閃電交易：融創(chuàng)632億接盤萬達

　　去年年底，李嘉誠開始變賣房產(chǎn)，王健林在當時怎么看待李嘉誠變賣房產(chǎn)的呢？首富的回答太有深度。

　　王健林說：中國現(xiàn)在還是第二大經(jīng)濟國家，而且朝著第一大經(jīng)濟國家發(fā)展，北京、上海、深圳等一線城市的房價雖然短時間比不過東京這樣的城市，但是會更接近像香港這樣房價，也就是說中國的大中城市的房價將持續(xù)上漲!“面對現(xiàn)在的問題，我想不出什么辦法，”他說，“政府已經(jīng)出臺了各種措施，包括限購限貸，但效果不明顯?！?/span>

　　王健林還說：李嘉誠賣房套現(xiàn)是要做其它項目投資，保不準萬達如果需要現(xiàn)金做投資的時候，也會大批量賣出一些房子的。

如今，萬達也開始大批量賣出房產(chǎn)了。7月10日上午，萬達商業(yè)、融創(chuàng)中國聯(lián)合發(fā)布公告：融創(chuàng)中國擬以295.75億元從萬達商業(yè)手中收購13個萬達文旅城的項目股權(quán)，并擬作價335.95億元收購萬達旗下的76個酒店，合計交易總額達631.7億元。

這兩筆總值630億元的交易，背景必然是萬達真的缺錢。

　　7月10日上午，王健林表示，轉(zhuǎn)讓項目能大幅降低萬達商業(yè)的負債，并進一步實現(xiàn)輕資產(chǎn)化運營。此次交易完成后，萬達商業(yè)計劃今年內(nèi)清償絕大部分銀行貸款，萬達商業(yè)負債率將大幅下降。

　　聯(lián)合公告稱，“萬達以注冊資本金的91%即295.75億元，將上述13個文旅項目的91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，并由融創(chuàng)承擔項目的現(xiàn)有全部貸款”。

　　萬達文旅項目是按照注冊資本實價出售的。沒有溢價。同時還要求融創(chuàng)承擔項目貸款。這說明什么？說明這些項目是貼著成本賣掉的，這些項目幾乎都已經(jīng)建好，后續(xù)投的錢都沒要價，成本價就賣了。唯一條款是，還需要融創(chuàng)來繼續(xù)承擔其中的債務。

要知道，這些文旅城項目，隨隨便便每一個投資，動輒就是五六百億，這一次13個打包才631億，真的是跳樓價了！

　　根據(jù)雙方協(xié)商，買賣雙方同意交割后文旅項目維持“四個不變”，包括：品牌不變，項目持有物業(yè)仍使用“萬達文化旅游城”品牌；規(guī)劃內(nèi)容不變，項目仍按照政府批準的規(guī)劃、內(nèi)容進行開發(fā)建設；項目建設不變，項目持有物業(yè)的設計、建造、質(zhì)量，仍由萬達實施管控；運營管理不變，項目運營管理仍由萬達公司負責。酒店方面在短期內(nèi)也保持“不變”：交割后，酒店管理合同仍繼續(xù)執(zhí)行，直至合同期限屆滿。雙方公告的最后，還有一項看似簡單卻空間無限的條款：雙方同意在電影等多個領(lǐng)域全面開展戰(zhàn)略合作。

　　在很多分析人士看來，萬達此次出售更像是一個突然的決定。支撐這一判斷的理由之一是，在之前的半個月里，王健林還高調(diào)出席了兩場萬達文化旅游城的活動——6月29日哈爾濱萬達城開業(yè)，以及7月9日萬達貴州丹寨小鎮(zhèn)扶貧啟動。2017年1月14日，王健林在萬達集團2016年工作報告中明確指出要加大旅游投資，計劃到2025年全球開業(yè)25個“萬達城”。

　　“5年時間，萬達城收入1000億”言猶在耳，僅僅半年，王健林就忘記了自己的“小目標”，將萬達城和萬達旗下酒店一起打包賣了，讓諸多人士疑竇叢生。

　　按照王健林7月10日上午接受媒體采訪時的說法：“這次回收資金全部用于還貸，萬達商業(yè)計劃今年內(nèi)清償絕大部分銀行貸款?！?/span>

　　600多億全部用于還貸，以萬達的開發(fā)體量來看，即使有上千億的貸款也實屬正常。更何況公開資料顯示，截至今年一季度末，萬達商業(yè)目前負債率約為70%，處于行業(yè)平均水準。

91%的股份售出。相當于萬達凈身出戶。

　　除了地產(chǎn)，萬達有四大支柱：商業(yè)、文旅、酒店、文創(chuàng)。文旅項目售出，意味著萬達將徹底退出這些項目。

　　其次是萬達酒店系統(tǒng)的大潰敗。融創(chuàng)收購了76個萬達酒店，官網(wǎng)聲稱，截止2016年底，萬達旗下開業(yè)102家酒店，在建18家酒店，這就是120家，這次融創(chuàng)收購了其中的60%強，也意味著萬達對酒店業(yè)也失去了雄心。

　　加上2015年以來萬達陸續(xù)拋售了萬達百貨。萬達四大支柱里，三個已經(jīng)打算退出，只剩個曖昧難明的萬達影院(文創(chuàng)).

　　在萬達體系里，商業(yè)、文旅、酒店，這三大支柱說白了，也逃不了萬達作為一個地產(chǎn)商的宿命(都是地產(chǎn)運營，只是類型不同)，如今最終都賣了個干凈。

　　方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志認為，這意味著萬達逐漸退出中國房地產(chǎn)業(yè)，其實已經(jīng)進入第二個階段。第一個階段是減少開發(fā)量，第二個階段就是現(xiàn)在出售資產(chǎn)。萬達原來的發(fā)展方向已經(jīng)到頭了，開始將一些過時過剩的業(yè)務進行剝離，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，商業(yè)需求其實越來越少，很多萬達廣場其實都處于虧損的狀態(tài)。他指出，萬達此次出售的只是商業(yè)項目，文旅項目中的住宅其實萬達仍然自己持有，中國現(xiàn)在的住宅市場沒有問題，主要是酒店、商業(yè)等出現(xiàn)問題。

　　另外，還有媒體援引萬達內(nèi)部人士透露，此次萬達將大批項目轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，意在謀求旗下萬達商業(yè)地產(chǎn)成功回歸A股。該人士稱，由于手握大量開發(fā)銷售物業(yè)，萬達商業(yè)在A股很可能將繼續(xù)被劃歸地產(chǎn)公司，而地產(chǎn)公司IPO目前完全處于暫停狀態(tài)，這對于在此前私有化協(xié)議中與投資者簽署過兜底協(xié)議的萬達來說極為不利。

　　無論真相如何，這個中國最大的地產(chǎn)商，似乎真的要借著這筆630億來脫胎換骨了。

接下來說融創(chuàng)。

　　融創(chuàng)今年最大的亮點就是救人，先救了樂視，1月份剛拿了150億元給賈躍亭，7月沒到樂視就大崩盤，孫宏斌干脆“趕走”賈躍亭擼起袖子自己干。

　　樂視的大窟窿還沒見底，孫宏斌今天又甩了630億元給萬達，買了13處文旅項目(游樂園和周邊地產(chǎn)、商業(yè))、76個酒店。

　　孫宏斌說，交易涉及資金完全來自融創(chuàng)自有資金。截至2017年6月30日，公司賬上還有900多億元現(xiàn)金；融創(chuàng)在今年上半年的銷售業(yè)績?yōu)?100多億元，全年銷售額將超過3000億元。

　　看起來，孫宏斌甩個630億，完全是小事情。然而，要知道，融創(chuàng)最新的市值才578億(賣掉整個融創(chuàng)也給不起630億)，而且融創(chuàng)賬上現(xiàn)金雖多，負債更高。

　　根據(jù)2016年年報，截至去年底，融創(chuàng)中國總負債2577.72億，凈負債率121.5%，而2015年融創(chuàng)中國總負債還僅為960.89億元，一年不到猛增2.68倍。121%的負債率，無論是和港股同行業(yè)上市公司，還是A股同行業(yè)上市公司相比，都處于極高的狀態(tài)。

　　不過，沒辦法，誰叫孫宏斌最大的愛好，就是買買買！

　　“并購王”孫宏斌似乎已不滿足于“吃小魚”。昨日，融創(chuàng)擬買下萬達13個文旅項目大部分股權(quán)及76個酒店，涉及金額共計631.7億元，成為內(nèi)地房地產(chǎn)史上最大一筆并購案。

　　孫宏斌出手如此闊綽，顯示了融創(chuàng)的資金實力，用孫宏斌接受媒體采訪時的話說，“這次交易所用資金完全來自融創(chuàng)自有資金，今年上半年公司賬上還有900多億元現(xiàn)金?！倍鴱娜趧?chuàng)的銷售業(yè)績來看，僅上半年就已躋身千億俱樂部，同比增幅達89%。持續(xù)增長的業(yè)績及充裕的現(xiàn)金流給了融創(chuàng)如此大手筆交易的底氣。

　　此次收購的文旅項目和酒店并不是孫宏斌所擅長的領(lǐng)域，現(xiàn)在說融創(chuàng)已開始多元化發(fā)展似乎為時尚早。今年年初孫宏斌曾說過，未來5到10年房地產(chǎn)仍是融創(chuàng)的絕對主業(yè)。他更看重的，也許是文旅項目中規(guī)模不可小覷的住宅銷售，而這部分可售貨值能為融創(chuàng)未來銷售業(yè)績快速增長助力。

　　從這個角度看，孫宏斌“爭第一”的初衷沒有改變，而并購的擴張方式相比拿地更加快捷，而且成本更低，尤其是在當前嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控之下。實際上，融創(chuàng)去年以來已經(jīng)很少在公開市場拿地，今年上半年并購項目占比已接近七成。

　　從此次交易價格來看，以注冊資本金的91%即295.75億元買下13個文旅項目的91%股權(quán)，對融創(chuàng)來說似乎“撿了個便宜”，而以335.95億元收購76個酒店，對追求“高周轉(zhuǎn)”的融創(chuàng)來說似乎更像是前述交易的交換條件。不過，孫宏斌看得更加長遠，這次交易中還附加了將在電影等多個領(lǐng)域中進行全面戰(zhàn)略合作，這正是他5～10年后準備探索的戰(zhàn)略方向之一。

融創(chuàng)為何愿拿重資產(chǎn)　　

一位在地產(chǎn)企業(yè)從事資產(chǎn)管理的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，萬達一直以來以酒店、文旅、影城為主要內(nèi)容的運營模式，最大的隱憂就是資產(chǎn)太重。持有這些重資產(chǎn)的年租金收入可能都抵不過貸款利息，更抵不過固定資產(chǎn)折舊。這種模式只能增加資產(chǎn)總額，卻不產(chǎn)生實際價值。“從融創(chuàng)角度來看，拿下酒店的意義或許就是重新評估之后繼續(xù)抵押融資，才能去延續(xù)這個模式?！痹撊耸勘硎?。

　　也有相關(guān)人士分析稱，融創(chuàng)真正看中的，應該上是萬達的文旅項目。此前在入股樂視后的投資者會議上，孫宏斌曾明確表達了對樂視土地資源的看好，并承認將來有可能參與樂視的汽車小鎮(zhèn)等地產(chǎn)生態(tài)項目。據(jù)記者了解，目前融創(chuàng)已全盤接手樂視莫干山小鎮(zhèn)的開發(fā)工作。

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