5月17日，深圳市南山區(qū)南海大道旁，200多米的高層吊塔和施工升降機(jī)正在將一片片玻璃鏡面貼上外墻。這個(gè)被命名為“恒大天璟”的超高層雙子塔，南塔已近封頂。在延遲入市半年后，它于4月30日取得了深圳市建委的預(yù)售證。
售價(jià)8萬元/平方米-12萬元/平方米、總貨值逾100億元的恒大天璟，承載著恒大地產(chǎn)進(jìn)入深圳六年來市中心“首秀”的使命。有意思的是，5天前恒大將該項(xiàng)目49%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了一家基金公司。
5月12日晚，恒大公告披露，其相關(guān)附屬公司與信銀（深圳）股權(quán)投資基金管理有限公司（下稱信銀基金）簽訂了10份項(xiàng)目協(xié)議，通過增資擴(kuò)股的方式獲得了總額108.5億元的融資。
與恒大天璟一同裝進(jìn)資產(chǎn)包的，還有另外7個(gè)位于深圳的正在開發(fā)的舊改項(xiàng)目，剩下2個(gè)項(xiàng)目分別位于成都和重慶。增資后，信銀基金獲得上述項(xiàng)目30%-50%不等的股權(quán)。
與此同時(shí)，信銀基金通過委托貸款方式向項(xiàng)目公司提供與資本投資等額的股東借款。這意味著，恒大將從信銀基金手中獲得累計(jì)217億元的資金馳援，成為恒大歷史上最大規(guī)模的項(xiàng)目層面的股權(quán)融資。
在恒大以往的融資歷程中，出售項(xiàng)目股權(quán)進(jìn)行融資并不出奇。2013年開始，恒大動(dòng)用包括永續(xù)債等融資方式，與金融機(jī)構(gòu)合作大量吸納一二線城市土地，完成了戰(zhàn)略布局轉(zhuǎn)型和規(guī)模的壯大。這些融資被一些坊間人士解讀為“明股實(shí)債”，由此產(chǎn)生了對(duì)恒大的隱形負(fù)債率的擔(dān)憂。年報(bào)顯示，截至2016年底，恒大的永續(xù)債規(guī)模已達(dá)到1129.44億元。
“今年公司的一項(xiàng)重要工作是降低負(fù)債率?！蹦瓿鹾愦蠖戮种飨S家印的一聲令下，5月4日，恒大已宣布完成561.8億元永續(xù)債的贖回，上半年償還50%永續(xù)債的任務(wù)也得以提前完成。
記者從信銀基金的母公司中信銀行處獲悉，此次憑借217億元的融資，恒大正試圖改變外界對(duì)其原有的債務(wù)結(jié)構(gòu)和融資邏輯的印象。其背后暗含了恒大未來對(duì)一二線城市大項(xiàng)目的融資趨向：以權(quán)益代替負(fù)債，永續(xù)債退出，房地產(chǎn)基金替入。
中信217億資金馳援
恒大這筆融資的來源信銀基金、恒大回A引入的首批8家戰(zhàn)投之一中信聚恒、今年3月恒大將所持全部萬科股份質(zhì)押的對(duì)象中信證券，身后站在同一個(gè)“金主”——中信銀行。
資料顯示，信銀基金成立于2013年12月，是中信銀行全資控股的股權(quán)投資基金管理平臺(tái)。
據(jù)中信銀行投資銀行部相關(guān)人士透露，該筆10個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)融資背后是中信銀行為恒大設(shè)計(jì)的“千億+”計(jì)劃。今年年初，中信銀行總行與恒大地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)一步深入了“總對(duì)總”合作，達(dá)成了400億綜合授信、500億地產(chǎn)基金、200億多元化并購基金、900億內(nèi)保外貸的額度總計(jì)超千億元的授信額度合作意向，并已于去年12月29日向恒大投放了312億元房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)。這是中信銀行史上落地投放金額最大的房地產(chǎn)基金項(xiàng)目。
這312億元房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)參與者包括了恒大集團(tuán)、泰智基金、信銀基金等七方基金成員。如今，這312億額度的房地產(chǎn)基金中，第一批10個(gè)項(xiàng)目的108億元投資終落地。
根據(jù)公告，增資完成后，信銀基金將持有深圳吉廈項(xiàng)目、深圳向南村項(xiàng)目、深圳大新村項(xiàng)目、深圳建設(shè)大院項(xiàng)目及深圳南油大廈項(xiàng)目（即恒大天璟）49%的股權(quán)，而于重慶御龍?zhí)旆屙?xiàng)目、成都中央廣場項(xiàng)目、深圳華強(qiáng)北二期、深圳坪山項(xiàng)目、深圳華強(qiáng)北一期的股權(quán)分別為30.95%、37.04%、49.18%、35%、48.91%。“與一般股權(quán)合作項(xiàng)目在拿地時(shí)入股不同，信銀是在項(xiàng)目拿地后入股的，至少首批10個(gè)項(xiàng)目是這樣。入股時(shí)的定價(jià)依據(jù)是項(xiàng)目資產(chǎn)凈值，這與項(xiàng)目報(bào)表的賬面凈資產(chǎn)是不同的，會(huì)包含預(yù)期利潤折現(xiàn)?！鄙鲜鲋行湃耸扛嬖V經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。
以重慶御龍?zhí)旆屙?xiàng)目為例，恒大2016年年報(bào)顯示，該項(xiàng)目地價(jià)30.39億元，樓面價(jià)為5734元/平方米，根據(jù)信銀入股16.18億元占股30.95%計(jì)算，項(xiàng)目估值為52.2億，比當(dāng)時(shí)的地價(jià)增值71.74%。深圳的8個(gè)舊改項(xiàng)目則基本是按照100%凈資產(chǎn)溢價(jià)入股的，同時(shí)還提供了等額的股東借款。
公告中，恒大并未透露股東借款的利率等事宜。據(jù)深圳一位房地產(chǎn)私募人士分析，恒大使用該筆借款的綜合成本應(yīng)該不會(huì)太高，約在8%-10%之間。
在深圳挖掘數(shù)千億貨值，是恒大有史以來涉及的最大規(guī)模的城市舊改計(jì)劃。恒大深圳公司官網(wǎng)顯示，恒大2011年進(jìn)入深圳市場，目前已擁有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目35個(gè)，貨值高達(dá)6000億元。但由于絕大部分為舊改項(xiàng)目，入市腳步緩慢，只有南山區(qū)的恒大天璟近期放出了面市消息。
深圳舊改前景固然誘人，但同時(shí)需承擔(dān)時(shí)間和投資成本的不確定性。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在不影響項(xiàng)目獨(dú)立操盤的基礎(chǔ)上，股權(quán)讓渡也是當(dāng)前資金面收緊情況下企業(yè)融資的一種重要方式。
