財經(jīng)365（www.lai935.com）7月6日訊：自從黑龍江鶴崗曝出房價跌回“白菜價”的新聞后，輿論轟動，大多數(shù)人應(yīng)該都不太敢相信房子居然可以這么便宜！沒想到類似不可思議的場景又上演了！山東威海乳山的海景房，有些竟然可以低至1800元/平方米，價格還不如10年前。
前有黑龍江鶴崗，后有山東乳山，下一個會是哪？你買到的房，會是黃金屋，還是千年坑？這就取決于你有沒有選對城市啦！
哪些有泡沫，哪些是掘金洼地？智賢將結(jié)合大數(shù)據(jù)分析，幫助投資者厘清熱點(diǎn)板塊與城市選籌邏輯，2019年下半年，找到屬于你的“大黑馬”！
01
最受矚目的板塊：粵港澳
能生、能吸、最年輕是大灣區(qū)最顯著的特點(diǎn)。我們先看下整個2017年新生兒的數(shù)量。
你會發(fā)現(xiàn)整個廣東省的人口新增竟然高達(dá)151萬，僅次于山東省的174萬，比最會生的河南省還多了11萬，是江蘇新增人口的兩倍。
除了內(nèi)部人口增長快，來自外部的人口的流入也是異常洶涌。深圳、廣州人口增量雙雙突破40萬，繼續(xù)蟬聯(lián)TOP前三的城市。
除了人口數(shù)量上的不斷增加，廣東在質(zhì)量上也就是從人口結(jié)構(gòu)看，也表現(xiàn)出了更多的年輕與活力。截止2017年深圳人口平均年齡只有32.7歲，東莞平均年齡只有30歲。
城市區(qū)域的人口結(jié)構(gòu)年輕、新增人口數(shù)量多，就說明未來有很大的剛需群體，投資價值就大。
這正是粵港澳大灣區(qū)都市圈未來長遠(yuǎn)發(fā)展堅實(shí)的基礎(chǔ)，也是未來該區(qū)域房產(chǎn)投資價值的邏輯起點(diǎn)。
劃重點(diǎn)：
不過，粵港澳大灣區(qū)在規(guī)劃時是內(nèi)部是有側(cè)重點(diǎn)的，也就是說不是所有的城市或是所有的地區(qū)都能享受到政策帶來的雨露均沾的，這需要特別注意哦！
1.大灣區(qū)的關(guān)鍵詞是“灣”，最看好珠江兩岸，基本策略是沿“灣”布局，長線等風(fēng)來。
2.深圳自住上車盤首選龍崗，300萬總價起，成熟不貴。坪山、惠州謹(jǐn)慎考慮，供應(yīng)量太大，除非“特剛”，不建議買。
3.東莞像一個巨大的城中村，看不到希望的凌亂。除鳳崗、虎門、長安等環(huán)深地鐵可達(dá)片區(qū)外，建議謹(jǐn)慎考慮。
4.佛山信貸政策很友好，首套20%首付，二套30%首付，杠桿有優(yōu)勢。重點(diǎn)關(guān)注“廣佛同城”，選限購區(qū)。
5.珠海人太少，投資不看好；追求詩意宜居生活的話，可以考慮，重點(diǎn)關(guān)注唐家高新區(qū)。
6.江門、肇慶可無視。
02
最有潛力的板塊：長三角
長三角也是國家經(jīng)濟(jì)的核心區(qū)域，經(jīng)濟(jì)總量19.5萬億元，占到全國的近1/4！
上面這幅圖是以上海為龍頭的長三角一體化發(fā)展的6條主廊道，不在主廊道上的，也就意味著處于滬寧杭發(fā)展非主軸上，可以一票否決！
劃重點(diǎn)（重點(diǎn)很多哦）：
這6條廊道中，有5條規(guī)劃了高鐵，而率先建成的滬寧、滬杭廊道（上圖中黃色廊道）才是長三角發(fā)展的命脈！滬、蘇、杭、寧、錫5個GDP超萬億元的大城均在這2條廊道上。
藍(lán)色的沿江廊道，是江蘇省縣域經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的廊道（江陰、張家港、常熟、太倉百強(qiáng)縣前十），未來幾年，隨著滬通鐵路和南沿江高鐵的開通，或有一輪補(bǔ)漲行情。
藍(lán)色的沿灣廊道，是浙江省大力發(fā)展的先進(jìn)制造業(yè)的重要承載地。其中杭州灣南翼的杭州江東新區(qū)、紹興濱海新區(qū)、寧波前灣新區(qū)（包括現(xiàn)有的杭州灣新區(qū)）均入圍了浙江省重點(diǎn)發(fā)展的4大新區(qū)，發(fā)展前景廣闊。而杭州灣北翼的海鹽、平湖，由于核電、石化、煤電等環(huán)境敏感因素，并非理想的宜居區(qū)域。
黃色（細(xì)一些）的滬湖廊道，串聯(lián)起烏鎮(zhèn)、安吉、莫干山等諸多景點(diǎn)。這條廊道的度假、頤養(yǎng)功能將愈發(fā)凸顯出來，但是旅居終歸是旅居，論投資回報和發(fā)展后勁，肯定不能與滬寧杭主廊道上的大城市相提并論。
藍(lán)色的沿海廊道，包括上海浦東沿海的“三港四區(qū)”、江蘇南通的洋口港、浙江寧波舟山港，多為港口倉儲、造船裝備和重化工業(yè)基地，投資客請自動繞行！
03
最穩(wěn)健的龍頭城市：北上廣深
從下圖可以看出，2019年房企爭奪的焦點(diǎn)依然是一線城市。
廣州、深圳土拍熱就是最好的印證。廣州的土地拍賣創(chuàng)造了新高，2月底，廣州的一塊商業(yè)用地，經(jīng)過56輪競價，拍賣的樓面地價達(dá)到了83256元，創(chuàng)造了一個非常高的紀(jì)錄；深圳市6月底的土地拍賣，又創(chuàng)造了一個史無前例的局面，30多家發(fā)展商，競爭五塊住宅用地。
劃重點(diǎn)：
四個一線城市仍然最具吸引力。有“房票”的該出手時還是要趕快出手！
在樓市“平穩(wěn)期”，一二線現(xiàn)在買房是很安全的。好的產(chǎn)品仍然繼續(xù)會受到市場的追捧，房價上升的壓力會非常大的，不排除在國家穩(wěn)房價的精神下，個別城市還會出現(xiàn)更加嚴(yán)格的限價政策。
