作為曾經(jīng)的房地產(chǎn)“華南五虎”，富力地產(chǎn)的光輝已然不在。有數(shù)據(jù)顯示，在中國(guó)房企年度銷售金額排行榜中，富力地產(chǎn)排名不斷下滑，已經(jīng)滑出前二十。富力地產(chǎn)在2018年的開(kāi)局也并非一帆風(fēng)順。

作者|熊穎

編輯|劉武

“今年（2018年）銷售業(yè)績(jī)保底1300億?！痹诟涣Φ禺a(chǎn)2017年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉對(duì)來(lái)年充滿信心。

富力地產(chǎn)2018年的開(kāi)局卻并非一帆風(fēng)順。5月29日，富力地產(chǎn)60億元公司債項(xiàng)目狀態(tài)轉(zhuǎn)為“中止”。在此之前，因市場(chǎng)波動(dòng)較大，公司已連續(xù)兩次取消發(fā)債。

狗年融資開(kāi)局不利

中原地產(chǎn)的一份報(bào)告指出，每到開(kāi)年都是銀行貸款最松、額度最為富裕的階段。這一結(jié)論顯然并不適用于融資環(huán)境趨緊的2018年房地產(chǎn)行業(yè)。

這一年，發(fā)債叫停，早已算不上新鮮事。據(jù)市界（ID：newsseeker）不完全統(tǒng)計(jì)，2018年以來(lái)，碧桂園、龍湖、泰禾集團(tuán)、新城控股、花樣年等上市房企發(fā)債頻頻受阻，“融資難”成為房地產(chǎn)行業(yè)高頻詞。

富力地產(chǎn)就是其中的“重災(zāi)區(qū)”。

2月9日，富力地產(chǎn)公告表示，鑒于近期市場(chǎng)波動(dòng)較大，公司取消發(fā)行10億元中期票據(jù)；5月23日，富力老戲碼重新上演，取消了10億元超短融發(fā)行計(jì)劃，另?yè)駮r(shí)機(jī)重新發(fā)行。

潘多拉的盒子一經(jīng)打開(kāi)，就不會(huì)輕易關(guān)上。

▲5月29日，富力地產(chǎn)60億公司債項(xiàng)目中止

5月19日，上交所信息顯示，富力地產(chǎn)60億元公司債項(xiàng)目為“已回復(fù)交易所意見(jiàn)”。10天后，這一項(xiàng)目狀態(tài)轉(zhuǎn)為“中止”。

富力地產(chǎn)此次發(fā)行的公司債，全稱“廣州富力地產(chǎn)股份有限公司非公開(kāi)發(fā)行2018年住房租賃專項(xiàng)公司債券”。在此之前，富力地產(chǎn)并無(wú)公開(kāi)表示入局長(zhǎng)租領(lǐng)域。

一位信托高級(jí)經(jīng)理曾向媒體表示，在其它渠道被堵截之下，房企們不管此前有沒(méi)有住房租賃業(yè)務(wù)，或此后是不是真的要發(fā)展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，都紛紛借道“住房租賃”發(fā)債。這可能引起了交易所等監(jiān)管部門的注意，以后對(duì)于此類產(chǎn)品的發(fā)行審核會(huì)更加謹(jǐn)慎。

5月30日，市界（ID：newsseeker）向富力地產(chǎn)發(fā)去采訪提綱，詢問(wèn)發(fā)債頻頻叫停的原因所在。“富力地產(chǎn)相關(guān)人士后來(lái)對(duì)市界（ID：newsseeker）稱，對(duì)于發(fā)債叫停一事不予評(píng)論，具體以公告為準(zhǔn)?！?/p>

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉告訴市界（ID：newsseeker），“企業(yè)發(fā)債中止的原因有很多，可能涉及融資成本高低的問(wèn)題，也可能將調(diào)整募集資金的使用方向?！?/p>

此外，根據(jù)5月初證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)公布的最新IPO排隊(duì)信息顯示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)、富力地產(chǎn)等房地產(chǎn)企業(yè)排序出現(xiàn)倒退。有分析認(rèn)為，這也釋放了監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)IPO收緊的信號(hào)。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市融資的路，也越走越艱難。

雄心勃勃的銷售計(jì)劃

2017年，富力地產(chǎn)整體融資成本僅為5.12%。公司稱，去年在一個(gè)不錯(cuò)的時(shí)機(jī)，發(fā)了一些金額較大且便宜的公司債。2018年，發(fā)債受阻，A股IPO前景難料，公司引以為傲的低成本融資恐將更難延續(xù)。

然而，與融資開(kāi)局不利形成鮮明對(duì)比的，是富力地產(chǎn)對(duì)2018年的宏偉規(guī)劃。

3月19日，在香港中環(huán)四季酒店舉行的富力地產(chǎn)2017年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉許下承諾，“今年銷售業(yè)績(jī)保底1300億。”

財(cái)報(bào)顯示，2017年富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額818.6億元。也就是說(shuō)，2018年公司如想實(shí)現(xiàn)1300億元的保底銷售目標(biāo)，需要增長(zhǎng)接近60%。

為了實(shí)現(xiàn)這一計(jì)劃，富力地產(chǎn)拿出了自己的殺手锏，2018年全年計(jì)劃推出61個(gè)新項(xiàng)目。值得一提的是，這一數(shù)據(jù)在2017年僅為26個(gè)。加上原有的在售項(xiàng)目，2018年富力地產(chǎn)的銷售項(xiàng)目共有154個(gè)，計(jì)劃交付可售面積650萬(wàn)平方米。

對(duì)于銷售目標(biāo)的預(yù)期完成進(jìn)度，富力地產(chǎn)持“四六開(kāi)”態(tài)度，上半年銷售占比為40%，下半年占比為60%。富力地產(chǎn)指出，這主要是因?yàn)楣就票P力度集中在第三季度。

截至2018年5月底，富力地產(chǎn)完成銷售434.6億元，已經(jīng)完成1300億元保底目標(biāo)的33.43%，與預(yù)期進(jìn)度基本符合。

然而，不可忽視的是樓市調(diào)控的政策仍然保持威懾。五一前后，住建部還分別約談了西安、成都、海口等12個(gè)城市，要求切實(shí)采取有力措施穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

富力地產(chǎn)似乎并不擔(dān)心。

▲年會(huì)上，富力地產(chǎn)提出“突破1600億元”的業(yè)績(jī)期望

“我們內(nèi)部還設(shè)定了一個(gè)1500億到1600億銷售目標(biāo)的上線?！?月20日，在李思廉定下1300億元保底目標(biāo)之后一天，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)助理陳志濠對(duì)銷售目標(biāo)又進(jìn)行了公開(kāi)補(bǔ)充。

陳志濠認(rèn)為，經(jīng)歷了精彩的2017年之后，2018年會(huì)是爆發(fā)的一年。富力地產(chǎn)已經(jīng)有了進(jìn)一步做大規(guī)模的實(shí)力。此外，富力地產(chǎn)還大膽展望，2020年實(shí)現(xiàn)3000億元銷售目標(biāo)。

酒店買買買不賺錢

2018年富力是否爆發(fā)，目前尚不得而知。不過(guò)，2017年富力確實(shí)經(jīng)歷了精彩。在突然入局收購(gòu)萬(wàn)達(dá)七十余家酒店資產(chǎn)之后，富力成為“全球最大的豪華酒店業(yè)主”。

▲2017年7月，王健林、孫宏斌、李思廉在北京簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議

這一頭銜在富力的2017年年報(bào)中被多次提及。富力在公告中稱，“二零一七年最重要的業(yè)績(jī)回顧，當(dāng)為按賬面凈值大幅折讓收購(gòu)大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司的酒店資產(chǎn)”。

在富力地產(chǎn)看來(lái)，這是筆很劃算的買賣。富力地產(chǎn)在2017年年報(bào)中稱，“每間酒店支付的簡(jiǎn)單平均價(jià)格約為人民幣2.55億元，其價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于本集團(tuán)現(xiàn)有每間酒店的成本人民幣4.3億元?！?/p>

在2018年全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員、富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長(zhǎng)兼總裁張力對(duì)此也明確表示，“此項(xiàng)交易萬(wàn)達(dá)讓了很大的利，雙方是共贏”。這也難怪坊間將富力此次的收購(gòu)價(jià)格視為“白菜價(jià)”。

這次收購(gòu)也被富力定位為“在鞏固酒店發(fā)展策略上邁出的重要一步”。目前，前述多數(shù)萬(wàn)達(dá)酒店的名稱前面已經(jīng)冠上了“富力”的名字，改稱“富力萬(wàn)達(dá)**酒店”。

然而，富力真的撿到便宜了嗎？王健林曾向媒體表態(tài)，“賣了該賣的，留了該留的。”孫宏斌也曾表示，“我就是不想要（萬(wàn)達(dá)）酒店資產(chǎn)。”

確實(shí)，富力地產(chǎn)接盤的萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)目前并不賺錢。萬(wàn)達(dá)商業(yè)港股退市前曾披露2015年報(bào)，截至當(dāng)年底公司在63個(gè)城市擁有72家酒店，總計(jì)21961間客房。來(lái)自酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)板塊的收入為人民幣49.63億元，息稅前虧損人民幣6.02億元。

中房商學(xué)院研究員鄧明政則是另一種解讀，他向市界（ID：newsseeker）表示，“文旅本身是發(fā)展趨勢(shì)，酒店是很好的資產(chǎn)沉淀。雖然酒店業(yè)務(wù)短期不容易盈利，但是低價(jià)買入后馬上就可以抵押套現(xiàn)，所以這個(gè)買賣是合適的。”

富力地產(chǎn)原來(lái)自身的酒店業(yè)務(wù)也是慘淡的。公開(kāi)資料顯示，自2012年至2017年，富力酒店業(yè)務(wù)連續(xù)6年虧損，2017年酒店?duì)I收剛剛過(guò)20億，虧損額也始終在2億元左右徘徊。

接手萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)包，顯然增加了富力地產(chǎn)的底氣。2018年富力地產(chǎn)將酒店業(yè)務(wù)營(yíng)收目標(biāo)定為70億元，增加到2017年的3.5倍。

高負(fù)債引連鎖反應(yīng)

李思廉更是在業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示，已經(jīng)完成交接的萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)，在2018年帶來(lái)的凈現(xiàn)金流預(yù)計(jì)達(dá)到8億元。

他盯著現(xiàn)金流，外界卻盯著富力地產(chǎn)由此而愈加高企的負(fù)債。接手萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)包，讓富力地產(chǎn)的負(fù)債“更上一層樓”。

在收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)之前，富力地產(chǎn)的負(fù)債早就呈現(xiàn)持續(xù)走高趨勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，2014年至2016年，富力地產(chǎn)的負(fù)債分別為1196億元、1345億元、1795億元。2017年更是突破兩千億大關(guān)，負(fù)債2332億元，凈負(fù)債率高達(dá)170%。

一年時(shí)間負(fù)債猛增超500億元，這一變化和富力地產(chǎn)大刀闊斧的買地策略密不可分。

年報(bào)顯示，2017年，富力地產(chǎn)耗費(fèi)584億元在53個(gè)城市一共買下81塊土地。買地所花金額和負(fù)債增長(zhǎng)基本吻合。

受此影響，2017年公司借款總額也較去年同比增長(zhǎng)18%，達(dá)到1422.4億元。其中短期借款284.14億元。

對(duì)于170%的凈負(fù)債率，富力此前曾回應(yīng)稱，“我們計(jì)劃控制在這個(gè)水平，不過(guò)隨著每年的盈利增長(zhǎng)，負(fù)債率會(huì)有所下降。”

不過(guò)，在富力做出改變之前，高負(fù)債已經(jīng)帶來(lái)了一系列連鎖反應(yīng)。券商開(kāi)始感到悲觀，比如2017年3月份，中銀國(guó)際將富力地產(chǎn)評(píng)級(jí)調(diào)整為“賣出”；同年5月，申萬(wàn)宏源維持對(duì)富力地產(chǎn)“減持”評(píng)級(jí)。

在富力地產(chǎn)接手萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)包后，這種情況變得更為復(fù)雜。7月20日，申萬(wàn)宏源重申維持對(duì)富力地產(chǎn)的“減持”評(píng)級(jí)，并稱此次大規(guī)模收購(gòu)“將可能使其（富力）資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)一步惡化”“加劇了我們的擔(dān)憂”。

隨后，信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)宣布將富力地產(chǎn)評(píng)級(jí)定位BB，并列入負(fù)面觀察名單?；葑u(yù)稱，收購(gòu)萬(wàn)達(dá)商業(yè)酒店資產(chǎn)后，富力地產(chǎn)整體債務(wù)水平料將上升，酒店資產(chǎn)將小幅拖累富力地產(chǎn)的利息、稅項(xiàng)、折舊、攤銷前收益。

值得一提的是，富力地產(chǎn)的評(píng)級(jí)下調(diào)并未畫上句號(hào)。2018年3月23日，惠譽(yù)將富力地產(chǎn)評(píng)級(jí)從BB下調(diào)至BB-，展望負(fù)面。

作為曾經(jīng)的房地產(chǎn)“華南五虎”，富力地產(chǎn)的光輝已然不在?？硕饠?shù)據(jù)顯示，在中國(guó)房企年度銷售金額排行榜中，富力地產(chǎn)排名不斷下滑，已經(jīng)滑出前二十。

無(wú)疑，富力地產(chǎn)急需打一場(chǎng)漂亮的翻身仗證明自己的“虎威”。然而，在房地產(chǎn)調(diào)控政策趨緊，融資環(huán)境也不容樂(lè)觀的當(dāng)下，帶著暫時(shí)無(wú)法貢獻(xiàn)利潤(rùn)的“拖油瓶”酒店資產(chǎn)，富力地產(chǎn)如何逆流而上尚不得而知。

本文“王健林坑了富力？負(fù)債2000億今年多次融資遭冰封”由財(cái)經(jīng)365首發(fā)，歡迎轉(zhuǎn)載，轉(zhuǎn)載請(qǐng)帶上本文鏈接。
免責(zé)聲明：財(cái)經(jīng)365（www.lai935.com）發(fā)布的所有信息，并不代表本站贊同其觀 點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。部分內(nèi)容文章及圖 片來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)或自媒體，版權(quán)歸屬于原作者，不保證該信息（包括但不限 于文字、圖片、圖表及數(shù)據(jù)）的準(zhǔn)確性、真實(shí)性、完整性、有效性、及時(shí) 性、原創(chuàng)性等，如無(wú)意侵犯媒體或個(gè)人知識(shí)產(chǎn)權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系我們或致函告之 ，本站將在第一時(shí)間處理。關(guān)注財(cái)經(jīng)365公眾號(hào)（caijing365wz)，獲取最優(yōu)質(zhì)的財(cái)經(jīng)報(bào)道！