萬科要“拋棄房地產(chǎn)”？

萬科2017年的股東大會在深圳大梅沙總部召開。公司方面出席的管理層陣容龐大，包括郁亮、王文金、張旭、祝九勝，執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人孫嘉，董秘朱旭，監(jiān)事會主席、工會主席解凍，職工代表監(jiān)事周清平，還有獨(dú)立董事劉姝威、吳嘉寧、李強(qiáng)，共11人。

一位投資者現(xiàn)場問及未來5-10年萬科的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)呈什么比例時，郁亮先是拋出了一個問題：“十年之后，萬科還是地產(chǎn)公司嗎？”

然后他自己給出了答案：“好像不應(yīng)該是。如果還是，那也是慘淡經(jīng)營了，那時候在中國經(jīng)濟(jì)里房地產(chǎn)占比將不再高了?！?/p>

郁亮表示，自己正在琢磨要不要把萬科各地地產(chǎn)公司名字里的“房”和“地產(chǎn)”都拿掉，叫做“萬科企業(yè)”，比如上海萬科企業(yè)、深圳萬科企業(yè)等。

“這樣更符合我們的未來定位?！庇袅琳f，未來萬科的定位是美好生活服務(wù)商，這一點(diǎn)是清晰的?！拔磥硎甏蠹蚁氲饺f科，是想到美好生活，而不是房子?！?/p>

事實(shí)上，早在去年，郁亮就曾警告：高速擴(kuò)張期過后，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了危急關(guān)頭。在那之后，萬科砸了790億元，“組團(tuán)”收購新加坡物流地產(chǎn)巨頭普洛斯，進(jìn)軍城市配套服務(wù)領(lǐng)域。

萬科不再以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，有市場人士稱，萬科要“拋棄房地產(chǎn)”。

地產(chǎn)股一周跌逾10%

在股東會后的第一個交易日(7月2日)，萬科股價(jià)大跌逾7%。

事實(shí)上，從6月25日開始，有市場傳聞稱國開行總行棚改項(xiàng)目合同簽訂審批權(quán)將由總行回收。隨后又傳來多個版本，如“棚改將被暫?！?、“棚改要停止貨幣化安置”。

對于上述消息，國開行公開回應(yīng)稱，國開行嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)棚改政策，在國務(wù)院相關(guān)部委指導(dǎo)下，配合地方政府依法合規(guī)開展棚改融資工作，目前各項(xiàng)工作正在有序開展。不過，國開行的公告并沒有明確回應(yīng)棚改項(xiàng)目貸款審批權(quán)和貨幣化安置比例到底有無變化的問題。

上周一傳出棚改將實(shí)現(xiàn)審批權(quán)“一刀切”后，當(dāng)日盡管有降準(zhǔn)的利好消息，地產(chǎn)股依然高開低走，大幅下跌，隨后地產(chǎn)利空消息不斷發(fā)酵，最近一周來A股地產(chǎn)股市值蒸發(fā)超過3000億元。

幾個主要的地產(chǎn)股龍頭，萬科最近一周跌去約400億元，從3000億元跌至2600億元； 招商蛇口 與 保利地產(chǎn) 也跌去兩三百億元；港股的中國恒大與碧桂園一周也跌去數(shù)百億元（港幣）市值。三線地產(chǎn)股中南建設(shè)更是一周暴跌近兩成。

如果拉長一點(diǎn)時間。萬科從1月底4328億元，跌到如今不到2600億元，跌去1700億；招商蛇口、保利地產(chǎn)同期也跌去逾500億元；港股中國恒大、碧桂園從今年1月底高位下來，也都跌去數(shù)百億元市值。

為了提振市場信心，6月份以來，新城控股、泛?？毓傻榷嗉疑鲜蟹科蟠蠊蓶|不斷增持，但依然難以扭轉(zhuǎn)股價(jià)頹勢，股東增持也被套。

國金證券財(cái)富管理中心分析師黃岑棟表示：

此前棚改貨幣化刺激了三四線城市的需求，房價(jià)和銷量均大增。如果棚改貨幣化暫停意味著需求將受到抑制，這對當(dāng)?shù)氐臉鞘袑⒂休^大的沖擊。如果地產(chǎn)新增投資減少，建材、家電的需求自然也會受到影響，因此有資金拋售相關(guān)個股。當(dāng)然，其中部分消費(fèi)品不排除有錯殺的品種，畢竟不是完全依賴于地產(chǎn)。

前海開源首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊德龍表示：

地產(chǎn)板塊近期受政策影響較大，而未來調(diào)控仍將持續(xù)，因此地產(chǎn)股走勢估計(jì)一般。對于地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的一些龍頭品種，如果業(yè)績能持續(xù)增長，依然存在一定的機(jī)會。

深圳一家私募高管則坦言：

目前應(yīng)該回避地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，雖然看起來估值好像挺便宜，但是未來業(yè)績前景不佳，有可能繼續(xù)下跌。相反，一些醫(yī)療股、消費(fèi)股、科技股短期估值較高，但未來增長確定，反而值得配置。

房地產(chǎn)調(diào)控正在全方位加碼！

這一次，中央對房地產(chǎn)調(diào)控正在全方位加碼！

對于一二線城市：住建部等七部委聯(lián)合行動，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動。

七部門將在30城打擊炒房團(tuán)。重點(diǎn)打擊對象有四個方面：投機(jī)炒房團(tuán)伙、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、虛假房地產(chǎn)廣告。例如，投機(jī)炒房團(tuán)伙操縱房價(jià)房租、捂盤惜售、捏造散布虛假信息、制造搶房假象、哄抬房價(jià)、違規(guī)提供“首付貸”等;打擊“黑中介”暴力驅(qū)逐承租人、捆綁收費(fèi)、陰陽合同、強(qiáng)制提供代辦服務(wù)、侵占客戶資金、參與投機(jī)炒房等。

名單中的30個城市包括：北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟(jì)南、鄭州、武漢、成都、長沙、重慶、西安、昆明、佛山、徐州、太原、?？?、寧波、宜昌、哈爾濱、長春、蘭州、貴陽。

對三四線城市：國開行收緊了棚改審批，三四線城市去庫存到尾聲，很多小城市房價(jià)可能也要開始裸奔了！

對于房地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)改委則緊急收緊房企海外融資限制，借外債投資地產(chǎn)項(xiàng)目。同時，還禁止向企業(yè)賣商品房。

在相當(dāng)長的時間里，即使你手里有不少房子，但都只能捂在手里，無法套現(xiàn)。

下半年調(diào)控會加碼

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：

2018年下半年，預(yù)計(jì)樓市調(diào)控力度將全面超過2018年上半年，特別是從7月初開始，多個城市開始全面加碼調(diào)控，預(yù)計(jì)樓市升級的調(diào)控政策內(nèi)容將不斷出現(xiàn)，而從住建部等多部門開始的政策監(jiān)管將是下半年市場的主要特征，包括市場的平穩(wěn)將在政策推動下逐漸出現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房和明確支持剛性居住需求并舉，正成為地方樓市調(diào)控政策的重要趨勢。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為：

投機(jī)炒房需求增加會對剛需形成擠出效應(yīng)，使其購房變得更加困難。政府遏制炒房和保障剛需兩措并舉，將讓調(diào)控效力倍增。

受訪的專家普遍認(rèn)為，政府應(yīng)進(jìn)一步深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，平抑“恐慌性”需求。易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著各地租售并舉政策逐步落地，租賃房源供給增加和租賃期限延長將分流購房需求，有利于保持房價(jià)理性預(yù)期，降低房地產(chǎn)市場波動性。

央廣財(cái)經(jīng)評論員王冠稱：

眼下調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，期待長效機(jī)制綜合治理，眼下更多的是非常精準(zhǔn)的措施，然而從長效機(jī)制來看，房地產(chǎn)從來是一盤大棋，背后有整個貨幣政策，有整個的未來投資渠道，它能不能進(jìn)一步拓展，包括背后以家庭財(cái)產(chǎn)更好地進(jìn)行分配和配置，這就關(guān)系到了正在進(jìn)行中的個稅調(diào)整，還有地方財(cái)政的問題，地方財(cái)政如何更好開源問題。房地產(chǎn)不僅是蓋多少房子再把它賣出去那么簡單，另一方面也呼喚全社會如何能夠更好形成合力，調(diào)控要不斷的落地。

中國樓市，最大的戲精

春江水冷鴨先知。

最可怕的是，在密集升級的樓市調(diào)控，房企融資渠道被迫收緊下，從王健林、曹德旺、潘石屹、李嘉誠到郁亮，越來越多的中國的地產(chǎn)大佬們開始看空房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)未來在哪里，萬科的定位是:美好生活的服務(wù)商。

其所折射的現(xiàn)實(shí)是：在去杠桿和樓市調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)后，越來越多的房企感到焦慮和不安，正在弱化“房地產(chǎn)”屬性，走上了轉(zhuǎn)型升級的道路。

而就在萬達(dá)股東大會結(jié)束后的幾天，一則新聞引起了我們的注意：

通州一售樓處被圍，數(shù)十名業(yè)主要求退房，原因是從去年8月到現(xiàn)在，房價(jià)由4萬多降到了兩萬多。

中國房地產(chǎn)市場的病態(tài)造就了太多賭徒。

經(jīng)濟(jì)天氣不好，出貸方開始收緊自己的錢袋，過度下注的賭徒就需要大量的資金來拯救自己的賭注。但是賭徒尚能愿賭服輸，那么這些購房者呢？

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