今年以來(lái)，關(guān)于房地產(chǎn)稅的聲音日漸密集。

今天（7月16日），國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人指出：

從房地產(chǎn)下一步發(fā)展情況來(lái)看，一方面，要進(jìn)一步加強(qiáng)和完善宏觀調(diào)控，同時(shí)供給側(cè)要進(jìn)一步發(fā)力，包括加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅這種相關(guān)的政策舉措的推進(jìn)，加快推進(jìn)租售同權(quán)等一些政策的落實(shí)，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，促進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，更好地實(shí)現(xiàn)“房子是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的”這個(gè)定位。

這種表態(tài)，雖然更多還只是原則性的，但在統(tǒng)計(jì)部門(mén)的新聞發(fā)布會(huì)上，提及房地產(chǎn)稅，也足以說(shuō)明房地產(chǎn)稅已是大勢(shì)所趨，唯一不確定的只是落地時(shí)間。

事實(shí)上，從去年以來(lái)，關(guān)于房地產(chǎn)稅的表態(tài)就日益密集，透露的細(xì)節(jié)越來(lái)越多，涉及的層級(jí)越來(lái)越高，同時(shí)也不乏具體配套政策的落地。

具體來(lái)看，房地產(chǎn)稅落地，已有三重非常明顯的信號(hào)。

1權(quán)威部門(mén)：房地產(chǎn)稅正在立法中

先是去年12月，原財(cái)政部長(zhǎng)在《人民日?qǐng)?bào)》撰文，明確房地產(chǎn)稅的征收原則：

按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

隨后，在兩會(huì)的政府工作報(bào)告中，明確提出要“健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。改革個(gè)人所得稅?！?/p>

緊接著，今年3月份召開(kāi)的全國(guó)兩會(huì)上，財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問(wèn)時(shí)表示：

會(huì)按照中國(guó)國(guó)情合理設(shè)立房地產(chǎn)稅制度。全國(guó)人大、財(cái)政部和相關(guān)部門(mén)正起草完善房地產(chǎn)稅法律草案，總體思路是立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)。

4月27日，全國(guó)人大常委會(huì)公布2018年立法工作計(jì)劃，房地產(chǎn)稅法被列為預(yù)備審議項(xiàng)目，視情在2018年或者以后年度安排審議。

這些表態(tài)，有些是原則性的，有些則突出不少具體細(xì)節(jié)。究其根本，主要有三點(diǎn)：

一是明確征收原則：立法先行，充分授權(quán)，分布推進(jìn)。這12個(gè)字可謂高度概括，堪為指導(dǎo)方針。

所謂立法先行，指的是“稅收法定”，房地產(chǎn)稅落地，不會(huì)半夜雞叫，而要經(jīng)過(guò)人大立法。

而充分授權(quán)，則是考慮到區(qū)情的不同，賦予地方以自主權(quán)；

至于分步推進(jìn)，也是根據(jù)不同區(qū)域差異而做出的務(wù)實(shí)選擇，房地產(chǎn)稅很難全國(guó)一盤(pán)棋。不同區(qū)域區(qū)情不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康程度也不同，地方對(duì)于稅收的承受能力也有差別，房地產(chǎn)稅只能分地區(qū)逐步推進(jìn)。

二是房地產(chǎn)稅會(huì)充分考慮中國(guó)國(guó)情。

我們的國(guó)情是什么？地區(qū)發(fā)展不平衡，樓市區(qū)域分化，家庭購(gòu)房負(fù)擔(dān)突出，加上房地產(chǎn)相關(guān)稅收繁多，這就意味著房地產(chǎn)稅不會(huì)一刀切，肯定會(huì)照顧剛需，照顧經(jīng)濟(jì)相對(duì)弱勢(shì)的城市，同時(shí)還要整合相關(guān)稅收。

2住房統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)：技術(shù)上不再有障礙

房地產(chǎn)稅牽一發(fā)而動(dòng)全身，要想落地，必須滿(mǎn)足一系列的技術(shù)條件。如今，這些技術(shù)障礙都已不復(fù)存在。

3月份，今年通過(guò)的根本大法，明確賦予所有“設(shè)區(qū)的市”以地方立法權(quán)。

這為房地產(chǎn)稅分城市分區(qū)域征收提供了可能。畢竟，地方發(fā)展不同，樓市泡沫程度不同，居民承受程度不同，房地產(chǎn)稅只可能“因城施策”。

6月15日，全國(guó)省級(jí)國(guó)稅地稅合并掛牌完成，這標(biāo)志著國(guó)地稅合并邁出關(guān)鍵實(shí)質(zhì)性步伐。

國(guó)地稅合并的最大意義，還不是減少交易成本和信息壁壘、降低人員冗余，而是統(tǒng)一稅收監(jiān)管，為個(gè)稅、房地產(chǎn)稅的征收鋪路。

6月16日，自然資源部發(fā)布消息：

全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)已實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記體系進(jìn)入到全面運(yùn)行階段。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，意味著所有產(chǎn)權(quán)類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)都將統(tǒng)一管理；而全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)，則讓樓市數(shù)據(jù)一目了然，每個(gè)家庭在全國(guó)有多少套住房，有多少用于自住需求，有多少屬于投資和投機(jī)，都將一清二楚，這為房地產(chǎn)稅的開(kāi)征提供基本的技術(shù)儲(chǔ)備。

地方立法權(quán)、全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)加上國(guó)地稅合并，這意味著征收房地產(chǎn)稅在技術(shù)上也不再存在什么障礙。

3現(xiàn)實(shí)需要：土地財(cái)政難以為繼

房地產(chǎn)稅的出臺(tái)，有著極其強(qiáng)烈的現(xiàn)實(shí)邏輯。

一方面，房地產(chǎn)稅之所以被提上日程，其目的并非遏制房?jī)r(jià)，而是理順財(cái)稅關(guān)系，從而最終取代土地財(cái)政。

由于賣(mài)地收入全部歸由地方政府所有，因此在土地財(cái)政依賴(lài)之下，地方政府與房地產(chǎn)商之間有著共同的追求，一個(gè)渴求地價(jià)上升，一個(gè)希望房?jī)r(jià)暴漲。這種利益的同謀性，容易導(dǎo)致地方政府行為的異化。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入達(dá)26941億元，同比增長(zhǎng)43%。而2017年上半年，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入18836億元，同比增長(zhǎng)34%。

雖然賣(mài)地收入仍在不斷上漲，但在一二線(xiàn)城市，土地資源開(kāi)發(fā)力度過(guò)大，新增住房資源嚴(yán)重不足，不少地方已經(jīng)進(jìn)入存量房交易時(shí)代。這意味著依靠賣(mài)地來(lái)聚攏收入的未來(lái)空間越來(lái)越小，房地產(chǎn)稅的重要性越來(lái)越突出。

另一方面，今年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)內(nèi)憂(yōu)外患。隨著去庫(kù)存的推進(jìn)，居民債務(wù)杠桿越來(lái)越高，消費(fèi)受到嚴(yán)重?cái)D壓。

房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)嚴(yán)重影響到實(shí)體經(jīng)濟(jì)。作為抑制投機(jī)的利器，房地產(chǎn)稅有了現(xiàn)實(shí)落地的需要。

4變數(shù)：房?jī)r(jià)如果大跌會(huì)怎樣？

雖說(shuō)房地產(chǎn)稅已是大勢(shì)所趨，但仍然存在諸多變數(shù)。

一是房?jī)r(jià)大跌。

開(kāi)征房地產(chǎn)稅，必須要有相對(duì)穩(wěn)定的樓市環(huán)境。房?jī)r(jià)如果大跌，加杠桿的居民很容易成為負(fù)資產(chǎn)者，不僅本金全部跌完，還得背負(fù)長(zhǎng)達(dá)20-30年的債務(wù)。這種情形下，房地產(chǎn)稅恐怕很難順利推進(jìn)。

二是經(jīng)濟(jì)下行壓力。

雖說(shuō)房地產(chǎn)泡沫和高杠桿有害于經(jīng)濟(jì)體的健康，但如果經(jīng)濟(jì)下行壓力繼續(xù)加大，依靠放水和房地產(chǎn)刺激，仍未成為順理成章的選擇。如果真要再度刺激樓市，房地產(chǎn)稅自然要無(wú)限期延后。

不過(guò)，就目前而言，放水的效應(yīng)越來(lái)越弱，房地產(chǎn)的刺激空間也越來(lái)越小，而金融風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。即使想要將樓市作為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的利器，其效用也不如2015年，更不如2009年。

同時(shí)，部分城市房?jī)r(jià)仍在上行，而部分一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入高位盤(pán)整階段。各地通過(guò)限價(jià)、漲停板、限售等手段試圖冰封樓市，關(guān)門(mén)打狗，反而為房地產(chǎn)稅落地提供條件。

從根本上講，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期受人口和經(jīng)濟(jì)面的影響，短期受金融政策和土地供給的影響，房地產(chǎn)稅在其中的作用相對(duì)有限。但如果能對(duì)剛需減稅而對(duì)投機(jī)加稅，房地產(chǎn)稅對(duì)于市場(chǎng)仍會(huì)帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的影響。