財經(jīng)365（www.lai935.com）訊：黑龍江的鶴崗市在網(wǎng)絡(luò)上火了，因為鶴崗的房地產(chǎn)涼了。
鶴崗房價
先和大家分享一個個人心得，要了解一個區(qū)域的房地產(chǎn)真實狀況，到當(dāng)?shù)氐馁N吧逛逛是個不錯的選擇，因為里面有很多接地氣的信息。百度的鶴崗吧，這兩天熱度就不低，外地人來“報到”、打聽消息的不少。
打開一看，有的帖子標(biāo)題就寫得很直接，“來晚了嗎？聽說鶴崗風(fēng)景特好，房價特便宜，還容易接觸俄羅斯美女?”——不知道俄羅斯美女和房價哪個讓人更心動，反正發(fā)帖人有點激動。
諸如此類的問詢帖不少，而鶴崗人的回復(fù)挺實誠，意見也也比較統(tǒng)一，就是不值得投資。具體情況是：鶴崗是一座資源枯竭型城市，經(jīng)濟不佳，普通人收入一千多，周邊多林區(qū)水庫，自然環(huán)境較好，但是市區(qū)環(huán)境一般，交通便利性、教育設(shè)施、醫(yī)療條件、文娛設(shè)施均不佳。
有一條東北式幽默的回復(fù)特別形象，摘錄如下：一條街兩崗樓，動物園三個猴，白天一片坑，晚上一片燈。
當(dāng)然，也有鶴崗人提出，網(wǎng)上說的三百多一平的房子都是問題房產(chǎn)，市區(qū)均價是1500元左右——這也夠低的了，建筑成本都夠嗆能覆蓋。
鶴崗的房地產(chǎn)是誰玩壞的？
吧內(nèi)的消息都和正規(guī)的媒體信息是高度吻合的。
作為一座煤炭城市，鶴崗已經(jīng)進入了資源枯竭的衰退期，“常住人口”百萬——這個“常住”應(yīng)該理解為戶籍人口，真實的常住人口在東三省經(jīng)濟數(shù)據(jù)里是很難找到的。實際情況是，東北這些年人口流出嚴(yán)重，老齡化程度較高，鶴崗也不例外。
可以說，和房地產(chǎn)發(fā)展沾邊的條件，鶴崗一條也沒有，“倒霉催的”倒是樣樣齊全。因此，“鶴崗的房地產(chǎn)為何會失??？”不是一個問題，真正的問題是為什么這個地方會有房地產(chǎn)業(yè)？誰投的資，誰來為這攤爛事埋單？
看看鶴崗人的發(fā)言，再翻翻鶴崗吧的老帖，鶴崗房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞浮出水面——棚改。自2009年起，各個地方開始對內(nèi)煤炭采空區(qū)、林場、農(nóng)墾及華僑農(nóng)場中棚戶區(qū)進行大規(guī)模改造。理由很正當(dāng)，鶴崗作為煤炭采空區(qū)，又毗鄰林場和農(nóng)墾，樣樣符合條件。
但是很顯然，當(dāng)?shù)卦谂锔牡倪^程中，沒有堅持民生工程的公共服務(wù)原則?！逗邶埥Q崗市2017-2018年城市棚戶區(qū)改造項目補償安置方案的通知》顯示，當(dāng)?shù)嘏锔牡难a償方式有兩種，一種是以原房可居面積調(diào)換安置房相應(yīng)面積，超出部分按照政府定價購買，另一種則是貨幣直接補償，以計入各項上浮因素的評估價格直接補償。
先來看第一種——產(chǎn)權(quán)互換，按此方案，安置房超出原房可居面積部分45平米以內(nèi)，定價已經(jīng)達到了每平米1350元，而超出45平方米以外部分的新安置房，基準(zhǔn)價則為每平米1650元。這樣做相當(dāng)于是在給房子定價了，對比現(xiàn)下的市場價格，鶴崗市政府給出的價格明顯偏高。
再看第二種——貨幣補償，或許跟其他地方一樣，鶴崗政府如此做的初衷也是希望用這部分貨幣投入，激活本地房地產(chǎn)市場。但他們不知道的是，對鶴崗這樣的人口凈流出地區(qū)而言，這樣做不過是給了外流人口一筆“遣散費”。
鶴崗市政府的棚改方案的設(shè)計意圖可能是“一菜三吃”：第一“吃”是解決現(xiàn)實當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)實的居住改善需求；第二“吃”是給當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)定個基準(zhǔn)價——明顯高于市場預(yù)期價格；第三“吃”是通過直接貨幣補償?shù)姆绞酱碳ぎ?dāng)?shù)亟?jīng)濟尤其是房產(chǎn)業(yè)。
從結(jié)果看，無論是遷入新居的，還是拿錢走人的，居住改善的民生目標(biāo)算是實現(xiàn)了。但另外兩個與房地產(chǎn)相關(guān)的目標(biāo)不僅失敗了，而且后遺癥十分嚴(yán)重。
對購買了安置房面積的市民而言，房價跌破了當(dāng)年的安置房購買價，心情肯定愉悅不起來。而棚改產(chǎn)生的存量房擴大，留下了一堆“毒資產(chǎn)”，既難看又難吃——根據(jù)貼吧里的信息，300多一平米的“白菜房”就是位置不佳的安置房。而貨幣直接補償?shù)摹澳缅X走人”，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟會有什么促進？
鶴崗市政府在棚改項目中扮演了一次房地產(chǎn)商的角色，卻是一個失敗的房地產(chǎn)商。
