中聯(lián)前海開源-勒泰一號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃3日完成繳款，近日將申請?jiān)诨饦I(yè)協(xié)會備案、深圳證券交易所掛牌交易。這是境內(nèi)“首單非一線城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)REITs產(chǎn)品”、“首單不依賴主體信用的REITs產(chǎn)品”，且創(chuàng)“同類型REITs產(chǎn)品成本新低”。

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，作為完全按照國際標(biāo)準(zhǔn)REITs模型設(shè)計(jì)底層架構(gòu)的證券化產(chǎn)品，該項(xiàng)目的順利落地，把探索國內(nèi)REITs市場發(fā)展的工作又向前推進(jìn)了一步，也為二三線城市有真實(shí)需求的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目獲得資本市場支持提供了可行路徑和成功范例。此外，其為下一步推動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)化權(quán)益型公募REITs發(fā)展，引導(dǎo)投資者回歸證券化以底層基礎(chǔ)資產(chǎn)為核心的本源，進(jìn)行了有益的鋪墊和探索。

　　優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目走向資本市場

　　中聯(lián)前海開源-勒泰一號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、中聯(lián)基金執(zhí)行總經(jīng)理李艷介紹，本次產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模35億元，其中優(yōu)先A1類證券10億元，占比28.57%；優(yōu)先A2類證券21億元，占比60%；權(quán)益級4億元，占比11.43%。中誠信證評給予A1類證券AAA評級，優(yōu)先A2類證券AA+評級。產(chǎn)品吸引了商業(yè)銀行、證券公司、公募基金等主流機(jī)構(gòu)投資者和投資擔(dān)保公司、私募基金公司等另類投資機(jī)構(gòu)的青睞和廣泛參與，認(rèn)購倍數(shù)超過1.3倍，發(fā)行效果明顯優(yōu)于近期發(fā)行同類產(chǎn)品。

　　李艷介紹，目前國內(nèi)可以在交易所市場和銀行間市場通過不同的載體發(fā)行REITs產(chǎn)品，本次勒泰REITs是在交易所掛牌交易的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃產(chǎn)品。

　　從此前市場上推出的REITs產(chǎn)品看，基礎(chǔ)資產(chǎn)多集中在一線城市，投資者也多認(rèn)為一線城市項(xiàng)目更安全、投資回報(bào)更可期待。對此，本次中聯(lián)前海開源-勒泰一號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的市場調(diào)研機(jī)構(gòu)及估值機(jī)構(gòu)戴德梁行高級董事、北中國區(qū)估價(jià)及顧問部主管胡峰認(rèn)為，近年來，國內(nèi)消費(fèi)市場明顯呈現(xiàn)出主力人群年輕化、消費(fèi)理念不斷優(yōu)化、消費(fèi)需求不斷下沉等特點(diǎn)，很多省會城市和活力非一線城市涌現(xiàn)出一批設(shè)計(jì)先進(jìn)、管理優(yōu)秀、業(yè)態(tài)豐富、體驗(yàn)感強(qiáng)、品牌適銷對路的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。由于供需矛盾的問題，這些標(biāo)桿型項(xiàng)目往往成為當(dāng)?shù)啬贻p人各種消費(fèi)活動(dòng)的首選，它的商圈覆蓋和影響力可能是整個(gè)城市甚至是轄屬的縣市，充沛的人流保證了項(xiàng)目經(jīng)營收入的良好表現(xiàn)，且非一線城市項(xiàng)目投資成本相對較低，因此，這些項(xiàng)目的實(shí)際投資回報(bào)率和增長率表現(xiàn)往往優(yōu)于一線城市項(xiàng)目。

　　穩(wěn)妥去杠桿降成本

　　證監(jiān)會債券部副處長閆云松認(rèn)為，這單產(chǎn)品意義重大、方向正確、值得行業(yè)研究。他表示，近年來中央和國務(wù)院層面12次發(fā)文要求加快推動(dòng)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)發(fā)展，幫助企業(yè)積極穩(wěn)妥降低杠桿率。傳統(tǒng)金融體系以企業(yè)表內(nèi)信貸為主要支持方式，高度依賴主體償債能力，而REITs等資產(chǎn)證券化工具以資產(chǎn)信用為基礎(chǔ)，重視資產(chǎn)本身的質(zhì)量，通過穩(wěn)定、可預(yù)期的基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流作為支撐，可以降低對企業(yè)自身信用的依賴，加快企業(yè)資金周轉(zhuǎn)效率，優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，有效實(shí)現(xiàn)降低杠桿率和優(yōu)化債務(wù)存量配置的目的。

　　李艷表示，本次發(fā)行的產(chǎn)品完全依托于石家莊勒泰中心這一優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的商業(yè)運(yùn)營價(jià)值，首次突破了以往多數(shù)類似產(chǎn)品融資屬性較強(qiáng)、嫁接主體信用較多的做法，通過資產(chǎn)過戶、業(yè)績考核、強(qiáng)化監(jiān)管、分層分檔、特殊商業(yè)管理人等措施，首次實(shí)現(xiàn)了從主體無評級到產(chǎn)品3A評級、徹底無主體增信、完全基于資產(chǎn)信用，打開了“資產(chǎn)價(jià)值”時(shí)代的大門，成為國內(nèi)REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)篩選、交易架構(gòu)搭建、風(fēng)控措施設(shè)計(jì)的重要參考。

　　她表示，投資者理念是否先進(jìn)、是否契合，也是REITs市場順利發(fā)展的重要條件。可喜的是以招商銀行、浙商銀行為代表的REITs產(chǎn)品主流機(jī)構(gòu)投資者已經(jīng)突破“只重主體”的慣性思維，敢于也有能力穿透到底層基礎(chǔ)資產(chǎn)。本產(chǎn)品的順利發(fā)行，為下一步推動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)化權(quán)益型公募REITs發(fā)展，引導(dǎo)投資者回歸證券化以底層基礎(chǔ)資產(chǎn)為核心的本源，進(jìn)行了有益的鋪墊和探索。

　　由于基礎(chǔ)資產(chǎn)“真實(shí)出售”到REITs名下，募集資金全部用于償還項(xiàng)目此前附著的銀行貸款，企業(yè)也不再對產(chǎn)品兌付承擔(dān)連帶責(zé)任，中聯(lián)前海開源-勒泰一號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃順利發(fā)行后，對勒泰集團(tuán)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型、降低集團(tuán)杠桿率效果明顯。

　　市場呼喚公募REITs出臺

　　基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的建設(shè)普遍呈現(xiàn)投資金額大、回報(bào)周期長、收益率穩(wěn)定的特點(diǎn)，傳統(tǒng)信貸融資要么是期限不匹配，要么是無法盤活沉淀在成熟項(xiàng)目中的初始投入，不利于形成新的投資資金。在國際上，REITs是解決這一難題的關(guān)鍵工具：保持項(xiàng)目專業(yè)管理和完整性的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)投資的流動(dòng)性安排，為盤活沉淀資金提供有效渠道。

　　閆云松介紹，我國監(jiān)管部門在積極尋求突破：2016年12月，證監(jiān)會與發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域政府和社會資本合作(PPP)項(xiàng)目資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，2017年6月，證監(jiān)會與財(cái)政部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范開展政府和社會資本合作項(xiàng)目資產(chǎn)證券化有關(guān)事宜的通知》，兩份文件都明確提出積極推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)發(fā)展，解決基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域長期投資資金問題。目前國內(nèi)REITs發(fā)展逐步在與國際標(biāo)準(zhǔn)接軌，勒泰項(xiàng)目對于下一步市場發(fā)展起到很好的引導(dǎo)作用，從結(jié)構(gòu)上已與國外相差無幾。但需要強(qiáng)調(diào)的是，無論是REITs或是其他金融工具，實(shí)現(xiàn)其權(quán)益屬性的基本前提就是引入個(gè)人投資者，通過集中連續(xù)的場內(nèi)交易，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值發(fā)現(xiàn)。在沒有個(gè)人投資情況下，目前類REITs及其他所謂公募的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品本質(zhì)上均屬于私募產(chǎn)品。在這一點(diǎn)上，國內(nèi)金融市場甚至專業(yè)機(jī)構(gòu)都存在較大的理解偏差，我們追求的公募REITs并非僅僅是稱謂上叫作“公募”。

　　深圳證券交易所資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人卞超認(rèn)為，這單產(chǎn)品首次實(shí)現(xiàn)了完全基于資產(chǎn)信用的產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品對資產(chǎn)價(jià)值的本源回歸，對后續(xù)產(chǎn)品有很好的借鑒意義。目前國內(nèi)交易所掛牌的REITs產(chǎn)品在法律關(guān)系、底層交易結(jié)構(gòu)、監(jiān)管要求等環(huán)節(jié)與國際成熟市場產(chǎn)品基本一致，只是交易平臺、發(fā)行方式等方面存在差別。國內(nèi)REITs產(chǎn)品多在交易所綜合協(xié)議交易平臺或固定收益平臺交易，屬私募產(chǎn)品，與集中競價(jià)交易系統(tǒng)相比，這里交投不夠活躍，長期資金的投資不容易通過交易實(shí)現(xiàn)盤活退出。未來如果公募REITs推出，應(yīng)在集中競價(jià)交易系統(tǒng)交易，增加金融產(chǎn)品流動(dòng)性，保證產(chǎn)品底層架構(gòu)的穩(wěn)定性，豐富投資者范圍，實(shí)現(xiàn)資金長期穩(wěn)定供給。

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