SOHO中國董事長潘石屹搞起了攝影，他為此特意推出了一個攝影網(wǎng)站，有人夸他“是被房地產(chǎn)商耽誤的靈魂攝影師”，有人批評他“蓋的建筑很漂亮，拍的照片卻那么丑”，對于這兩種不同的聲音，他都一笑而過，這是這個從甘肅天水走出來的企業(yè)家的常態(tài)，你永遠(yuǎn)無法從他的面容中捕捉到真實情緒。

攝影之外，潘石屹前段時間還參加了東方衛(wèi)視的一檔公益節(jié)目，節(jié)目中他與著名演員王寶強共同追豬的形象讓外界印象頗深；他還去了阿拉善，和老朋友任志強一起種下了梭梭樹、任小米。如你所知，這位房地產(chǎn)商如今更多的活躍在綜藝圈與公益界中，似乎有點兒“不務(wù)正業(yè)”，但實際上，房地產(chǎn)這桿秤在潘石屹心中的份量，遠(yuǎn)比外界看到的要重！“攝影占據(jù)了我50%的時間，但我是一個上市公司的老板，如果要排序的話，還是房地產(chǎn)優(yōu)先?！鼻皟商烀襟w會上，他匆忙間向藍(lán)鯨財經(jīng)回復(fù)了自己對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的態(tài)度。

 在公司的管理上，潘石屹近年來著力推動的是3Q業(yè)務(wù)的布局。雖然3Q業(yè)績還未并表，但潘石屹對這個新業(yè)務(wù)給予了很高的期望，每一次見到他，總是要提一提這個新業(yè)務(wù)。潘石屹希望其能成為SOHO中國新的利潤增長點，并帶領(lǐng)企業(yè)重返高增長時代。但在專家看來，賺慢錢的SOHO3Q前景還有點兒不清。

“萬通六君子”背后的故事

過去幾年潘石屹越來越少談及房地產(chǎn)，反倒開起了自己的攝影展。在他的眾多攝影照片中，有一張合照總讓人有一絲傷感，這張照片名叫《萬通六君子》。站在改革開放40周年、房改30周年的節(jié)點上，其意義不言而喻，照片中的企業(yè)家是這30—40年歷史的一個縮影，照片從左至右依次是易小迪、馮侖、王功權(quán)、王啟富、劉軍、潘石屹。

照片中，潘石屹將自己置身于鏡子中，“因為我既是一個拍攝者，也是一個被拍者”，而馮侖則是后期P上去的，“因為他要趕飛機”。合照涉及到6個人，要同時約定檔期并不容易，但于潘石屹而言卻輕而易舉，“我們有一個微信群，叫做‘萬通六兄弟’，建了大概有兩三年的時間了，我在群里說要拍照，大家都響應(yīng)了?！?/p>

27年前，他們攜手創(chuàng)業(yè)，抬頭不見低頭見。1991年下半年，重新回到?？诘呐耸俳Y(jié)識了馮侖、王功權(quán)、劉軍、王啟富、易小迪等幾個意氣相投的朋友，他們共同創(chuàng)立了海南農(nóng)業(yè)高科技投資公司（海南萬通前身，下簡稱農(nóng)高投）。其中，王功權(quán)是法人代表、總經(jīng)理，馮侖和劉軍是副董事長，王啟富是辦公室主任，易小迪則是總經(jīng)理助理，潘石屹主管財務(wù)，人們把這6位創(chuàng)始人成為“萬通六君子”。

據(jù)藍(lán)鯨財經(jīng)梳理，1992年，通過運作?？凇熬哦紕e墅”項目，農(nóng)高投賺得了第一桶金，此后農(nóng)高投用這筆錢又陸續(xù)運作了其他項目，不斷在海口、三亞炒房炒地。1993年1月，農(nóng)高投增資擴股，改制為有限責(zé)任公司即萬通集團。6月，由萬通集團投資并以定向募集方式發(fā)起組建了北京萬通實業(yè)股份有限公司，成為北京最早成立的以民營資本為主體的大型股份制企業(yè)。

公司越做越大，然而和所有商業(yè)大戲一樣，這6人最終因權(quán)利與利益切割的問題分道揚鑣，各奔前程。如今，他們兩三個月聚一次，或在北京，或在杭州，談話的內(nèi)容天南地北，不僅局限于房地產(chǎn)。

在這個故事中，無論是于萬通集團還是于六君子，海南在每個人心中的意義與地位都不言而喻。如今，海南迎來了建設(shè)國際自由貿(mào)易港的契機，百萬人才下海南的盛景或?qū)⒃佻F(xiàn)，相信看到此，六人的心里別有一番滋味?！澳鷮Ｄ鲜鞘裁锤星椋俊泵鎸λ{(lán)鯨財經(jīng)的提問，潘石屹回答道：“我還是很喜歡海南的，海南人很質(zhì)樸，不會歧視你是從北方來的?！?/p>

“聽到海南要建設(shè)國際貿(mào)易港的消息時，您的心理活動是怎樣的？”“終于批下來了，已經(jīng)快30年了，當(dāng)時就是沖著要建國際貿(mào)易自由港的消息才去的，如果建成了說不定我當(dāng)時就不回來了。”潘石屹不無感慨地說道。

27年之后的今天，各人有了各人的事業(yè)。馮侖退出萬通，搞起了衛(wèi)星發(fā)射，王功權(quán)轉(zhuǎn)身青普旅游，王啟富進(jìn)軍體育界，劉軍干起了老本行“農(nóng)高投”，只剩潘石屹和易小迪還堅守在房地產(chǎn)行業(yè)里。如今，仍舊活躍在公眾視野里的，也就只有潘石屹了。

但是潘石屹的房地產(chǎn)生意卻不大如意。

潘石屹手中的權(quán)利變換

 談到潘石屹的房地產(chǎn)生意，就一定無法繞開他與張欣的故事。1995年，潘石屹結(jié)識了在華爾街高盛銀行工作的張欣，兩人同年10月結(jié)婚，并共同創(chuàng)立了北京紅石實業(yè)有限責(zé)任公司，其1998年開發(fā)的SOHO現(xiàn)代城，客戶遍及煤老板、演藝圈明星等多個行業(yè)，這一筆收獲頗豐的進(jìn)帳，使這對夫婦對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生了極大興趣，2002年3月兩人又共同成立SOHO中國有限公司，主要從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

 2002年5月建外SOHO入市，2004年通過收購打造SOHO尚都，2005年朝外SOHO亮相。一時間，潘石屹和張欣夫妻檔在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的地位舉足輕重風(fēng)光無兩。但據(jù)媒體報道，由于當(dāng)時兩人感情出現(xiàn)危機，SOHO中國公司控制權(quán)幾經(jīng)變更，業(yè)務(wù)也開始轉(zhuǎn)型。

2005年，張欣取代潘石屹執(zhí)掌SOHO中國。除卻生活方式的磨合問題，兩人在企業(yè)發(fā)展的管理上也存在巨大差異。究竟是散售還是整體持有，是這對夫妻最大的分歧。張欣的想法是整體持有，登臺之后，張欣全面貫徹自己的理念，對經(jīng)營方向、人事架構(gòu)等都進(jìn)行了調(diào)整，2013年春節(jié)前后，伴隨著推廣部總監(jiān)王春蕾、副總裁王勝江及首席法務(wù)官賴楚珊的離職，SOHO中國完成了權(quán)利交接，正式開啟張欣時代，其主張的重產(chǎn)品、輕銷售戰(zhàn)略得以確立，SOHO中國開始轉(zhuǎn)型。細(xì)數(shù)下來，SOHO中國轉(zhuǎn)型也有5年有余。5年來，盡管這對夫婦一直對外界說“SOHO中國轉(zhuǎn)型很成功”，但體現(xiàn)在財務(wù)報表上的數(shù)字卻不那么好看。

以2017年為例，藍(lán)鯨財經(jīng)從SOHO中國的年報得知，2017年SOHO中國實現(xiàn)營業(yè)額約19.63億元，同比上升約24%；凈利潤約47.33億元，同比上升約420%。數(shù)字很漂亮，但有一句話卻無法被忽視：“SOHO中國去年凈利潤大增，一方面源于去年連續(xù)兩棟物業(yè)項目的出售。去年6月和10月，SOHO中國分別出售了位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO。”實際上，過去幾年來，SOHO中國一直在“賣子”，這讓SOHO中國的轉(zhuǎn)型一直飽受詬病。基于此，外界對其凈利潤增長的可持續(xù)性提出了質(zhì)疑。同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉告訴藍(lán)鯨財經(jīng)：“出售物業(yè)讓財務(wù)報表變得好看，這是SOHO中國轉(zhuǎn)型以來的常用手法。如果不賣了會是什么表現(xiàn)，還得再看看?！?/p>

凈利潤大增的另一方面原因則是：2017年投資物業(yè)的評估增值為71.26億元，相比2016年度增幅達(dá)4.6倍。排除投資物業(yè)增值之后具體的核心凈利潤是多少呢？SOHO中國始終未給出回答。

你若問“如何評價這幾年的轉(zhuǎn)型？”等待你的始終只有一句話和一串?dāng)?shù)字：很成功這幾年來，SOHO中國的租金收入不斷上漲，2017年達(dá)到16.69億元。

關(guān)于轉(zhuǎn)型成功與否，很難探知這對夫妻之間是否有爭論，但值得注意的是，自2016年開始，張欣再未出席公司的業(yè)績會，而潘石屹卻始終保持高調(diào)，這是否意味著，張欣的痕跡正在逐步淡去，潘石屹開始重新主導(dǎo)這家公司？

二次創(chuàng)業(yè)力推SOHO3Q

如今，在房地產(chǎn)集中度越來越高的當(dāng)下，業(yè)界再難覓陽光100的聲音。為了避免落入陽光100式的尷尬，潘石屹在各種場合高調(diào)出現(xiàn)，以此來發(fā)出SOHO中國的聲音。與此同時，SOHO中國也在尋找新的業(yè)務(wù)增長點。2014年，潘石屹遠(yuǎn)渡重洋參觀了聯(lián)合辦公的鼻祖Wework，2015年，SOHO中國推出了SOHO3Q，正式進(jìn)軍聯(lián)合辦公。

潘石屹是一個營銷能手。在SOHO中國創(chuàng)立之初，為了宣傳另類而前衛(wèi)的SOHO居住概念，盡快將房子銷售出去，農(nóng)民潘石屹親自擔(dān)任SOHO現(xiàn)代城的形象代言人，從此游走在地產(chǎn)和娛樂兩界，先后接拍了摩托羅拉、IBM、索尼、LG電視廣告片;本色出演電影《阿斯匹林》;主持脫口秀節(jié)目《老友記》之《Mr.Pan》;寫博客、微博粉絲數(shù)千萬;拍照片出影集;關(guān)注PM2.5。結(jié)果證明，這套營銷手段非常有效，2008年僅憑三里屯SOHO一座建筑，SOHO中國就賺了69億元。

在業(yè)內(nèi)看來，此番潘石屹再度高調(diào)玩跨界也是為了推銷SOHO3Q。根據(jù)SOHO中國釋放的消息，2015年SOHO3Q有1萬多個工位投入使用，2016年工位增至16000個，2017年增加到26000個，出租率達(dá)到85%，在今年3月的業(yè)績會上，SOHO中國財務(wù)總監(jiān)唐正茂透露2018年將增長至4—5萬個工位。這份成績單背后，有潘石屹強力支持的功勞，也有跨界讓SOHO3Q始終保持處于高光之下的苦勞。

但在各種信息洪流的沖擊下，人們的認(rèn)知早已超越以往，潘石屹的這種營銷手段有多大作用呢？“以前的營銷手段可能會幫公司塑造品牌，但究竟能不能將其轉(zhuǎn)化成銷售或者出租率還得看產(chǎn)品與服務(wù)的質(zhì)量。”一位不愿具名的專家對藍(lán)鯨財經(jīng)表示。

事實上，目前國內(nèi)的聯(lián)合辦公尚未實現(xiàn)盈利。多位業(yè)內(nèi)人士表示，共享辦公熱潮之下，其實許多聯(lián)合辦公空間創(chuàng)始人卻并未找到一條真正的盈利模式，而這也成為當(dāng)下聯(lián)合辦公市場的弊端。易居企業(yè)集團CEO丁祖昱告訴藍(lán)鯨財經(jīng)：“聯(lián)合辦公現(xiàn)在還是碰到很多問題的，中低端的聯(lián)合辦公競爭非常激烈，此外租金水平也上不去。中高端的還比較看好，頭部企業(yè)目前已經(jīng)開始了非常激烈的兼并?！?/p>

 “對于此類聯(lián)合辦公來說，痛點有三：第一、聯(lián)合辦公理念上是實現(xiàn)各類資源共享，但實際過程中企業(yè)創(chuàng)新壓力大，共享方面的效果并不明顯，反而是開發(fā)商提供的類似法律、財務(wù)等一條龍的服務(wù)更為有效，這樣的話，就和聯(lián)合辦公本身是有偏差的。第二、很多所謂的聯(lián)合辦公合作，其實也是小大小鬧，屬于創(chuàng)新型公司節(jié)約成本的做法，比如說A企業(yè)為B企業(yè)提供設(shè)計服務(wù)，B企業(yè)為A提供其他服務(wù)。兩種做法并不能真正創(chuàng)造新價值。第三、聯(lián)合辦公的物業(yè)來源不穩(wěn)定，部分為了降低租金，刻意做小辦公空間，反而會有很壓抑的感覺?！?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)如是對藍(lán)鯨財經(jīng)說。也就是說，就整體聯(lián)合辦公而言，目前的發(fā)展并不理想。

而就SOHO中國來看，雖然3Q已運行3年，但其收入仍未列入財報。張宏偉告訴記者：“把未盈利的業(yè)務(wù)放在表外，這是企業(yè)一貫的做法?！?SOHO3Q收益多少呢，不知道！很明顯，這還是一個充滿不確定性的未來。

潘石屹高調(diào)跨界多少對SOHO3Q的發(fā)展有所裨益，但不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售，聯(lián)合辦公賺的是“慢錢”，所以即便SOHO3Q有朝一日成為“獨角獸”，SOHO中國重返高增長時代的幾率有多大呢？“我是一個上市公司的老板，如果要排序的話，還是房地產(chǎn)優(yōu)先?！苯栌门耸俚脑?，等他給市場一個真正的答案。

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