4月50城土地均價創(chuàng)近7年新高 ，部分房企有較為強烈的補庫存需求

4月份土地市場成交走勢有所降溫。易居房地產(chǎn)研究院15日數(shù)據(jù)顯示，受監(jiān)測的50個典型城市土地成交面積為1096萬平方米，環(huán)比減少25%，同比減少10%。

“環(huán)比成交走低，當(dāng)然和4月份供地規(guī)模弱于3月份有關(guān)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說，觀察歷史數(shù)據(jù)，當(dāng)前幾個月的土地成交規(guī)模明顯弱于2010-2013年的水平。4月份國土部發(fā)文明確了土地供應(yīng)的分類調(diào)控思路，這對于熱點城市來說是有積極影響的。

值得一提的是，4月份受監(jiān)測的50個城市中，北京土地市場表現(xiàn)最為活躍，成交面積為108萬平方米?！氨本┓e極供地和成交的態(tài)勢，釋放了積極的信號，預(yù)計后續(xù)部分去庫存周期偏小的城市也會加大供地的力度。”嚴躍進表示，除北京外，鄭州、武漢、成都和廣州的土地交易也相對活躍。

價格方面，4月份50個城市土地成交均價為6450元/平方米，環(huán)比增長28%，同比增長54%。綜合歷史數(shù)據(jù)，當(dāng)月地價創(chuàng)下了2010年以來的最高水平。嚴躍進表示，近期部分房企有較為強烈的補庫存需求，這些房企紛紛進入熱點三四線城市，導(dǎo)致部分住宅用地也出現(xiàn)了溢價率超過200%的現(xiàn)象。此類拿地態(tài)勢推高了所在城市的地價。

盡管土地價格處于高位，土地市場的溢價率卻下降明顯。4月份，50個城市土地成交溢價率為35%，環(huán)比減少17個百分點，同比減少27個百分點。易居方面指出，綜合歷史數(shù)據(jù)，從2011年到2015年上半年，土地溢價率相對偏低。到了2015年下半年，土地溢價率開始攀升，2016年9月份土地溢價率創(chuàng)下88%的新高。隨后在對高杠桿資金管制的大背景下，土地市場相對降溫，溢價率開始收窄。

由于土地價格高企，當(dāng)月內(nèi)土地出讓金規(guī)模處于偏高水平。4月份50個城市土地出讓金為1646億元，環(huán)比減少5%，同比增長42%。嚴躍進說，“4月份雖然交易面積不大，但由于地價處于歷史高位，所以土地出讓金也容易處于偏高位的水平”。

他進一步表示，今年前4個月，50個城市土地出讓金排行中，武漢規(guī)模最大，為692億元。北京、合肥、廣州、南京、鄭州、天津、上海、杭州和溫州的土地出讓金規(guī)模也較大。

針對未來的土地市場走勢，嚴躍進預(yù)計5月份供地節(jié)奏會加快，房企拿地的機會將增加，價格有望逐步回歸到合理區(qū)間。