房地產(chǎn)作為高負(fù)債行業(yè)眾所周知，一些開(kāi)發(fā)商也從來(lái)不否認(rèn)自己的高負(fù)債，但是這個(gè)度該如何把握，多少才算是比較可控呢？沒(méi)有太具體的標(biāo)準(zhǔn)，但不難發(fā)現(xiàn)，近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率是節(jié)節(jié)攀升，不斷暴露出巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

每經(jīng)新聞報(bào)道，2017年末，上市房企凈負(fù)債率達(dá)到100.6%，比2016年攀升了近20個(gè)百分點(diǎn)，一季度更是升至118.2%。即便剔除預(yù)收賬款，上市房企凈負(fù)債率也由2016年的69.7%升至2017年的73%，創(chuàng)近五年新高。房企負(fù)債率攀升，與近年來(lái)樓市增量空間觸頂、毛利率下降、做大規(guī)模謀求行業(yè)地位、開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售和拿地排位賽競(jìng)爭(zhēng)激烈等不無(wú)關(guān)系。

另外上交所信息顯示，5月25日到5月30日不到一個(gè)星期，就有花樣年、碧桂園、富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展4家房企公司債項(xiàng)目狀態(tài)陸續(xù)變更為“中止”，合計(jì)擬發(fā)行規(guī)模達(dá)341億元。和訊房產(chǎn)報(bào)道，不斷攀升的負(fù)債已成為開(kāi)發(fā)商的首要問(wèn)題之一。一位上市房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“今年，很多開(kāi)發(fā)商的債到期，償債壓力較大，如果不還債，信用會(huì)受影響，再融資會(huì)更困難?！比绻科笫チ私鹑诘哪芰Γ蜁?huì)很難有增長(zhǎng)。相對(duì)說(shuō)，前階段比較激進(jìn)的企業(yè)，當(dāng)他面臨一個(gè)比他想象中更嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場(chǎng)或的金融市場(chǎng)的調(diào)控時(shí)，他的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大。

另外據(jù)彭博報(bào)道，“目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力主要來(lái)自金融嚴(yán)監(jiān)管和市場(chǎng)恐慌，預(yù)計(jì)到今年8月底，房地產(chǎn)企業(yè)再融資壓力會(huì)達(dá)到高峰，隨著地產(chǎn)債的集中到期，接下來(lái)三個(gè)月也將迎來(lái)地產(chǎn)債違約風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的高危期，”光大證券分析師張旭表示。

2017年，國(guó)家多次強(qiáng)調(diào)守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線(xiàn)，那么2018年就一定會(huì)落實(shí)這項(xiàng)政策。需要著力降低企業(yè)負(fù)債率，抑制居民部門(mén)杠桿率，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化傾向。這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是不小的挑戰(zhàn)。

一方面，房企為了生存，必須廣積屯糧，拼了命也要拿地，手有余糧心中不慌。每個(gè)企業(yè)有不同的定位，也有不同的理解，但是似乎規(guī)模成為房企生存下去的重要保障。為了提高競(jìng)爭(zhēng)力，開(kāi)發(fā)商們都在規(guī)模上不斷提出更高的要求，在調(diào)控政策背景下，2017年房企整體拿地規(guī)模達(dá)到了一個(gè)新的歷史高度。這是開(kāi)發(fā)商們的共識(shí)，所以大開(kāi)發(fā)商利用自己的資源和能力大量?jī)?chǔ)存土地，也造成普通開(kāi)發(fā)商根本無(wú)地可拿的境地。從而中小房企步入惡性循環(huán)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)漸漸地與他們無(wú)關(guān)了。另一方面，中小房企因?yàn)樵u(píng)級(jí)相對(duì)更低，債券發(fā)行難度不斷加大，資金鏈更為脆弱，所以中小房企違約風(fēng)險(xiǎn)還要更高一些。

引領(lǐng)集團(tuán)基金經(jīng)理潘晨興透露，房貸利率不斷上調(diào)，房企發(fā)債成本攀升等均反映出當(dāng)前資金緊的大環(huán)境，同樣也反映出政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的力度。在此背景下信譽(yù)較好的大型地產(chǎn)企業(yè)能夠有更多渠道融到更多且相對(duì)低成本的資金，而一些地方性小企業(yè)將面臨較大融資難度。

安家融媒認(rèn)為，房地產(chǎn)黃金十年已結(jié)束，而市場(chǎng)也開(kāi)始逐漸分化。雖然大房企業(yè)績(jī)大漲，但是我們必須看到，行業(yè)集中度越來(lái)越高，寡頭時(shí)代來(lái)臨，一些大的品牌房企保持了較強(qiáng)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而更多的中小房企則因?yàn)槊媾R去庫(kù)存和業(yè)績(jī)下滑的窘境，部分中小房企開(kāi)始逐漸剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。如果往遠(yuǎn)看，一些中小房企的消失率甚至將以驚人的速度消亡。對(duì)于中小房企特別是虧損的房企來(lái)說(shuō)，如何活下去，則事關(guān)生死存亡，生存比生活更重要。

第十五屆中國(guó)地產(chǎn)風(fēng)云榜有對(duì)2018年的房地產(chǎn)預(yù)測(cè)基本上也是這個(gè)觀點(diǎn)，房地產(chǎn)成了少數(shù)央企和超級(jí)大房企的游戲，即使業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)與變化也與中小房企及普通百姓無(wú)關(guān)。

一方面切斷開(kāi)發(fā)商資金鏈，另一方面拉高購(gòu)房利率，這并非巧合，而是有意為之，這必將造成一批中小房企相繼倒下并消失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于資金密集型行業(yè)，對(duì)資金需求較大，因此房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力將在很大程度上影響其發(fā)展前景。如果市場(chǎng)調(diào)控繼續(xù)，那么此前一些高負(fù)債企業(yè)就可能處在資金鏈斷裂的邊緣上，大有飲鴆止渴之勢(shì)。

2018年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)融資進(jìn)入監(jiān)管最嚴(yán)厲時(shí)期，各房企融資狀況分化加劇，伴隨金融監(jiān)管加強(qiáng)，主動(dòng)去杠桿成為房企控風(fēng)險(xiǎn)的重要策略。只是看誰(shuí)能夠在做加法和做減法之間能夠掌握住平衡，否則很難有立足之地。

但是上帝關(guān)上一道門(mén)就會(huì)為我們打開(kāi)一扇窗，中小房企步履維艱，資源就會(huì)像一些符合主流的大房企集中，在房子是用來(lái)住的而不是用來(lái)炒的這個(gè)定位指導(dǎo)下，房企未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)面也將會(huì)發(fā)生改變。除了拿地、融資、營(yíng)銷(xiāo)等環(huán)節(jié)，產(chǎn)品將是開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)非常重要的一環(huán)。樓市在調(diào)控周期中，產(chǎn)品戰(zhàn)略往往決定一家房企的成敗。

今天是世界環(huán)保日，開(kāi)發(fā)綠色宜居地產(chǎn)，用高科技改善居住生活品質(zhì)乃發(fā)展大勢(shì)。安家融媒也就此呼吁一下，希望開(kāi)發(fā)商把更多的精力用在真正落實(shí)房住不炒的正道上，為購(gòu)房者謀利，才能讓企業(yè)獲利。粗放發(fā)展的房地產(chǎn)時(shí)代，必將淘汰一大批與時(shí)代落伍的中小房企。不信，大家走著瞧。

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