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  • 深圳房價連跌7月后成交量大增 市場要回暖？

    2017-05-04 09:56 21世紀經濟報道 收藏

        去年9月30日起，深圳出臺最嚴調控新政，很快便量價齊跌。今年以來，由于樓市的平穩(wěn)表現，深圳并未加入3月中旬至今的新一輪調控行列。

　　但是，剛剛公布的4月深圳樓市數據，隱含著變化。

　　深圳規(guī)土委數據顯示，深圳新房住宅均價已連續(xù)7個月下跌，但在4月份，深圳新房均價下跌幅度減小，僅為0.2%，同時成交環(huán)比上漲146%，市場溫度隱隱回升。

　　不過，深圳中原、Q房網等多家機構認為，新房成交雖然回升，但總量依然不及去年均值；當前政策大環(huán)境依然偏緊，尤其是深圳調控政策懸而未決的情況下，買方市場持續(xù)。

　　成交量上行價格穩(wěn)定

　　事實上，從今年3月開始，深圳樓市就出現房價下跌幅度收窄，成交量環(huán)比上揚的跡象。

　　進入4月，深圳樓市成交量增長持續(xù)。深圳市規(guī)土委公布數據顯示，4月深圳一手住宅成交1977套，環(huán)比上漲146.2%；一手住宅成交面積190269平方米，環(huán)比上漲136.9%，同比減少24.7%。

　　二手樓成交量環(huán)比呈上升趨勢。據深房中協公布數據，4月深圳二手住宅共成交6301套，環(huán)比上漲30.2%，超越去年的月均量值，但價格尚屬穩(wěn)定。

　　深圳市房地產中介協會發(fā)展研究總監(jiān)徐楓表示，深圳今年因其穩(wěn)定的樓市表現，調控政策暫未升級，但市場仍存在調控政策趨緊的預期，因而推高近期新房成交量。

　　不過她亦分析，新房市場的供應有時間節(jié)點特質。由于五一、十一黃金周前后是供應放量階段，新房市場成交量在這個時間點上升有季節(jié)性因素。

　　并且，由于深圳樓市由二手房交易主導，新房市場成交量占全市總成交量只有40%左右。因此，新房成交量的攀升并不能代表深圳市場的回暖。

　　中原地產首席分析師張大偉則認為，對深圳樓市的分析應主要看二手房的成交情況，其數據更能反映現實。將一、二手房的情況結合來看，深圳樓市依然相對平穩(wěn)。

　　從價格來看，4月份深圳樓市成交均價相對平穩(wěn)。據深圳市規(guī)土委公布的數據，4月全市新房成交均價為54619元/平方米，環(huán)比微跌0.2%，跌幅收窄。

　　深房中協統(tǒng)計數據亦顯示，深圳市一手住宅成交均價已是連續(xù)7個月呈現環(huán)比微跌態(tài)勢，一手住宅成交均價整體維持在5.5萬元/平左右。

　　從區(qū)域來看，4月深圳部分區(qū)域受改善和換房需求助推上漲明顯。龍崗、羅湖、寶安一手住宅成交均價分別為38639 元/平方米、78583 元/平方米、46312 元/平方米，環(huán)比下跌10.2%、7.9%、4.4%；但南山、鹽田片區(qū)一手住宅成交均價呈不同幅度的上漲，分別為113191 元/平方米、48478 元/平方米，環(huán)比漲幅為13.8%、5.9%。

　　環(huán)深圳調控已成形

　　深圳市房地產中介協會認為，在樓市調控趨嚴的大環(huán)境下，政策對商品住宅均價變化的反應將更加敏感。

　　如果二季度深圳一手住宅成交均價仍然維持現在的態(tài)勢，則樓市加碼調控政策的可能性不大；但如果成交均價環(huán)比漲幅超過10%，那么深圳加碼調控概率相應變大。

　　張大偉也持相同觀點，他表示，從全國去年第四季度的樓市調控來看，深圳調控效果最好。但最近深圳樓市成交量上浮，因此未來深圳調控政策隨市場變化而調整的可能性加大。

　　目前，深圳周邊城市均已加碼調控，如廣州、珠海等熱點城市出臺了限售政策，臨深樓市如東莞、惠州也成為重點調控帶，調控政策接連而出。

　　4月9日起，惠州規(guī)定新購商品房（含二手住宅）須取得不動產權證滿三年方可入市流通。4月11日，東莞也升級限購限貸，并規(guī)定新購住房（含新建商品房和二手房），需滿2年方可再交易。

　　調查顯示，目前臨深樓市除了限購較為寬松的惠州，其他城市樓市交易都開始降溫。

　　易居研究院智庫中心發(fā)布的《全國50城新建商品住宅成交報告》顯示，4月惠州新建商品住宅成交面積為35萬平方米，環(huán)比下降19%，同比下降45%；東莞新建商品住宅成交面積為56萬平方米，環(huán)比與上月持平，同比下降34%。

　　從東莞多個樓盤備案價格來看，其房價仍未回到調控前水平。

　　如東莞清溪碧桂園，據東莞發(fā)展和改革局4月28日的房價備案數據，清溪碧桂園一期8號住宅樓備案價約為2.6萬/平方米，與該樓盤2月份的備案價格基本持平，但比去年10月的備案價下降約10%。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進預測，隨著市場交易的下滑，預計此類城市樓價也會出現漲幅收窄或下滑等態(tài)勢。


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