“這一兩年都要把安全放在第一位?！北环Q作房地產(chǎn)“周期王”的孫宏斌，又一次在公開場合語出驚人。這一次，他喊出的也許是開發(fā)商們共同的心聲。
步入2018年以來，逐漸歸回平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場，讓開發(fā)商開始意識到風(fēng)險敞口增加，去年還處于迅猛擴(kuò)張周期的企業(yè)，已悄然轉(zhuǎn)變經(jīng)營風(fēng)格。
在剛剛完結(jié)的中報披露期，包括融創(chuàng)、恒大、碧桂園等頭部公司在內(nèi)的許多家房地產(chǎn)企業(yè)，都透露出重質(zhì)降速、安全生產(chǎn)的信號。越來越注意到控制發(fā)展節(jié)奏，并有意淡化在年初既定的銷售目標(biāo)。更為嚴(yán)峻的是，銷售難、回款難、融資難等問題讓每家房企都感受到陣陣寒意。
一家標(biāo)桿房企的董事長在9月初的內(nèi)部會議上，突然宣布暫停各個部門支出，重新核定預(yù)算，大有減少開支儲糧過冬的傾向。
降杠桿漸成趨勢
奔跑中的房地產(chǎn)企業(yè)，突然到了戛然而止的時刻。剛剛過去的中報季，大部分發(fā)展較快的房企都一改舉債擴(kuò)張戰(zhàn)略，開始主動下調(diào)財務(wù)杠桿。
中國恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞在2018中期業(yè)績發(fā)布會上表示，公司注重適度增長，未來銷售規(guī)模每年增長20%~30%，因土地資源日益稀缺，要發(fā)揮已有土地儲備的效益，以實(shí)現(xiàn)可觀的利潤。
“前幾年公司負(fù)債很高是因?yàn)橥ㄟ^最大的負(fù)債去儲備土地資源，并通過布局二三線城市獲得大量的低價土儲。如今市場形勢發(fā)生變化，這種模式存在高風(fēng)險。因此，為適應(yīng)市場形勢變化，近年來恒大調(diào)整了一二線城市和三線城市的土儲比例；亦不再追求規(guī)模，而是注重有質(zhì)量的增長。”夏海鈞說。
從恒大的中期業(yè)績看，凈負(fù)債率較去年末進(jìn)一步下降至127.3%，降幅超三成，有息借款下降615億。從今年初，恒大就開始逐漸降低自己的負(fù)債水平，增加自己的安全系數(shù)。
夏海鈞表示，目前恒大最強(qiáng)勁的資源便是土地，公司要沖銷售規(guī)模是容易的事情，實(shí)現(xiàn)5000億乃至8000億并非難事，但公司目前的策略是關(guān)注利潤。
碧桂園同樣關(guān)注安全生產(chǎn)，碧桂園總裁兼執(zhí)行董事莫斌在中期業(yè)績會上說：“碧桂園內(nèi)部有一些目標(biāo)的分解，相信在下半年我們把安全和質(zhì)量放在第一位的時候，我們會相對放慢發(fā)展速度，騰出更多空間抓好各項(xiàng)管控?！?/span>
從中報看，截至2017年6月30日，碧桂園凈借貸比率為59.0%；加權(quán)平均借貸成本為5.81%。同時，碧桂園有息負(fù)債2939.21億（含銀行及其他借款、優(yōu)先票據(jù)、公司債券和可轉(zhuǎn)股債券），其中一年以內(nèi)短期債務(wù)及長期債務(wù)當(dāng)期部分僅為721.15億，占比24.54%，其余75.46%為長期債務(wù)。
“下一步我們希望持續(xù)均衡，公司下半年的整個投資會比較保守，也會嚴(yán)格地去控制，希望我們有更加均衡的業(yè)績表現(xiàn)?！睂O宏斌告訴記者。
根據(jù)融創(chuàng)中報，融創(chuàng)總資產(chǎn)6699億，同比上年末的6231億增長468億；所有者權(quán)益635億，較上年末的606億增加29億。經(jīng)營規(guī)模提升的同時，有息負(fù)債持續(xù)下降，較上年末減少近百億。
融創(chuàng)方面表示，降杠桿是公司的戰(zhàn)略選擇，隨著全國布局的初步完成，未來將減少資本性支出，減少融資額度；另外，逐年增加的利潤也將增厚股東權(quán)益。
除了一線房企外，很多二線房企同樣選擇降低自己的杠桿比率。
在香港的業(yè)績會上，融信中國董事局主席歐宗洪說：“融信不會刻意追求增長速度，我們關(guān)心的是公司高質(zhì)量增長。”
從拿地端也可以看出融信的調(diào)整。今年上半年，融信的拿地步調(diào)也慢了下來，上半年獲取14宗地塊，平均成本約5383元/平方米。歐宗洪表示，上半年的土地價格比較高，公司拿地比較謹(jǐn)慎，估計(jì)下半年會比上半年的投資機(jī)會多。
融信中國首席財務(wù)官曾飛燕表示，未來融信會通過控總債、放緩?fù)顿Y等方式來繼續(xù)降低凈負(fù)債率，“總債預(yù)計(jì)在今年會下降，全年保守預(yù)計(jì)下降50億元的金額?！?/span>
根據(jù)中報，融信凈債務(wù)為463.09 億元，較2017年末下降5.37%；凈負(fù)債率為 140%，較2017年末下降 19 個百分點(diǎn)。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，2018年嚴(yán)監(jiān)管態(tài)勢延續(xù)，開發(fā)商融資渠道將持續(xù)收緊，融資成本或繼續(xù)提高，開發(fā)商應(yīng)積極降負(fù)債去杠桿，特別是小型房企將面臨巨大考驗(yàn)。
業(yè)務(wù)收縮
雖然很多房企沒有明令說要進(jìn)行裁員，但是業(yè)務(wù)構(gòu)架調(diào)整卻有意無意讓一些人開始離開。
不久前，華夏幸福宣布解散天津公司，作為第一個大公司宣布解散重點(diǎn)區(qū)域公司，無疑是一個信號，并被認(rèn)為是地產(chǎn)開始優(yōu)化人員的第一步。不過，華夏幸福發(fā)布回應(yīng)稱，公司沒有明確的裁員計(jì)劃。公司根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境的變化，對公司戰(zhàn)略進(jìn)行了重新審視和梳理，對組織和布局做了局部的調(diào)整和優(yōu)化。
不只是華夏幸福，綠地同樣進(jìn)行了業(yè)務(wù)調(diào)整，要求對一些區(qū)域進(jìn)行人員優(yōu)化，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)組織發(fā)展。
另有消息顯示，一位行業(yè)標(biāo)桿公司董事長在9月初的會議上宣布，各部門支出暫停，重新調(diào)整下半年預(yù)算，并計(jì)劃縮緊預(yù)算規(guī)模。
從拿地規(guī)?？?，開發(fā)商都開始越來越注意謹(jǐn)慎性。中原地產(chǎn)近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年以來，土地市場流標(biāo)流拍數(shù)量明顯增多。其中，前8月，一線城市經(jīng)營性用地流標(biāo)流拍13宗，去年同期只有4宗；二線城市土地流標(biāo)流拍238宗，去年同期只有106宗。相比之下，流標(biāo)流拍的土地宗數(shù)漲幅均超100%。
從拿地價格看，開發(fā)商也開始更加謹(jǐn)慎出價。8月27日，杭州主城區(qū)的望江地塊、四堡七堡單元和城北萬達(dá)板塊，分別推出三宗“寶地”，其中望江地塊、四堡七堡單元宅地為望江新城和江灣新城規(guī)劃后首宗宅地，萬達(dá)板塊則是板塊內(nèi)5年來首宗純宅地。
最后，三宗地塊分別由濱江、中宸城建和綠都拿下，最高溢價率為萬達(dá)板塊的3%，而錢江新城2.0首宗宅地溢價率為0。
8月30日，福州出讓4宗地塊，宗地總體量達(dá)255.35畝。最終，4宗地塊均在一輪舉牌后成功出讓。8月28日，廣州從化溫泉鎮(zhèn)溫泉村“火界”兩宗地塊進(jìn)行網(wǎng)上競拍，但最終以流拍告終。更早之前的8月13日，廣州市出讓了5宗住宅用地，總出讓面積達(dá)19.38萬平方米。其中，一宗地塊以底價成交，兩宗地塊溢價均未超過1%，剩余兩宗地塊溢價也僅為10%左右。
“我們拿地越來越謹(jǐn)慎，我們拿地項(xiàng)目要求irr（內(nèi)部收益率）超過50%，凈利潤率超過15%?！比趧?chuàng)董事會秘書高曦告訴記者。
歐宗洪介紹，融信要求拿地項(xiàng)目irr超過30%，凈利潤超過10%。
和以前不一樣，很多開發(fā)商為了規(guī)模，拿地要求非常低，如今的業(yè)務(wù)收縮，讓更多的開發(fā)商對自己的業(yè)務(wù)進(jìn)行安全防范。
中小房企承壓
這一輪調(diào)控中，對于較大房企，面臨的是需要加速周轉(zhuǎn)和虧本賣一些項(xiàng)目。而對于很多小型房企，可能就難逃厄運(yùn)。
近日有報道稱，復(fù)華控股旗下復(fù)華文旅的多個文旅項(xiàng)目目前已停工。官網(wǎng)顯示，復(fù)華控股的業(yè)務(wù)范圍涵蓋地產(chǎn)、金融、投資、文化、旅游、健康、酒店等領(lǐng)域，截至2017年，總資產(chǎn)規(guī)模逾千億元。北京復(fù)華旅游文化發(fā)展有限公司（下稱“復(fù)華文旅”）是復(fù)華控股的全資子公司，不過，這些項(xiàng)目目前處于難產(chǎn)狀態(tài)。
今年5月，五洲國際發(fā)布公告，公司股價及成交量發(fā)生異動，決定停牌，其股份自25日上午11時25分起暫停于聯(lián)交所買賣，以待刊發(fā)有關(guān)不尋常變動原因和公司任何內(nèi)幕消息的公告。受此影響，還有五洲國際一筆于2018年到期的本金額3億美元13.75%的優(yōu)先票據(jù)，該筆票據(jù)亦于同一時間暫停買賣。
而中弘股份因?yàn)樯嫦佣嗥饌鶆?wù)問題，目前股價已經(jīng)跌到1元以下，曾經(jīng)這家企業(yè)發(fā)力文旅地產(chǎn)，如今市值所剩無幾。
不難發(fā)現(xiàn)，由于整個行業(yè)困境，中小房企面臨更大的壓力：要么倒閉，要么被并購。
而房企資金鏈緊張的格局仍將持續(xù)。據(jù)恒大研究院數(shù)據(jù)，未來4年是兌付高峰。2018年下半年到2021年是集中兌付期，規(guī)模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，2022年及以后總計(jì)僅0.9萬億。其中，規(guī)模最大的銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)貸款在未來4年集中到期；公司債2015~2016年集中發(fā)行，也從2018年下半年開始密集到期。
從記者了解情況看，很多房企都意識到現(xiàn)金流的重要性。即便是虧本，也開始將自己的貨值出手。
“我們10個項(xiàng)目里面虧2個，但是賣了再說，我們也不留了?！币晃环科蠖麻L曾表示。
