融資政策及監(jiān)管收緊讓房地產(chǎn)開發(fā)商在這個夏季感到了陣陣涼意。各大房企正拼盡全力，力保現(xiàn)金流。

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綠城之后，碧桂園也全力回籠現(xiàn)金

澎湃新聞周三報道稱，連續(xù)5個月登上房企銷售額榜首的碧桂園改變了擴(kuò)張策略，他們嘗試犧牲規(guī)模甚至利潤來緩解融資壓力，保證現(xiàn)金流。

報道援引多位碧桂園內(nèi)部人士的消息稱，首先，“全覆蓋”戰(zhàn)略在內(nèi)部已明確叫停，暫不對外宣揚。

該戰(zhàn)略是指在三四五線城市所有的縣城、甚至是發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)均需有碧桂園的項目。

其次，碧桂園現(xiàn)在的工作一切圍繞現(xiàn)金轉(zhuǎn)，合作項目中不做不能“操盤”的項目。數(shù)個區(qū)域的多個合作項目已經(jīng)或者正在退出，退出項目均是非操盤項目。

再者，為了實現(xiàn)現(xiàn)金快速回流周轉(zhuǎn)，有的項目哪怕利潤轉(zhuǎn)負(fù)也要搶現(xiàn)金流。不過，由于碧桂園項目的跟投制度，這極大的挫傷了一線人員的熱情。

跟投機(jī)制在房地產(chǎn)開發(fā)商中非常盛行，碧桂園正是其中的領(lǐng)頭羊。在董事局主席楊國強(qiáng)的大力推動下，碧桂園所有新項目都采用跟投機(jī)制，即項目經(jīng)過內(nèi)部審批定案后，集團(tuán)投資占比85%以上，員工跟投的資金池可投入不高于15%的股權(quán)比例。

碧桂園并非唯一一家將重點專攻現(xiàn)金流的房企。周一彭博社稱，綠城正要求員工“全面”加速資金回籠，要求員工加快銷售，堅決執(zhí)行“早銷，多銷、快銷”的策略；加大應(yīng)收款項催收力度；“傾盡一切努力”獲得受限價政策影響項目的預(yù)售許可證；對于不受中國限價政策影響的項目，要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售；嚴(yán)格控制付款。

上述報道發(fā)布后，綠城媒體代表回應(yīng)稱，關(guān)于公司內(nèi)源性現(xiàn)金流的管控安排是每半年度進(jìn)行的“常規(guī)”管理動作，目前公司日均賬面資金不低于500億元，現(xiàn)金充裕、安全。

中金公司財富管理團(tuán)隊表示，開發(fā)商的現(xiàn)金流管理能力和政府調(diào)控政策是決定房企信用資質(zhì)水平的兩大關(guān)鍵要素，現(xiàn)金流管理能力直接決定了房企的違約風(fēng)險水平。

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“回籠現(xiàn)金”戰(zhàn)略下，房企銷售破紀(jì)錄

在略顯激進(jìn)的“銷售回款”戰(zhàn)略積極推進(jìn)之際，房企上半年的銷售業(yè)績一路高歌猛進(jìn)，甚至創(chuàng)出了史上最高記錄。

今年上半年，碧桂園、恒大、萬科等中國十大地產(chǎn)商銷售近2萬億元，日均銷售額首次突破了100億大關(guān)，達(dá)到108.9億元，去年同期日均銷售額為85億元。

根據(jù)中國基金報的統(tǒng)計，從地產(chǎn)銷售額來看，2018年上半年位列榜首的就是碧桂園，達(dá)到了4136.8億元，平均日賺22.9億元。碧桂園的大部分房產(chǎn)在三四線城市，正好是上半年熱銷的主要領(lǐng)域。

恒大和萬科的銷售額不相上下，都是3000億元出頭，分別日賺17億和16.7億元。

來源：中國基金報

上半年，全國范圍內(nèi)強(qiáng)二線和三四線城市銷售火爆，深圳近期也出現(xiàn)樓盤一天銷售70多億和80多億的現(xiàn)象。上周，開盤均價高達(dá)8.55萬元/平方米的深圳華潤城三期樓盤741套新房一天之內(nèi)全部賣光，引發(fā)全國關(guān)注。

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恒大、碧桂園、龍湖紛紛大手筆購回股份

在近幾個交易日，地產(chǎn)板塊大跌后，眾多大型上市地產(chǎn)商紛紛大手筆回購股票。

據(jù)中國恒大在港交所公告，7月3日公司以2.86億港元回購1412.9萬股股份?；刭弮r格區(qū)間在19.32至20.8港元之間。在回購動作的支持下，恒大股價低開高走，收盤逆市上漲3.75%，收報于20.75港元。自2009年上市以來，恒大共斥資242億港元回購股票，累計回購數(shù)量約46.6億股。

上周三，另一家“千億房企”碧桂園在港交所回購了800萬股，耗資1.02億港元，回購均價為12.79港元；6月28日，碧桂園又回購了1500萬股公司股份，耗資1.86億港元，回購均價約為12.41港元。至此，碧桂園于本年度內(nèi)累計回購2300萬股，占已發(fā)行股本的0.106%。

6月28日，龍湖地產(chǎn)有限公司發(fā)布公告稱，公司一名主要股東Charm Talent International Limited在6月25日至6月27日期間于公開市場增持510.6萬股普通股公司股份，平均價格約為每股股份21.54港元，耗資1.1億港元。

此外，還有眾多上市房企近日做出股票回購動作。

6月28日，中國奧園地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告稱，該公司董事已于聯(lián)交所場內(nèi)購回368.8萬股股份，約占已發(fā)行股份總數(shù)的0.138%，總代價為1951.2萬港元。

6月28日，中國金茂控股集團(tuán)有限公司發(fā)布公告稱，該公司獲公司執(zhí)行董事、管理層增持162萬股股份，平均價為每股3.77港元，總金額合計610.74萬港元。

6月28日，禹洲地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布消息稱，執(zhí)行董事兼董事會主席林龍安于市場上收購20萬股禹洲地產(chǎn)股份，平均價格為每股股份4.51港元，共涉資90.2萬港元。

6月28日晚間，中駿置業(yè)控股有限公司發(fā)布公告稱，由本公司執(zhí)行董事、主席及控股股東黃朝陽全資持有的新升控股有限公司，于6月28日以每股均價3.5865港元，增持100萬股每股面值0.10港元的普通股。

為何此時回購股票？

上周一國開行收緊棚改融資的傳聞引爆之后，令房地產(chǎn)板塊承壓，地產(chǎn)股接連數(shù)個交易日出現(xiàn)大跌。

而當(dāng)股價被低估時，通過大手筆回購股票提振市場信心，保護(hù)中小股東利益，是上市公司常采取的措施。

此外，上半年熱門地產(chǎn)企業(yè)銷售額持續(xù)保持高增長，也是回購股份的誘因之一?？硕饒蟾娣Q，房企上、下半年的銷售業(yè)績比例是四六開，大部分房企的供貨集中在下半年。只要供貨符合市場需求、價格合理的話，這些企業(yè)仍存在完成業(yè)績目標(biāo)的希望。

銷售持續(xù)高增長有望推動利潤增長，為后期股價上漲提供必要支撐。

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