過30%;萬達、泰禾、路勁等企業(yè)銷售金額環(huán)比降幅均超過50%。
對于房企而言,一方面是融資端口的緊縮,另一方面則是債務高企。據(jù)Wind統(tǒng)計,107家上市房地產(chǎn)企業(yè)2015-2016年這兩年的新增有息債務規(guī)模高達8520億元,而2010-2014年五年間的新增有息債務總和為8200億元。
樂加棟表示,在前兩年市場回暖資金快速回籠的背景下,2016年上市房企杠桿水平小幅改善,凈負債率由2015年的102%小幅下行至96%,但2017年第一季度又上升至106%。
國泰君安分析師覃漢也表示,在融資潮水退去,開發(fā)商資金鏈全線收緊的背景下,房企資金鏈尤為需要關(guān)注,其中重要原因便是凈負債率高企。據(jù)測算,405家發(fā)行人樣本中,有107家房企凈負債率超過100%,有接近50家凈負債率超過150%,16家房企凈負債率甚至超過300%。
具體來看,截至2016年底,廣西城建凈負債率高達1340%,華融置業(yè)凈負債率高達640%,東駿置業(yè)凈負債率568%,濱海發(fā)展凈負債率562%,云南城投凈負債率518%。
覃漢表示,在融資渠道全面緊縮趨勢下,前期激進擴張、過度依賴高杠桿和外部融資的企業(yè),將會面臨越來越大的項目出售和流動性壓力。張大偉也表示,預計未來6-9個月,房企很可能會面臨越來越大的資金問題。
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