碧桂園,6月26日一早跌幅超過8%,短短四天內(nèi)市值蒸發(fā)800億元;同日,中國奧園、雅居樂、新城發(fā)展控股跌超6%,中國建材跌近6%,融創(chuàng)中國跌4.81%,中國恒大2.73%。
地產(chǎn)股為何集體暴跌?
一則有關(guān)棚改的消息是關(guān)鍵:棚改項目審批權(quán)收回至國開行總行。所謂“棚改”,是指為改善困難家庭住房條件的城鎮(zhèn)危舊住房改造工程。
那么,棚改項目審批權(quán)的上交同房地產(chǎn)有何關(guān)系?是否真如市場傳言,棚改貨幣化安置推高了三四線城市房價?三四線城市房價還有沒有春天?
這件事情有嚼頭,要好好琢磨琢磨。
實例
說一千道一萬,當事人現(xiàn)身說法最真實。先來看一則某地產(chǎn)公司在某中部三線城市2017年初的廣告。
“今年市定目標任務是3.04萬戶,征收房屋430萬㎡,計劃投資265.17億元,動遷15萬人!什么?感覺3.04萬戶、15萬人只是個數(shù)字,和自己沒什么關(guān)系?那咱們拿去年的事實說說話。2016年棚改推動房地產(chǎn)去庫存7000余套。
對!就是這個數(shù)字!是不是感覺今年又可能有大批的棚改戶加入買房大軍?是不是感覺房價又會變動?貼心的我勸你哈,買房莫要猶豫觀望,看準了買了就ok!”
順便備注一下,這座2017年棚改就動遷15萬人的中部城市,城區(qū)人口數(shù)量只有100萬多一點。
不消多說,棚改之于當?shù)貥鞘械囊饬x已然明了。
故事可以從2014年說起。
該城市一位居民告訴【經(jīng)濟ke】,三四年前,這座傍水而居的城市房價只有三四千,人均月工資也是這水平,生活很愜意,壓力也不大,“蓋了很多房子,賣不出去,大家也不著急買,房價有一陣子還下降?!?/p>
房地產(chǎn)庫存高企,土地就賣不出去,依賴土地財政的地方政府想必急壞了。有多急呢?
一個故事可以證明。
去年底,中部某縣一位剛離職的官員私底下告訴【經(jīng)濟ke】:“負債太多了,2016年賣了兩宗地,今年賣了一塊地,老板(指縣委書記、縣長)都快急死了。縣里面除了醫(yī)院沒有抵押,其他可以抵押的資產(chǎn)都抵押出去了”。他如果土地再賣不出去,抵押的土地價格下跌,銀行逼債,政府信用違約,那可麻煩大了。
這并非某一個城市的難題,而是全國普遍現(xiàn)象。
撬動
怎么辦?
必須把手頭的存貨清倉,接著再賣地,賣新房子,要不,這生意就做不下去了??ㄗ〔弊拥碾y題是,誰來掏錢買單?靠當?shù)鼐用窦依锟商筒怀龈嗟腻X。那么,錢從哪里來?誰來撬動這個支點?
棚改貨幣化安置的定向?qū)捤桑≒SL)如期而至。
2015年,國務院推出棚改三年計劃,要求積極推進棚改貨幣化安置,以緩解和消化商品房庫存。棚改規(guī)則逐漸轉(zhuǎn)向為貨幣化安置,也就說拆遷之后不給房子給現(xiàn)金,拆遷戶自己再去買房子。
恒大集團首席經(jīng)濟學家任澤平認為棚改是一石三鳥之計:“棚戶區(qū)改造不僅改善民生、改變城市面貌,也創(chuàng)造住房需求、拉動房地產(chǎn)投資,是未來 5 年支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的核心變量之一”。
中國社會科學院金融所房地產(chǎn)研究中心主任毫不諱言:“棚戶區(qū)改造貨幣化的初衷是房地產(chǎn)去庫存?!?/p>
從此前的實物安置改為貨幣化安置是其中關(guān)鍵,而PSL又是核心環(huán)節(jié),并被不少地方政府視為如意法寶,放大到極致。
具體怎么操作呢?還是以上述的中部城市為例,政府規(guī)劃一批棚改項目,向政策性銀行申請專項貸款,國開行再通過PSL拿到央行資金。貸款到手,地方政府通過貨幣化安置向棚戶區(qū)居民發(fā)放補償款,棚改拆遷戶拿著拆遷款,歡天喜地買新房去,比如上述所說的做廣告的大公司。
這里說的政策性銀行主要就是國開行。公開數(shù)據(jù):截止2017年末,國開行累計發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款3.4萬億。在回應幾天前的消息時,國開行說截至5月末,今年發(fā)放棚改貸款4369億元,有力支持了棚改續(xù)建及2018年580萬套新開工項目建設。
占比有多大呢?住建部副部長陸克華曾透露,2016年全國棚改貨幣化安置比例達48.5%,比2015年提高了18.6個百分點。另有數(shù)據(jù):2017年我國各類棚戶區(qū)改造開工609萬套,完成投資1.84萬億,棚改貨幣化安置比例高達60%。
三年棚改計劃之前的2014年,棚改貨幣化安置比例是9%。
效果
效果如何?
僅2016年,棚改貨幣化安置可以從市場上購房2.5億平方米。當年全國住宅銷售面積13.75億平方米。再算算,這2.5億平方米主要集中于三四線城市,其效果就更加可觀了。
如此大手筆,庫存被快速消化,甚至不得不加快供地。
5月初,【經(jīng)濟ke】拿到一份《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設廳關(guān)于各市州中心城區(qū)、各縣市商品房庫存去化周期的函》顯示,衡陽城區(qū)的住宅去化周期只有5.5個月,株洲茶陵縣僅1.4個月!什么意思?按照當時的銷售進度,茶陵縣1.4個月后就沒有房子賣了。
無獨有偶,湖北省住建廳今年6月4日也發(fā)文警示住房庫存消化周期不足6個月的城市做好工作,遏制投機炒作。如今,宜昌、徐州、西雙版納等城市都已加入限購的行列。
當然,此時的地價已非吳下阿蒙。在湖南衡陽,2017年商住用地出讓最高單價突破756萬元/畝。2014年12月,當?shù)赝恋刈罡邌蝺r是261.4萬元/畝,三年近三倍漲幅,飆升幅度之大,讓人瞠目。
面粉貴了,面包自然跟漲。2014年,衡陽住房均價為3880元/平方米,同比下跌5.5%。然而,2017年衡陽最貴地塊的樓面價已達3700多,房價超7000元/平方米是常態(tài),八九千也不稀奇。
原本為房子太多賣不動而發(fā)愁的那個中部小城,房價也昂首挺進“萬元戶”行列。
不過,這里有個小疑惑。按照定義,城市棚戶區(qū)是指在城市規(guī)劃區(qū)集中連片簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、房屋密度大、基礎設施簡陋、房屋年限長、功能不全、安全隱患突出的區(qū)域,包括城市棚戶區(qū)、國有工礦棚戶區(qū)、國有林區(qū)棚戶區(qū)和國有林場、墾區(qū)危舊房等,后來棚改還擴展到了集體土地上的城中村改造。
棚戶區(qū)是歷史欠賬,也是城市傷疤。從2008-2016年,全國棚改已累計使8000多萬住房困難群眾“出棚進樓”,相當于德國的總?cè)丝?。這無疑是偉大的民心工程。
快速推進后,一位開發(fā)商人士直接告訴【經(jīng)濟ke】,“這么多年,城市化建設非常快,城市棚戶區(qū)其實在迅速減少,一二線城市的棚戶區(qū)已經(jīng)不多了?!?/p>
棚戶區(qū)不夠用怎么辦?西部某市經(jīng)信委的一位處級干部說,放著這么好的政策不用不可能,沒有條件,創(chuàng)造條件也要上。
于是,棚改這本民心工程的真經(jīng)到了某些地方就念歪了。比如,有網(wǎng)友爆料,2016年,江西九江某區(qū)38棟別墅型商住樓(100余戶)也要進行“棚戶區(qū)改造”。
可以肯定,這并非孤例。
淡出
不過,怪象出現(xiàn),卻也是棚改貨幣化安置政策逐步淡出的征兆。
2017年政府工作報告指出,支持農(nóng)民工在城鎮(zhèn)購房,提高棚改貨幣化安置比例,房地產(chǎn)去庫存取得積極成效。三句話的順序和邏輯結(jié)構(gòu)均有看頭,倒推解讀,去庫存目標已實現(xiàn),棚改貨幣化安置的手段自然沒有保留的必要,接下來亟待處理的是房價高企帶來的風險。
尹中立也撰文稱,三四線城市的居民收入水平低,用去庫存的手段刺激購房,金融風險已經(jīng)隱現(xiàn)。對于房價漲幅居前的三四線城市,應該停止土地拆遷的貨幣化補償政策,減少或停止棚戶區(qū)改造的貨幣化安置。
上述中部城市住建局今年4月稱,當?shù)?018年比2017年的棚改計劃小些。2017年棚改計劃中心城區(qū)征拆戶數(shù)30440戶,2018年棚改計劃中心城區(qū)征拆戶數(shù)13448戶。
中國社會科學院世界經(jīng)濟與政治研究所經(jīng)濟發(fā)展室主任徐奇淵測算:2018年2季度PSL增量與去年同期相比,增速幾乎為0。
連鄉(xiāng)鎮(zhèn)都不放過的恒大、碧桂園們或許確實到了回撤的時候。至于被斷糧的三四線城市房價,且行且看。
本文“是誰推高了三四線城市的房價?”由財經(jīng)365首發(fā),歡迎轉(zhuǎn)載,轉(zhuǎn)載請帶上本文鏈接。
免責聲明:財經(jīng)365(www.lai935.com)發(fā)布的所有信息,并不代表本站贊同其觀 點和對其真實性負責,投資者據(jù)此操作,風險請自擔。部分內(nèi)容文章及圖 片來自互聯(lián)網(wǎng)或自媒體,版權(quán)歸屬于原作者,不保證該信息(包括但不限 于文字、圖片、圖表及數(shù)據(jù))的準確性、真實性、完整性、有效性、及時 性、原創(chuàng)性等,如無意侵犯媒體或個人知識產(chǎn)權(quán),請聯(lián)系我們或致函告之 ,本站將在第一時間處理。關(guān)注財經(jīng)365公眾號(caijing365wz),獲取最優(yōu)質(zhì)的財經(jīng)報道!
上周,滬港深三市如驚弓之鳥, 房地產(chǎn) 板塊更是負面信息不斷,棚改傳聞,杯弓蛇影。 即便沒有棚改,房地產(chǎn)股的情況也不妙。苗頭早在年初就已經(jīng)出現(xiàn)了。 今年1月份,面包財經(jīng)曾
孫宏斌從1998年到2002年,順馳天津開發(fā)了近30個項目。雖然孫宏斌沒有賺到大筆利潤,但對 地產(chǎn) 模式帶來了巨大震動。孫宏斌帶來的第一大震動是速度。他徹底打破了房地產(chǎn)平均開發(fā)周
近日媒體報道,年初開始,國開行棚改項目開始收緊,地方棚改辦和國開行的合同審批權(quán)上移,一時市場躁動異常。很多人奇怪為什么棚改會引起這么大的市場反應,這是因為“棚改”
棚改不僅牽動了無數(shù)購房者的心,同樣也對 房地產(chǎn) 企業(yè)有著深遠的影響。這不,近日傳聞國開行總行棚改項目合同簽訂審批權(quán)回收總行,全國一刀切,也就說棚改貸款要收緊,可謂是
前言 14號美聯(lián)儲加息,西瓜君當天發(fā)文說明了房貸利率要上漲,21號圈里傳出農(nóng)行將率先從上浮20%調(diào)整至25%的消息,現(xiàn)在所有大行都已上調(diào)利率。 美元回流美國會帶來國內(nèi)的 資金 流失