房地產(chǎn)邏輯分析

1、國泰基金宏觀分析師張容赫：去年下半年開始，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長下滑的形勢有所穩(wěn)住，大家對中國經(jīng)濟(jì)未來走勢有了分歧，有些覺得是經(jīng)濟(jì)下滑的一個中繼，有些覺得是新周期的展開，對這個問題您怎么看？

　　方正證券（601901）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平：我們15年時候?qū)χ袊?jīng)濟(jì)提過一個判斷，就是未來中國經(jīng)濟(jì)會是L型，我們處在經(jīng)濟(jì)增速換檔的探底期，大家看16、17年都是6.7%，經(jīng)濟(jì)處在探底的過程。

　　我們對未來中國經(jīng)濟(jì)的總的判斷，是處在L型的一橫，這是第一個判斷；第二個判斷大家會看到未來所謂的“新5%比舊8%好”，因?yàn)楣┙o的出清和需求的復(fù)蘇，企業(yè)的利潤會恢復(fù)，尤其是龍頭企業(yè)的利潤。繼經(jīng)濟(jì)L型之后，最近我們有一個最新的觀點(diǎn)叫“新周期”，“新周期”是對未來一兩年國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)大的判斷。

　　2、國泰基金宏觀分析師張容赫：今年貨幣政策取向是大家非常關(guān)心的問題，去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，對今年貨幣政策定位是穩(wěn)健中性，而今年實(shí)際從業(yè)者感受有偏緊的趨勢，央行行長周小川最近的講話中談到全球大的貨幣寬松周期要結(jié)束了，對此您怎么看？

　　方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平：對今年的貨幣政策，我有兩點(diǎn)判斷：第一，今年貨幣政策方向肯定是偏緊的，邊際上是收緊的。原因主要是美聯(lián)儲在加息，國內(nèi)又在去杠桿、防風(fēng)險、穩(wěn)匯率、控房價，所以今年貨幣政策肯定不會在邊際上再放松。從基本面角度，經(jīng)濟(jì)L型企穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)上也支撐貨幣政策邊際上收緊。

　　第二個判斷，今年貨幣政策又不會大幅收緊。中國經(jīng)濟(jì)剛剛從衰退走向略微弱復(fù)蘇，不具備條件大幅收緊，今年又是政治周期年，比較特殊，政策上有維穩(wěn)的需要。

　　3、國泰基金宏觀分析師張容赫：去年四季度以來，特別是今年初起，整個房地產(chǎn)市場的火爆都是超出預(yù)期的，這樣的火爆下，北京等很多城市都相繼出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策，您怎么看待現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的情況？

　　方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平：對房地產(chǎn)市場，我們在15年有一個預(yù)測，提出一線城市房價翻一倍。房地產(chǎn)研究要講邏輯，房地產(chǎn)周期長期看人口、中期看土地、短期看金融。如果要判斷某個地區(qū)未來的房價或者房地產(chǎn)市場走勢，問三個問題答案就出來了：第一，該地區(qū)人口未來會流入還是流出？第二，它的土地供應(yīng)會增加還是減少？第三，貨幣松緊程度如何？這決定了我們對房地產(chǎn)市場看法。

　　人口流入的地方，房地產(chǎn)長期來說是有需求支撐的；中期看土地，如果人口流入，你還不供地，那么這個地方房價是有壓力的；短期因?yàn)槔?、杠桿調(diào)整，會使得居民購房支出提前或者推遲。

　　所以，對現(xiàn)在的這一輪房地產(chǎn)上漲，我們的建議很簡單，除了要擯棄過去二十年限購、限貸、限制土地供給的房地產(chǎn)調(diào)控，應(yīng)當(dāng)盡快建立長效機(jī)制。長效機(jī)制核心有兩個，供地和房產(chǎn)稅，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)總書記在去年提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。當(dāng)然還有城市規(guī)劃，我們也需要盡快完善，比如盡快確立大都市圈戰(zhàn)略，盡快建立人地掛鉤的用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

　　4、國泰基金宏觀分析師張容赫：下一個問題是關(guān)于人民幣匯率的。今年年初以來人民幣貶值有所緩和，您怎么看待今年美聯(lián)儲比較強(qiáng)的加息周期下人民幣的走向？

　　方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平：人民幣匯率走勢取決于兩個方面：一是美元，另一個是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的走勢，就是我們的資產(chǎn)回報率。

　　目前看，美元還在大的強(qiáng)勢周期里，美國經(jīng)濟(jì)在加速，美聯(lián)儲加息也在提速。15、16年美聯(lián)儲加一次息，現(xiàn)在大家預(yù)計(jì)今年要加三次，三月份就加了一次，明年市場預(yù)計(jì)也是加三次，兩年下來要加6-8次，美元還在強(qiáng)勢周期里。

　　第二個是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)取決于貨幣政策、我們的改革和市場自發(fā)的出清和調(diào)整。最近人民幣出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，主要是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好，央行也進(jìn)行了一些利差的補(bǔ)償。短期匯率走勢我們認(rèn)為能夠走穩(wěn)，下半年如果美聯(lián)儲超預(yù)期加息，可能會給我們一定的壓力，當(dāng)然這也取決于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)弱?？偟膩碚f，我們對今年，或者說未來一段時間的中國經(jīng)濟(jì)還是有信心的，所以人民幣匯率今年大幅貶值的壓力是不存在的。

　　5、國泰基金宏觀分析師張容赫：基于前面談到的問題，您對2017年的A股投資有哪些建議，您覺得機(jī)會會在哪里？去年開始大家對港股的關(guān)注度也越來越高，對港股您怎么看？

　　方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平：對今年A股市場，我們在年初制定一個策略叫“曙光乍現(xiàn)”。我們認(rèn)為今年A股市場是可為的市場，會有結(jié)構(gòu)性行情。從估值體系角度來說，今年無風(fēng)險利率很難下降，風(fēng)險偏好很難大幅起來，行情可能不是靠分母推動，而是靠分子。所以我們推的方向主要是業(yè)績超預(yù)期的，無論成長、價值、周期，都推薦有業(yè)績的公司，尤其是有業(yè)績、又是處在行業(yè)龍頭位置的。因?yàn)楣┙o出清，這類公司會受益，相對而言更建議投資者去關(guān)注。

　　今年A股可能會是震蕩向上，有基本面支撐。我們的策略就是每一次回調(diào)都值得買入。不過由于是存量博弈，到了阻力點(diǎn)位，市場往往會有一定調(diào)整，但是基本面是很好的。對港股，從去年以來我們一直是偏樂觀的，邏輯主要是因?yàn)楦酃上鄬乐当阋?，隨著深港通、滬港通推動資金南下，而且上漲的股票大多與中國經(jīng)濟(jì)有關(guān)，基本面也在好轉(zhuǎn)，所以對港股偏樂觀一些。

　　6、國泰基金宏觀分析師張容赫：您從政府部門離職到賣方研究工作后，旗幟鮮明的提出了一些非常有力度的口號，比如“新5%比舊8%好”、“5000點(diǎn)不是夢”……這些犀利的觀點(diǎn)最終都得到市場認(rèn)證。在廣大投資者眼中，您是一位非常有傳奇色彩、英雄色彩的分析師，能不能分享下您的轉(zhuǎn)型之路？

　　方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平：無論在體制內(nèi)還是體制外，無論是以前做處長，還是現(xiàn)在做經(jīng)濟(jì)學(xué)家，對我來說，人生的路途一直是在學(xué)習(xí)，人生是心靈的偉大旅程。來到市場上以來，我是不斷地在向市場進(jìn)行學(xué)習(xí)，商業(yè)研究和公共政策研究不太一樣，雖然老本行都是做宏觀。商業(yè)研究更講究前瞻性，所以我們90%的精力都在思考關(guān)于未來的事情，比如經(jīng)濟(jì)、政策、大類資產(chǎn)的未來，一直保持學(xué)習(xí)的狀態(tài)和態(tài)度。

　　第二，像道家和佛學(xué)所講的，心內(nèi)無一物、心外無一物，不要有執(zhí)念。觀點(diǎn)的對錯并不重要，最重要的是在做任何判斷之前不要有任何壓力，人最好的狀態(tài)就是能夠保持心內(nèi)無一物、心外無一物的狀態(tài)，無為而無不為的情況。

　　7、國泰基金宏觀分析師張容赫：您覺得2017年，對投資者來說，股票、債券、房地產(chǎn)等大類資產(chǎn)，從預(yù)期收益率來看應(yīng)該怎樣排序？

　　方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平：這涉及到對大類資產(chǎn)的預(yù)測和判斷，過去兩年多我們在大的判斷上沒有犯什么方向性錯誤，但是小的波動也不是每次都對，這點(diǎn)我客觀承認(rèn)。不過有一點(diǎn)要強(qiáng)調(diào)的，做宏觀、大勢研判最重要的是抓趨勢，我不相信我們可以把每個短期波段都抓住，即使短期有曲折，但一定要在正確的方向上做正確的事。

　　對今年大類資產(chǎn)也是按照這樣的思路來思考，大類資產(chǎn)包括股市、房市、債市、匯市、商品，對股市來說，今年過度悲觀肯定是錯的，基本面是很好的，但因?yàn)槭谴媪坎┺?，所以每次到了阻力點(diǎn)位或者因?yàn)橛胸?fù)面情緒，都會有一些調(diào)整，但這些調(diào)整背后你會發(fā)現(xiàn)基本面沒有變，企業(yè)盈利在持續(xù)超預(yù)期，所以每次回調(diào)對那些確實(shí)有基本面支撐的、業(yè)績超預(yù)期的股票都是買入的機(jī)會，我們的策略是“每一次回調(diào)都值得買入，每一次回眸都令人心動”。

　　對債券市場，我們還是偏謹(jǐn)慎一些，主要原因是美聯(lián)儲加息，國內(nèi)貨幣是偏緊的，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面還是不錯的，對債券市場還是偏謹(jǐn)慎。再講一個去杠桿的邏輯，畢竟債券市場牛了兩年半了，半年就能重新開啟新一輪行情嗎？這里面還有多少杠桿沒有去化，再加上MPA考核等等，所以我們希望大家要留意一下。

　　對匯率市場，我覺得匯率市場短期能夠穩(wěn)住。

　　對房地產(chǎn)大家分歧比較大，關(guān)鍵看能不能建立長效機(jī)制，如果能建立長效機(jī)制，中國房地產(chǎn)市場還有轉(zhuǎn)機(jī)，能夠持續(xù)健康發(fā)展，如果不能建立長效機(jī)制，只用短期行政手段調(diào)控，恐怕只能有短期效果，這是我們對房地產(chǎn)市場看法。