孫宏斌從1998年到2002年，順馳天津開發(fā)了近30個(gè)項(xiàng)目。雖然孫宏斌沒有賺到大筆利潤，但對(duì)地產(chǎn)模式帶來了巨大震動(dòng)。孫宏斌帶來的第一大震動(dòng)是速度。他徹底打破了房地產(chǎn)平均開發(fā)周期18個(gè)月的慣例，一舉縮短到7個(gè)月。與速度緊密相關(guān)的是模式。以今天的研究來看，順馳的速度從戰(zhàn)略上源于孫宏斌急切的稱王之心，從戰(zhàn)術(shù)上則源于他老練的IT模式。 孫宏斌的房地產(chǎn)開發(fā)模式后來被稱作“現(xiàn)金—現(xiàn)金”模式或者“地產(chǎn)戴爾”模式，這一模式的核心是利用很低的自有資金啟動(dòng)項(xiàng)目，迅速轉(zhuǎn)入土地開發(fā)進(jìn)程，然后以銷售回款支撐后期建設(shè)與城建配套等，再用毛利作為新的自有資金啟動(dòng)新項(xiàng)目，如此循環(huán)，極速滾動(dòng)。按照他的模式，只要每一個(gè)時(shí)間點(diǎn)拿捏得當(dāng)，每一步戰(zhàn)略執(zhí)行到位，這一模式不僅行得通，而且威力巨大。

事實(shí)也證明了這一點(diǎn)。首先，孫宏斌憑借這一模式，4年就從天津一個(gè)普通的代理商變成名震津門的開發(fā)商，6年就成為天津房地產(chǎn)開發(fā)商老大。而從1998年到2002年，孫宏斌四年開發(fā)出30多個(gè)項(xiàng)目。其次，2002年，國土資源部簽發(fā)11號(hào)文件《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，叫停沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，孫宏斌看到該文件為開發(fā)商的全國擴(kuò)張掃清重大障礙后，迅速將這一模式復(fù)制到全國。離開天津的2002年，順馳規(guī)模不過10億，到2004年，順馳就已經(jīng)逼進(jìn)百億，不到三年，翻了10倍，差一點(diǎn)就掀翻萬科，坐上全國老大的交椅。論智論勇，孫宏斌都堪稱中國房地產(chǎn)業(yè)的超一流人才，但不幸的是，這個(gè)超一流人才偏偏犯了一個(gè)三流，甚至不入流的錯(cuò)誤，那就是毫無風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，更不要說像華為那樣時(shí)刻準(zhǔn)備過冬的危機(jī)感。房地產(chǎn)業(yè)有四大風(fēng)險(xiǎn)，一是政策風(fēng)險(xiǎn)，二是市場風(fēng)險(xiǎn)，三是執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)，四是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

從政策上，因?yàn)槭袌龅拿舾?，中?a href="http://www.lai935.com/tags/%E5%9C%B0%E4%BA%A7-1.html" target="_self" style="text-indent: 32px; white-space: normal;">地產(chǎn)的政策層出不窮，開發(fā)方向（如90/70）、土地轉(zhuǎn)讓方式、預(yù)售許可時(shí)間、土地款交付時(shí)間與比例、貸款利率等政策的調(diào)整，每一招都直截開發(fā)商的現(xiàn)金流。市場風(fēng)險(xiǎn)與執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)同樣能要順馳的命，像如今這樣股市大跌、房價(jià)下拐、信貸緊縮、消費(fèi)者觀望等全線崩潰的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)更是如此。

在孫宏斌的模式中，他根據(jù)城市和項(xiàng)目大小把進(jìn)攻路線分成M1、M2、M3、M4四條，東線進(jìn)攻不利，西線馳援，南線不力，北線救主，但他從沒考慮如果全線潰敗還怎么玩。忽略或輕視這些風(fēng)險(xiǎn)是孫宏斌在做順馳過程中犯下的最大錯(cuò)誤，就好像他以過人的智慧設(shè)計(jì)了一輛極速戰(zhàn)車，但忘記了前進(jìn)的路上不僅有坑有河，還有懸崖深谷，結(jié)果栽得頭破血流。孫宏斌與他們真正的區(qū)別其實(shí)并不是孫宏斌不計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，而是人生理想不同。一般地產(chǎn)商都想創(chuàng)富，而孫宏斌是想稱王。早年孫宏斌跟隨柳傳志做聯(lián)想，負(fù)責(zé)分銷渠道時(shí)，就已經(jīng)王氣畢露，企圖功高震主，另立王朝，但柳傳志發(fā)現(xiàn)及時(shí)，處理果斷，孫宏斌不僅稱王未成，反而獲罪入獄四年。出獄之后的孫宏斌不僅急需用順馳的成功來證明自己，彌補(bǔ)失去的光陰，他一定還想向世人證明：孫宏斌就是王。

2003年，在中城房網(wǎng)重慶會(huì)議上，孫宏斌曾當(dāng)面向王石下戰(zhàn)書，要成為中國地產(chǎn)的一哥。孫宏斌在北京昌平金池蟒山會(huì)議中心為順馳高層連續(xù)開會(huì)17小時(shí)，做了題為《鴻鵠之志向，螞蟻之行動(dòng)》的演講，其實(shí)就是稱王宣言，而看似口無遮攔的百億計(jì)劃，其實(shí)就是一個(gè)應(yīng)景而設(shè)的登基儀式。為了稱王，孫宏斌在兩個(gè)方面向利潤做出了重大妥協(xié)，一是不惜代價(jià)拿地，二是合作開發(fā)。

在拿地方面，莽山會(huì)議之后，順馳一年時(shí)間拿地近千萬平方米，僅需要支付的土地款就高達(dá)100億元，尤其是轟動(dòng)京城“北京世紀(jì)第一拍”，更顯出其王心之急，霸心之重。高價(jià)拿地的直接后果是順馳的房價(jià)往往明顯高于其周邊其他項(xiàng)目，管理成本占總成本也高達(dá)8%～9%，遠(yuǎn)高于2%～3%的行業(yè)平均水平。更不可思議的是，在一貫被認(rèn)為是暴利的房地產(chǎn)行業(yè)，順馳2003年和2004年的凈利潤率據(jù)稱只有3～4%，而萬科從來不會(huì)低于15%，富力與中海更是超過30%。但孫宏斌偏偏不看重利潤，只要能當(dāng)上老大，掙多掙少，他不在乎。

合作開發(fā)的后果同樣嚴(yán)重。因?yàn)檫@不僅會(huì)分流利潤，還有造成管理混亂，更重要的是難以達(dá)成戰(zhàn)略共識(shí)，完美方案往往被執(zhí)行得牛頭不對(duì)馬嘴。當(dāng)然，孫宏斌不是絲毫沒有意識(shí)到合作的副作用，為了抵消這一點(diǎn)，他大膽啟用年輕人，因?yàn)榕c老將相比，年輕人更勇猛、善學(xué)，執(zhí)行命令不打折扣。在順馳的團(tuán)隊(duì)中，鮮有40歲以上者，后來的董事長汪浩更是只有34歲，開全國地產(chǎn)業(yè)之先河。孫宏斌的新兵戰(zhàn)略也是用意明顯，以最快的速度復(fù)制順馳模式和體系，而不是產(chǎn)品。這并不是致命的，致命的是他對(duì)速度的追求越來越高，以至于后來根本沒有足夠的老兵來帶新兵，結(jié)果順馳很快變成一幫烏合之眾的名利場，孫宏斌的雄韜偉略到他們手里已經(jīng)演變成吹牛扯蛋。

孫宏斌的命運(yùn)頗有戲劇性，他為公司取名順馳，本身也具備稱王的很多素質(zhì)，但他的稱王戰(zhàn)略偏偏與中國最有名的一句稱王口訣背道而馳。孫宏斌如今正以融創(chuàng)為平臺(tái)，謀求東山再起，但如果不改霸王之術(shù)，他恐怕還會(huì)落個(gè)悍將之命。

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