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很多人會割裂地去理解微觀、行業(yè)與宏觀，實際上這三者是相互聯(lián)系的。這次我要談的是房地產(chǎn)，而且是從一個社會人的視角談?wù)勎已壑蟹康禺a(chǎn)的那些事。
參加工作以來，我目睹了城鎮(zhèn)化帶來的繁榮，被高房價扭曲了的價值觀，以及潛藏在房地產(chǎn)中的金融風險。
房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的側(cè)面，囊括的是一副大千世界蕓蕓眾生相——在不斷攀升的高房價面前，有人欣喜，有人焦慮，有人臣服于房價，亦有人假裝視若無睹。
但時至今日，我相信沒有人不會在意這樣一個疑問：房價究竟還會不會繼續(xù)上漲？
實際上，市場已經(jīng)有太多研究員用嚴密的邏輯去論證房地產(chǎn)業(yè)的未來。而且只要你用心去感受身邊關(guān)于房地產(chǎn)的那些小事，感受每個微觀個體在房價面前如何演變，關(guān)于房價的疑惑或就足以了然于心。
我們不能否認房地產(chǎn)對于中國經(jīng)濟發(fā)展的巨大支撐作用，但在中國經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)升級新舊動能轉(zhuǎn)換之際，我們每個人的人生追求是否仍要一成不變？
人生畢竟不能僅僅圍繞房地產(chǎn)。
城鎮(zhèn)化帶來的繁榮
城鎮(zhèn)化的紅利不僅改變了微觀個體的命運，也帶來了房地產(chǎn)如火如荼的發(fā)展，于是在財富效應(yīng)的影響下，房地產(chǎn)成為經(jīng)濟的重要引擎，居民、建材商、銀行、車行，一切經(jīng)濟主體都在房地產(chǎn)的牽引下情緒高漲。
2010年我來到某城市的農(nóng)商行參加工作。這是座美麗且精致的二線城市，在星羅棋布的沿街店面環(huán)繞下，位于市中心的著名景區(qū)將這座城市的古典雅致與現(xiàn)代時尚完美融合。然而，這只是城市的一個縮影。
我被分配前往的支行位于這個城市的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，也是曾經(jīng)的城鄉(xiāng)結(jié)合部。在從總行開往支行的公車上，我第一次目睹了這個城市區(qū)別于市中心的另一面——窗外散布著貨車來往激起的塵土，還有那些被圍欄擁簇起來的建筑工地、挖掘機。
據(jù)來接我們的副行長介紹，沿途最熱鬧的當屬建材市場。這兩年城市各片區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部都在做拆遷重建，由此帶動了建材市場的生意，而這也是支行一直在抓的業(yè)務(wù)方向。
此外，當?shù)氐耐练胶弯摴茏赓U老板生意也比較紅火，貸款需求也很大。更重要的是，城鄉(xiāng)結(jié)合部的“拆遷戶”們，不論是年長年幼，都是存款的重要貢獻者，而且他們最偏好的也是農(nóng)商行。
現(xiàn)在回想起來，當時我所在的支行確實具備得天獨厚的優(yōu)勢，可以創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的銀行資產(chǎn)負債表。
支行所在的城鄉(xiāng)結(jié)合部是一座奇幻的城。很久以前，這里還是一片荒蕪的灘涂，當?shù)厝舜┧虼黧铱糠N植蔬菜謀生。但當城中村改造的春風吹來時，這片土壤上所有人的命運就此改變。
荒蕪的土地上先是很快立起了工業(yè)園區(qū)、高教園區(qū)以及點綴著燈紅酒綠的商業(yè)中心。緊接著足浴店、理發(fā)店以及各類酒店和飯館開始爭相斗艷。
在路上，保時捷、路虎、奔馳、寶馬等各式豪車突然變得隨處可見。而前來銀行辦業(yè)務(wù)的LV、Dior包主們，也映襯著這座城的改頭換面，無比奢華。
現(xiàn)在想來，這座城那時的奢華氣焰簡直不亞于陸家嘴。
而這一切的奇跡與繁榮，就來源于城中村改造的貨幣化和實物安置。
從賠償方式上看，這里所說的“城中村改造”其實與前段時間廣受爭議的“棚改”較為相似，只是很多人在分析“棚改”對房地產(chǎn)影響的時候忽略了“城中村改造”的問題。
作為城鎮(zhèn)化的兩個惠民工程，“城中村改造”與“棚改”的貨幣化安置在一定程度上確實讓許多家庭從此走上了小康甚至富足的生活。然而無法否認的是，它們也在一定程度上對房價的攀升起到了推波助瀾的作用。
棚改貨幣化對房地產(chǎn)銷售的拉動作用提升
數(shù)據(jù)來源：興業(yè)證券
近幾年來三四線城市房價的瘋狂曾使棚改貨幣化安置廣受詬?。寒敶罅抠r償款發(fā)放到拆遷者手中時，他們順理成章就產(chǎn)生了買房自住和投資需求。投資需求的突然涌入促使三四線城市房價開始上漲，進一步又吸引了投機客，這直接加快了三四線城市房地產(chǎn)去庫存化，同時也激勵了房產(chǎn)商競相拿地建房的熱情，地價的上漲最終又進一步推升了房價。
所幸高層已經(jīng)關(guān)注到這個問題，國務(wù)院也叫停了一些市縣的貨幣化安置。
實際上，當時一刀切的“貨幣化安置”不僅帶來了高房價，也容易滋生社會問題。比如在城中村，不乏足浴店、KTV和棋牌室，甚至還出現(xiàn)了前來“兜人”參與高利貸、P2P乃至澳門賭博的掮客。
