二手房市場明顯降溫，年初瘋狂已“收斂”

    環(huán)京地區(qū)樓市實施“限購令”后，“北三縣”樓市開始降溫。中國證券報記者近日赴三河市燕郊地區(qū)、大廠縣、香河縣三地調(diào)研，發(fā)現(xiàn)目前“北三縣”樓市成交明顯趨冷，熱門樓盤紛紛降價銷售，二手房均價多數(shù)已進入2萬元時代，尤其是單價一度漲至近4萬元/平米的燕郊，當前已出現(xiàn)有價無市、一貸難求、購房者觀望等現(xiàn)象。

　　“一系列政策就是為了減少成交量，穩(wěn)定房價?！睒I(yè)內(nèi)人士認為，“北三縣”樓市已進入調(diào)整期，未來價格可能還有一定下行空間。

　　中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員鄒琳華表示，環(huán)北京各市縣購房政策及貨幣環(huán)境全面收緊，對短期市場構成顯著利空。但從供給方面看，受土地供應和環(huán)境承載能力限制，各大城市擴大住房供給的潛力不足，長期供求矛盾仍然存在。為進一步穩(wěn)定房價，熱點城市應堅持限購、限貸等需求調(diào)控政策。同時，應通過城市群的發(fā)展，逐步緩解大城市住房供求矛盾。

　　燕郊：二手房市場明顯降溫

　　隨著河北廊坊樓市限購政策的升級，目前三河市燕郊地區(qū)樓市降溫明顯。自今年3月以來，截至目前燕郊多數(shù)樓盤平均每平米下降6000元左右。此輪調(diào)控后，燕郊二手房價整體下跌了約20%。目前燕郊均價為26000元/平方米。

　　記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，往日燕郊熙熙攘攘的買房人群以及派發(fā)傳單的業(yè)務員已寥寥無幾，售樓處和二手房中介門可羅雀，僅有幾個銷售人員玩著手機。多處售樓處門口張貼“二手房銷售”和“海景房”等宣傳廣告，一些中介門店門臉上掛出“出租”字樣，另有一些中介門店則已關閉。

　　“這個月到現(xiàn)在都沒什么簽單。”燕郊某樓盤一位銷售人員小張表示，偌大的售樓處大廳顯得空空蕩蕩?！皳?jù)我了解，現(xiàn)在主要是二手房在降價，我們已經(jīng)沒有新房可賣，限購政策開始執(zhí)行后，外地人在燕郊買房就很困難了?！毙堈f。

　　“我們手里也就有700多套房子，燕郊目前大部分開發(fā)商合計可能都不超過4000套房子，這就是燕郊的存房量?！绷硪粯潜P銷售人員小李說，由于預售證沒有下來，有的新房賣不了，今年賣的新房基本上都是2015年之前建的。

　　目前，燕郊在售或待售的新盤，其中多半為花園洋房和寫字樓。位于電廠旁邊的中興尚城花都將于6月20日左右新開盤兩棟住宅樓，價格大概在2.5萬元/平方米到3萬元/平方米，燕順路上的悅榕灣項目半個月前開盤的兩棟樓每平米超3.8萬元，而碧桂園時代城公布的參考均價在3.2萬元/平方米。

　　“現(xiàn)在問的人多，但買的人少，符合條件的購房者已經(jīng)很少了。此外，燕郊現(xiàn)在能賣的一手房在備案價的基礎上都有溢價?！毙±钔嘎叮惶仔删邮?，在首付100多萬元的情況下，開發(fā)商還要以溢價或工程抵扣款的形式加價，從而變相提高首付比例。燕郊的銀行已經(jīng)提高了首付比例，目前首套房首付40%，二套則需首付50%，這令許多符合條件的購房者望而卻步。

　　在限購政策的影響下，燕郊二手房市場明顯降溫，一些有資金壓力的炒房客開始出手?！艾F(xiàn)在每個小區(qū)都能找到便宜的房子。一些‘房蟲’前期押了很多房，現(xiàn)在急于回款，每平米比均價便宜兩三千出售，個別房子甚至六折賣?！苯?jīng)紀人小王介紹，今年3月是燕郊房價的頂峰，當時首爾甜城的房價達到3.8萬元/平方米左右，近期則有二手房掛出2.2萬元/平方米的單價，很快就被人搶購。

　　根據(jù)安居客網(wǎng)站19日數(shù)據(jù)，燕郊房價為26928元/平方米，環(huán)比5月下降3.6%。鏈家網(wǎng)顯示，燕郊的地鐵概念熱門樓盤首爾甜城一期總價掛牌240萬元的房子，最終以230萬元成交，單價2.8萬/平米；夏威夷藍灣總價掛牌285萬元的房子，最終成交價258萬元，單價2.9萬元/平米；天洋城的單價也在2.8萬元/平米左右。目前，燕郊一些熱門樓盤二手房已降至3萬元/平方米以下。

　　不僅如此，銀行信貸收緊也加速了市場降溫。從6月13日開始，燕郊區(qū)域部分銀行二套房貸款利率上浮20%?！澳壳般y行貸款尚未停，但有的銀行沒額度不放款，有的銀行則上調(diào)貸款利率。”小王說，自己兩個客戶3月份簽的購房合同，直到現(xiàn)在銀行也沒放款。此外，在正常情況下，二手房過戶就兩天，但現(xiàn)在延長到4個月才能過戶，一套房子甚至要六個月時間才能走完所有流程。

　　雖然燕郊樓市已大幅降溫，但一些業(yè)內(nèi)人士仍看好燕郊樓市未來發(fā)展?！艾F(xiàn)在雖然房子不好賣，但實際上開發(fā)商和一些不急于用錢的房主都不著急賣?！笔谞柼鸪且晃讳N售人員表示，對于燕郊而言，有幾個實實在在的利好因素，這些利好如果兌現(xiàn)，無疑將帶動燕郊發(fā)展。另有一位中介人士認為，燕郊的房價目前已經(jīng)進入了調(diào)整期，雖然調(diào)整時間長短不清楚，但應該不會出現(xiàn)大跌。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，隨著限購政策的出臺，燕郊樓市肯定會有回調(diào)過程，未來從限購政策力度來看，包括將來規(guī)劃和愿景兌現(xiàn)需要一定時間，燕郊樓市價格可能還有一定下行空間，預計在今年下半年會達到一個相對理性的水平。從中長期來看，可能會出現(xiàn)一個價格低點，即便將來政策有所松動，可能會比回調(diào)后的低點有所上漲，但出現(xiàn)暴漲的可能性不大。

　　胡景暉表示，二手房市場并不能完全說明燕郊樓市現(xiàn)在普遍的市場價，新盤價格的指向性更大。從燕郊的地理位置和規(guī)劃來看，實際上對于剛需來說，燕郊等北三縣地區(qū)有一定的地理優(yōu)勢。此輪限購將抑制短期炒房客，長遠來說，隨著京津冀一體化發(fā)展，北京向東疏散人口能夠承接的范圍還是很大的，對應的供應量也很可觀。就燕郊來說，未來需要在交通、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共設施配套以及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方面加大發(fā)展力度。

　　大廠：年初瘋狂已“收斂”

　　與北京通州區(qū)臨近的河北大廠，由于優(yōu)越的地理位置也受到了購房者的追捧，房價在今年年初直奔3萬元/平米。然而，在新一輪樓市限購政策下，大廠樓市也有所降溫。

　　最近大廠的房產(chǎn)中介似乎有點“閑”。中國證券報記者走進某家中介門店，三名銷售人員就迎上來詢問購房意向?！白罱幸恍┒址靠們r比較低，因為房主著急置換房屋，所以現(xiàn)在出手還是比較合適的?！?/p>

　　“年初成交量特別大的時候，房價沖到了30000元/平方米，現(xiàn)在稍微回落了一些，目前大概在24000元/平方米到25000元/平方米，好一些的地段回落幅度相對小一些?！变N售人員表示。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，環(huán)京房價數(shù)據(jù)目前并沒有官方統(tǒng)計，因此很難有一個確切的數(shù)字，但可以肯定的是，如果北京的房價下降，類似大廠這些地方也會調(diào)整，可能會滯后北京一些，畢竟政策還有個發(fā)酵的過程。

　　以北京5月房價來看，易居研究院報告指出，5月份北京新建商品住宅成交均價為41429元/平方米，環(huán)比減少4%，同比增長22%。5月份受成交結構、政策效應等影響，價格環(huán)比下跌。

　　不過，還有一部分人仍看好大廠地區(qū)的樓市發(fā)展。去年年底，國家發(fā)展改革委、工業(yè)和信息化部等七部門聯(lián)合發(fā)布《加強京冀交界地區(qū)規(guī)劃建設管理的指導意見》。政策規(guī)定，要按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一管控的原則，統(tǒng)籌北京市和河北省毗鄰區(qū)域規(guī)劃建設管理，有序疏解北京非首都功能，推動京津冀協(xié)同發(fā)展。

　　房天下副總裁司智認為，未來交通一體化、規(guī)劃一體化、土地一體化必然會對北三縣帶來正向拉動，北三縣的硬件設施水平也會提高。由于北三縣之前存在大量的投資客，因此正反向因素對沖并不會導致房價會出現(xiàn)快速反彈，北三縣房價未來會有一個相對比較穩(wěn)定的時間段。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，“必須至少繳納三年社保的政策若執(zhí)行，影響會較大，因為很多人并沒有滿足這個條件，尤其是很多從北京地區(qū)過來的潛在購房者。但需要警惕的是，現(xiàn)在有一種違規(guī)做法，就是先預訂房子，然后由對方建立社保賬號，三年后滿足條件再交房?！眹儡S進強調(diào)，類似這種先預訂房源，當下并未簽約是無法反映在數(shù)據(jù)上的。但從數(shù)據(jù)來講，政策效應是在積極釋放，因此仍然要警惕部分并未反映到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上的成交量。

　　值得注意的是，大廠此前出臺文件稱，已擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件申請商業(yè)性個人住房貸款，首付款比例不低于50%。非本縣戶籍居民家庭購買本縣首套住房的，首付款比例不低于50%。不過，在實際操作中，對于區(qū)域位置和周邊設施較好的樓盤，購房者在成交時首付會相對高于50%。因為此前樓盤備案價格相對較低，所以成交時會有溢價。

　　香河：觀望情緒濃厚

　　香河近一年房價上漲超過兩倍，但隨著環(huán)京區(qū)域調(diào)控政策日趨嚴厲，樓市降溫明顯。根據(jù)安居客網(wǎng)站6月19日數(shù)據(jù)，香河房價為18316元/平方米，比5月下降1.42%。以富力新城為例，單價從4月的24096元/平方米降至22027元/平方米。

　　“雖然看房和想買房的人還是很多，但真正有資格買房的人很少?，F(xiàn)在可以看作是成交量的‘冷凍期’?！毕愫幽呈蹣翘庝N售員小李稱，香河本地新房不多，成交量不高，現(xiàn)在很多人都在觀望。

　　突如其來的限購政策也讓開發(fā)商“頭疼”，一些新建小區(qū)有將近10棟樓要開盤，開發(fā)商不得不仔細斟酌如何應對限售政策。不過，在種種限制之下，也還有一部分房屋不受限購影響。

　　據(jù)了解，有開發(fā)商放出了少量房屋，即使在香河沒有社保和納稅記錄也可以正常購買。這類房子主要是因為今年3月22日，香河把持外地戶口購房者的首付比從30%上調(diào)至50%后，部分購房者一時無法負擔突然高出來的首付款，放棄購買而清退。雖然是清退的房子，但此前已在房管局備案，因此不受此次限購政策影響。但房屋數(shù)量不多，只是先期在內(nèi)部人中消化。

　　有香河開發(fā)商稱，“只需補齊三年香河社保就有資格購買，但唯一的條件是不能貸款，必須全款。全款并不是必須一把付清，可以先付50%，剩余50%在一年內(nèi)付完就行。”

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，環(huán)京、京津冀地區(qū)樓市未來政策很大程度上不會放松，仍會從嚴。

　　中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院研究員劉曉光表示，期房貸款高速增長與房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速下滑形成明顯分化，反映了在本輪房地產(chǎn)去庫存的過程中，市場風險可能正從房地產(chǎn)企業(yè)部門轉向家庭部門。

　　劉曉光建議，可以通過縮小實體經(jīng)濟與房地產(chǎn)投資收益率缺口，調(diào)控房地產(chǎn)投機性需求，治理資金“脫實向虛”，讓資金回歸實體經(jīng)濟。在具體操作中，政府可以提高房地產(chǎn)交易稅率或提高減免交易稅的門檻年限，同時降低實體經(jīng)濟企業(yè)的各項稅負；地方政府應該減少對土地財政的依賴，結合實際情況調(diào)整首付比等信貸限制，同時為實體經(jīng)濟提供更好的投融資環(huán)境；銀行應該增強對房貸的風險把控，嚴格執(zhí)行首付比限制，同時加強對實體經(jīng)濟的融資支持力度；監(jiān)管部門則應該及時督查各項政策措施的具體落實情況，對執(zhí)行不力甚至違規(guī)操作的主體給予相應懲罰。