房?jī)r(jià)看上去沒(méi)跌，地產(chǎn)股倒是應(yīng)聲而落。上周持續(xù)回落之下，僅上周五稍稍喘了口氣，周一又來(lái)個(gè)陰吞陽(yáng)。上周五最大做多力量房地產(chǎn)板塊成為周一最大做空力量，收盤重挫超4%，創(chuàng)出年內(nèi)新低。自此，申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)年內(nèi)跌幅已達(dá)22.43%，全板塊市值蒸發(fā)超過(guò)5千億元。

那么，地產(chǎn)股下跌的原因到底是什么？是否意味著房?jī)r(jià)預(yù)期要下跌？是否預(yù)示著房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)要下降？是否意味著房?jī)r(jià)下跌拐點(diǎn)真要來(lái)了？我們需要從多方面辯證來(lái)看：

首先，房地產(chǎn)股票的下跌，直接誘因是棚改貨幣化安置政策。近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)負(fù)面新聞不斷。上周初，市場(chǎng)風(fēng)傳棚改政策調(diào)整，不久后國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行澄清有關(guān)言論不代表該行。地方政府接力加碼升級(jí)樓市調(diào)控，西安、長(zhǎng)沙、昆明、重慶、杭州等城市先后出臺(tái)相關(guān)政策。此外，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委近日聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在部分城市先行開(kāi)展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)的通知》，在30個(gè)城市先行開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)。

其次，房地產(chǎn)股票的下跌，與市場(chǎng)直接氛圍也有直接關(guān)系。A股2月以來(lái)走弱源于資金面和情緒面而非基本面。從破凈股數(shù)看，今年二季度A股破凈數(shù)達(dá)到278家，創(chuàng)2005年以來(lái)新高，歷史上在市場(chǎng)底部區(qū)域A股破凈股數(shù)量往往劇增。市場(chǎng)整體估值水平已經(jīng)低于上證綜指2638點(diǎn)。

第三，地產(chǎn)股持續(xù)下跌，明顯跑輸大盤，可以認(rèn)為是對(duì)去年四季度異常行情的校正。去年以來(lái)，無(wú)論是A股房地產(chǎn)股還是港股內(nèi)房股，漲的太多了，不少地產(chǎn)股都漲了幾倍?，F(xiàn)在的下跌，也是對(duì)去年大漲行情的修正。

第四，房地產(chǎn)銷售依舊十分火爆，業(yè)績(jī)普遍較好。樓市似乎并沒(méi)有股價(jià)表現(xiàn)的那么慘淡。從上半年數(shù)據(jù)來(lái)看，已經(jīng)有7家公司銷售超過(guò)千億?？藸柸饠?shù)據(jù)顯示，中國(guó)恒大上半年權(quán)益銷售金額達(dá)2891億元居首；碧桂園、萬(wàn)科地產(chǎn)權(quán)益銷售金額均超2千億元。綠地控股、保利地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、中海地產(chǎn)等4家公司銷售超過(guò)千億。

第五，恒大打折促銷對(duì)房?jī)r(jià)意味著什么？昨天被恒大全國(guó)樓盤打88折的消息刷屏了。恒大這一次又在全國(guó)做了個(gè)免費(fèi)的廣告。其實(shí)這種營(yíng)銷手段，恒大經(jīng)常使用。早的如2011年之后幾年恒大打折降價(jià)已經(jīng)習(xí)以為常，近的如2015年、2016年也推出過(guò)這樣的促銷。恒大打折促銷可能只是它想加速資金高周轉(zhuǎn)。

第六，房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，將是大方向。對(duì)于萬(wàn)科的定位，郁亮在此前回應(yīng)股東時(shí)就曾表示，要去“房”，去“地產(chǎn)”才更符合萬(wàn)科未來(lái)的定位?！笆旰?，萬(wàn)科不再是地產(chǎn)公司，是美好生活的服務(wù)商。未來(lái)，大家想到萬(wàn)科，是想到美好生活，而不是房子?！庇袅吝€強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)科兩條清晰的主線沒(méi)有變化過(guò)，一是城市發(fā)展變化曲線，二是老百姓變化的曲線。萬(wàn)科的核心價(jià)值觀也一直是以人為本，對(duì)市場(chǎng)心懷敬畏。

恒大健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)發(fā)布正式公告：以67.46億港元收購(gòu)香港時(shí)穎公司的100%股份。對(duì)于恒大而言，除了地產(chǎn)這一基因外，“多元化”也是它向外界展示的標(biāo)簽，備受質(zhì)疑，對(duì)此，許家印常把“房地產(chǎn)是夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，總會(huì)萎縮”掛在嘴邊。孫宏斌曾表示，在中國(guó)消費(fèi)升級(jí)時(shí)代，持續(xù)看好大娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)。融創(chuàng)在2016年末選擇投資入股樂(lè)視網(wǎng)、樂(lè)視致新、樂(lè)視影業(yè)，全面涉足網(wǎng)絡(luò)視頻內(nèi)容、電視硬件和影視內(nèi)容制作等。

地產(chǎn)股大跌，可能與多方面因素有關(guān)，有房地產(chǎn)政策的原因，也有股市自身的原因，也有房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的原因。至于是否意味著房?jī)r(jià)下跌拐點(diǎn)到來(lái)，我們拭目以待。

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