換句話說，保房價就要寬松貨幣環(huán)境，保匯率就得跟隨加息，兩者不可兼得。

當(dāng)然，匯率與房價并非簡單的有你有我的關(guān)系，兩者都還受其他因素的影響。匯率貶值有市場因素、基本面因素的影響，而房價則受金融因素、土地供給和人口流動的影響，不可一概而論。

換句話說，只有作用在金融和資本層面時，匯率與房價才會面臨選A選B的沖突。

32014-2016，為何房價匯率都保住了？

第一次面臨這個選擇，是在2014年到2016年。

2016年12月，離岸人民幣兌美元一度跌破6.97關(guān)口，最低至6.9755元，創(chuàng)出8年新低。

從2015年開始，人民幣就進(jìn)入下行渠道。短短兩年時間，人民幣匯率從最高點的6.2跌到最低點的6.97，貶值幅度高達(dá)12%以上。

當(dāng)時人民幣匯率下行，一方面是受經(jīng)濟下行和資本外流影響，另一方面是受2015年811匯改影響，人民幣逐漸向市場接軌。

以往人民幣掛鉤美元，隨著美國經(jīng)濟復(fù)蘇、加息到來，其他貨幣兌美元都出現(xiàn)貶值，而人民幣巋然不動，這一格局顯然無法維持。隨著匯改到來，貶值壓力迅速釋放出來。

當(dāng)時，保匯率與保房價之爭甚囂塵上。兩年過去，我們突然發(fā)現(xiàn)：

匯率從破7的邊緣回歸，變得貌似十分堅挺，而房價同樣在一路高漲，這是為什么？到底采取了怎樣神奇的手段，終結(jié)了這一兩難選擇？

其實，這只手并不神奇。要害在于，這不是一個資本可以自由流動的市場，而且只要彈藥充足，是可以維持短期的雙平衡的。

一方面，出動外匯儲備穩(wěn)定匯率。20多年的貿(mào)易順差，為中國積累了天量的外匯儲備，這些外匯儲備就是穩(wěn)定匯率的基本盤，更是危急關(guān)頭自救的神器。

2014年，我國外匯儲備曾經(jīng)達(dá)到4萬億美元的高度，然后兩年過去，到2017年時，外匯儲備僅剩下3萬億美元。這幾年實際上仍有貿(mào)易順差流入，實際消失的外匯儲備超過1萬億美元。

另一方面，直接限制資本外流和對外投資。監(jiān)管部門明確發(fā)文要求，加強對外投資真實性的審核，同時出臺文件，限制房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂業(yè)、體育俱樂部等領(lǐng)域的對外投資。

當(dāng)然，這也與當(dāng)時經(jīng)濟企穩(wěn)、基本面向好有關(guān)。

通過非市場化的手段，既暫時穩(wěn)定了匯率，又沒有對樓市產(chǎn)生實質(zhì)性影響。所以，2017年以來，人民幣匯率相對企穩(wěn)，而房價繼續(xù)高漲。通過外匯和資本管制的代價，暫時實現(xiàn)匯率與房價的雙保。

4、匯率與房價壓力再來，這一次怎么辦？

時間進(jìn)入2018年，國內(nèi)外環(huán)境異常復(fù)雜，匯率與房價再度面臨抉擇。

于國際而言，美聯(lián)儲加息縮表，歐洲年底退出量化寬松，加上貿(mào)易爭端日益白熱化，人民幣面臨更加強烈的貶值危機。這種情況下，加息就是不可避免的。

于國內(nèi)而言，消費、投資增速放緩，貿(mào)易順差有所收窄，去杠桿仍在路上，而企業(yè)債違約、中小企業(yè)融資成本高企的問題愈發(fā)突出。這就需要用定向降準(zhǔn)等手段進(jìn)行對沖，防范經(jīng)濟體內(nèi)部出現(xiàn)風(fēng)險。

顯然，加息有利于穩(wěn)定匯率，但還貸成本隨之增加，對于房價形成利空。而降準(zhǔn)等對沖手段，雖然有利于減少經(jīng)濟體內(nèi)部的風(fēng)險，但匯率下行壓力進(jìn)一步擴大，而樓市又會劫走本來分給中小企業(yè)的貨幣之水。

更關(guān)鍵的是，隨著外匯儲備從4萬億降低到3萬億，動用外匯出現(xiàn)雙保的可能性變得越來越小。世界不可能永遠(yuǎn)兩全其美，這些外匯儲備要應(yīng)對更大規(guī)模的危機，如果再拿來進(jìn)行匯率維穩(wěn)，代價過于高昂。

因此，想要在穩(wěn)定經(jīng)濟增速、減少流動性風(fēng)險以及避免資本外流之間尋得平衡，越來越難了。

或許，在匯率、房價以及經(jīng)濟穩(wěn)定之間，匯率與房價都是可以犧牲的對象，關(guān)鍵是要維持經(jīng)濟體的安全與平穩(wěn)增長。

但這都有前提。犧牲匯率的前提是防止資本外流，犧牲房價的前提是樓市不能大跌。這又回到既要又要的局面。

現(xiàn)在能接受匯率下跌，但能容忍到何種程度，破7之后怎么辦？

同樣，在內(nèi)外環(huán)境壓力之下，房價真能實現(xiàn)不漲不跌的穩(wěn)控嗎？

魚和熊掌終究不可得兼，總要做出選擇的。

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