財經(jīng)365(www.lai935.com)1月23日訊:1月3日,58同城、安居客發(fā)布了《2018年樓市總結》指出,2018年全國房產(chǎn)銷售額大概率將突破14萬億元。巧的是,2018年滬指以24.59%跌幅創(chuàng)下A股史上第二差表現(xiàn),而這一年A股總市值縮水約14萬億元……
西南財大《2018中國城市家庭財富健康報告》顯示,在中國城市家庭的資產(chǎn)構成中,我國城市家庭總資產(chǎn)中住房資產(chǎn)占比已經(jīng)高達77.7%,遠高于美國的34.6%。同時,房子也確實帶給了大家可觀的回報。美股之前經(jīng)歷9年大牛市,而2010到2016年,美國家庭資產(chǎn)復合增長率僅為3.1%,遠低于中國城市家庭的7.6%。
根據(jù)全國消協(xié)組織受理投訴情況統(tǒng)計,2018年上半年投訴量居前十位的商品中,房屋投訴量增速最快,高達到32.5%。有問題的不只是房子本身,還有房產(chǎn)銷售虛假宣傳和房屋裝修。其中虛假宣傳占從2014年的5%上升到2018年上半年的11%。而2018年上半年,房屋裝修類投訴共5591件,更是同比大增114.0%。問題不止反應在數(shù)據(jù)上,還出現(xiàn)在現(xiàn)實媒體的報道中,這一年,連“業(yè)內(nèi)標桿”萬科都問題不斷。
近期杭州萬科旗下多個樓盤爆發(fā)業(yè)主維權事件,原因普遍都與裝修減配、工程質(zhì)量問題有關。而據(jù)搜狐財經(jīng)統(tǒng)計,最近一年機構媒體至少報道了6起萬科發(fā)生的質(zhì)量問題和4起施工事故。
房價越來越高,質(zhì)量越來越差,這兩年地產(chǎn)怎么了?
一個客觀存在的因素是,在房價上漲的時候,房屋質(zhì)量只要問題不大,都會被忽視。而2018年,下半年開始房價出現(xiàn)趨勢性降溫,因此質(zhì)量問題集中爆發(fā)是在預期之中。但是,這不能掩蓋這一屆房子質(zhì)量是真的很差的事實。
首先,是資金問題。在房地產(chǎn)行業(yè),規(guī)模決定生死已經(jīng)成為共識,達不到一定規(guī)模,連錢都融不到,在行業(yè)集中度加劇的整體背景下,大型房企為進一步擴大規(guī)模,中小房企為避免在規(guī)模戰(zhàn)中落后被收購,紛紛加大財務杠桿。
2017年,上市房企整體平均凈負債率達到79.43%,較2016年同比上漲19.42%。不幸的是,之后調(diào)控的強度跟力度超乎想象,而金融去杠桿又拉開序幕,為了“活下去”,房企在不能依靠融資的前提下,為了緩解現(xiàn)金流壓力,唯有快周轉、快銷售、快速回籠資金。
當高周轉成為房企的首要指導思想,那么所有的周期都要壓縮,包括土地開發(fā)、項目建設、銷售周期都要大干快上!確實,快可以提高效率,但是違背正常項目施工程序和必要的流程、工藝時間而帶來的快,往往就是問題的爆發(fā)的根源。