財(cái)經(jīng)365訊（編輯：李成）桌上的日歷翻到了2019年，很多房企已經(jīng)開(kāi)始“搶早、搶好”的營(yíng)銷(xiāo)大行動(dòng)，房地產(chǎn)調(diào)控政策此時(shí)也很給力，在“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”的大背景下，取消限售、取消搖號(hào)，房地產(chǎn)這個(gè)“夜壺”仿佛又要從床底拿出來(lái)了。
一、對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在開(kāi)始操心“市場(chǎng)底”什么時(shí)候出現(xiàn)？
市場(chǎng)政策底已現(xiàn)？
2018年12月，全國(guó)主要城市房屋銷(xiāo)售面積回升了，一方面是地方政府在全年房?jī)r(jià)調(diào)控任務(wù)完成情況下大規(guī)模放行簽約，另一方面就是開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)帶來(lái)的效果。
不過(guò)，要想撐起2019年的大勢(shì)，光靠開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)顯然還不夠。
房地產(chǎn)市場(chǎng)，呼喚更有力的支持政策出臺(tái)。而隨著央行宣布，1月份將進(jìn)行兩次降準(zhǔn)的消息公布，2019年樓市出現(xiàn)了第一縷曙光。對(duì)于2019年樓市，開(kāi)發(fā)商最擔(dān)心的是市場(chǎng)需求不足。
這兩年支撐國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)半壁江山的三四線城市購(gòu)房需求，主要源自棚改、投資、P2P，以及三四線城市居民炒房翻身致富的渴望。
棚改的貨幣化安置，是三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大購(gòu)買(mǎi)需求的基礎(chǔ)，而炒房的熱錢(qián)推波助瀾，更是將三四線城市中產(chǎn)階級(jí)家庭的狂賭魔性給勾引了出來(lái)，掏空六個(gè)錢(qián)包，買(mǎi)了八套房子……
然后，就沒(méi)有然后了。
如果說(shuō)2008年的“四萬(wàn)億”刺激是大水漫灌的話(huà)，2016年的三四線城市棚改貨幣化安置，就可以被看作是國(guó)開(kāi)行對(duì)于三四線城市地方政府的一次定向?qū)捤伞?
但是國(guó)開(kāi)行的PSL也好，MLF也好，都是債權(quán)性融資，是需要還的。國(guó)開(kāi)行借錢(qián)給地方政府，地方政府再實(shí)施棚改拆遷，通過(guò)貨幣化安置給居民錢(qián)，居民拿著錢(qián)再加上自己的貸款去買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的房子，地方政府通過(guò)賣(mài)地還國(guó)開(kāi)行錢(qián)。
最終，棚改實(shí)施前后所增加的各項(xiàng)成本，都通過(guò)房?jī)r(jià)上漲的形式又轉(zhuǎn)嫁到了棚改的居民頭上。棚改戶(hù)是本地市民，要將房子變現(xiàn)，這個(gè)城市就要有足夠多的新市民進(jìn)城，才能推動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)繁榮，才有人接盤(pán)這些棚改戶(hù)手中的房子。
這個(gè)邏輯在房?jī)r(jià)高漲的情況下沒(méi)問(wèn)題，但是在房?jī)r(jià)下行的情況下就出問(wèn)題了。因?yàn)榇蠹叶际琴I(mǎi)漲不買(mǎi)跌，一旦房?jī)r(jià)下跌，新市民也不買(mǎi)房子，棚改戶(hù)所分到的房子就砸在了手里，這樣的市場(chǎng)預(yù)期蔓延下去，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)陷入悲觀。
大量新市民進(jìn)城買(mǎi)單的前提是這個(gè)城市有足夠多的外來(lái)人口，而實(shí)際上全國(guó)大部分三四線城市人口流出速度大于流入，隨著高鐵的興建，圍繞核心城市的三四線城市受益，而遠(yuǎn)離核心城市的三四線城市則被“虹吸”。
對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，當(dāng)?shù)刭I(mǎi)房需求通常有“韭菜”特征，但是割完一茬，往往需要養(yǎng)3-4年的時(shí)間才有下一茬韭菜長(zhǎng)成?？呻S著開(kāi)發(fā)商密集布局三四線，很多三四線城市房子供過(guò)于求，天天都是打折促銷(xiāo)，韭菜不夠割了。
2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的60%由三四線城市貢獻(xiàn)，如果三四線城市出問(wèn)題，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求就會(huì)出問(wèn)題。