“印鈔速度”慢了，房?jī)r(jià)為何還“壓不住”？

中國(guó)樓市，簡(jiǎn)直就是一個(gè)“斯芬克斯之謎”，讓很多喝過(guò)“洋墨水”的經(jīng)濟(jì)學(xué)家折戟沉沙。

比如當(dāng)前就有一個(gè)很多人看不懂的謎：為什么央行印鈔速度不斷創(chuàng)出新低，而房?jī)r(jià)仍然上漲，三四線城市的房?jī)r(jià)還在飆升。

央行的印鈔速度，一般通過(guò)“廣義貨幣M2”的同比增速來(lái)觀察。下面是這張圖顯示的是2016年11月（16個(gè)中心城市從當(dāng)年10月開(kāi)始實(shí)施調(diào)控）以來(lái)的M2同比增速（籃框內(nèi)）。

可以看出，M2同比增速?gòu)?1.4%迅速下滑到了8.3%。其中2017年全年、2018年一季度，都出現(xiàn)了8.2%的增速，這個(gè)增速是改革開(kāi)放以來(lái)的歷史最低點(diǎn)。

為了便于讓大家看清楚M2的基本走勢(shì)，我整理了1990年以來(lái)的數(shù)據(jù)，并跟同期GDP增速對(duì)比：

歷年來(lái)M2同比增速

注：表格里的增速都是同比，均來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局年度統(tǒng)計(jì)公報(bào)。其中1990年到1992年，統(tǒng)計(jì)局沒(méi)有正式公布M2，只公布了居民儲(chǔ)蓄的增速，只能用這個(gè)增速替代M2的增速；1993年到1995年，統(tǒng)計(jì)局只公布了金融機(jī)構(gòu)存款增速，只能用這個(gè)增速替代M2的增速。

可以看是，央行印鈔速度是逐步走低的。1990年以來(lái)有三個(gè)“印鈔高點(diǎn)”，一個(gè)是1990年到1991年，一個(gè)是1994年到1995年，一個(gè)是2009年到2010年。

其中1990年到1991年，以及2009年到2010年，伴隨著印鈔速度的飆升，還出現(xiàn)了GDP增速的顯著下滑。1990年那次發(fā)生了什么？前一年的“風(fēng)波”和隨后西方國(guó)家的制裁；2009年那次發(fā)生了什么？全球金融風(fēng)暴！

也就是說(shuō)，1990年、2009年前后，中國(guó)都遇到了較大的經(jīng)濟(jì)困難，而且1990年那次可以理解為“中國(guó)和西方國(guó)家的大規(guī)模貿(mào)易戰(zhàn)”。所以我經(jīng)常在專欄里提醒大家：千萬(wàn)不要盼著中國(guó)經(jīng)濟(jì)變得很糟糕，那樣的話，一定會(huì)帶來(lái)M2同比增速飆升（因?yàn)橐＞蜆I(yè)、促穩(wěn)定），然后可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)的飆升。

1990年到1991年，中國(guó)還沒(méi)有形成商品房市場(chǎng)，所以M2飆升只能刺激物價(jià)上漲。2009年，M2飆升則反映到了房?jī)r(jià)上。

好了，話說(shuō)回來(lái)。為什么最近兩年，M2同比增速不斷創(chuàng)下歷史新低，房?jī)r(jià)仍然快速增長(zhǎng)？

其實(shí)很好理解，貨幣的“大水漫灌”變成了“定向滴灌”。

可以這樣說(shuō)：在2015年之前，官方應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行周期的方式是“大水漫灌”。2009年的“四萬(wàn)億”就是這樣，當(dāng)年M2同比增長(zhǎng)了27.7%，而GDP只增長(zhǎng)了8.7%，也就是說(shuō)人民幣在2009年一年就貶值了19%。其結(jié)果，當(dāng)然是資產(chǎn)價(jià)格的大漲。

但2009年“四萬(wàn)億”的爭(zhēng)論很大。而且中國(guó)“印鈔票的時(shí)代”延續(xù)太久，M2的規(guī)模已經(jīng)超過(guò)歐美之和，中國(guó)央行的總資產(chǎn)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)美國(guó)。再這樣下去，必然造成人民幣的快速貶值。事實(shí)上，中國(guó)曾在2015年到2016年讓人民幣貶值，但被美國(guó)頂住了。

2015年以來(lái)的房?jī)r(jià)上漲，是從降準(zhǔn)、降息開(kāi)始的?；蛘哒f(shuō)，一二線城市的房?jī)r(jià)上漲，基本上走了“老路”。但到了三四五線城市，政府換了打法，使用了“PSL+貨幣棚改”的方式——央行印鈔給政策性銀行，方式是“抵押補(bǔ)充貸款（PSL）”，這些“超低息的錢”貸給地方政府，用來(lái)贖買棚戶區(qū)居民住房。居民拿到錢，交還房屋給政府（主要是土地有價(jià)值），而政府控制新增住宅用地的量（暫時(shí)不鼓勵(lì)建新房），讓“棚改戶”拿錢買現(xiàn)房，造成三四線城市的房?jī)r(jià)上漲。

這就類似“滴灌”。熟悉農(nóng)業(yè)的人都知道，灌溉分為兩種：低效率的“大水漫灌”，大部分水蒸發(fā)了、浪費(fèi)了。以色列人研究出的滴灌，把水通過(guò)塑料管直接滴到植物根部，而且把握好速度，可以用很少的水灌溉很大面積的農(nóng)田，帶來(lái)作物的豐收。

所以，這一波房?jī)r(jià)的上漲，主要是通過(guò)“低利率+貨幣滴灌”催生出來(lái)的?？雌饋?lái)M2同比增速放慢了，但有限的資金對(duì)樓市實(shí)施了“精準(zhǔn)扶持”。

在這個(gè)過(guò)程中，其實(shí)官方有兩個(gè)動(dòng)作：一是給錢，二是回收拆除老房子（不建新房）。前者帶來(lái)增量資金，后者減少住房供應(yīng)量。

說(shuō)到這里，我還想告訴大家一個(gè)原理：即便是廣義貨幣M2同比增長(zhǎng)速度跟GDP一樣（這意味著基本上沒(méi)有通脹），通過(guò)嚴(yán)格控制住宅供應(yīng)量，一樣可以快速抬高房?jī)r(jià)。類似的例子，可以看看香港。

上圖是香港近年的M2增長(zhǎng)情況，從2015年末到2018年一季度，只增長(zhǎng)了20%，比內(nèi)地的25%還低。

上圖是香港人口的變動(dòng)情況，從2015年末到2017年末只增長(zhǎng)了1.4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于深圳等內(nèi)地大城市。

即便如此，在這兩年里，香港房?jī)r(jià)仍然出現(xiàn)非常巨大的漲幅，完全不亞于內(nèi)地的熱點(diǎn)城市。

為什么香港這個(gè)資金總量增長(zhǎng)不算快、人口接近零增長(zhǎng)的城市，房?jī)r(jià)能在兩三年里接近翻倍？供應(yīng)量長(zhǎng)期短缺，是最大的秘密。統(tǒng)計(jì)顯示，2016年香港這個(gè)大都市的新增商品房（私人住宅）只有1.46萬(wàn)個(gè)單位，2017年大約1.7萬(wàn)個(gè)。2018年一季度的統(tǒng)計(jì)顯示：私人住宅落成量1200個(gè)，創(chuàng)下三年來(lái)的季度新低。

今年1月，香港中原地產(chǎn)創(chuàng)始人施永青曾對(duì)媒體表示，香港雖然面積狹小，但并不缺土地：其中40%的土地規(guī)劃為郊野公園，用做城市建設(shè)的土地不過(guò)25%，其中用做住宅的土地僅占7%。住宅用地里，還有一些是用在低密度的鄉(xiāng)村丁屋和居屋上面，城區(qū)用地占比才是4%。施永青的結(jié)論是：香港只要拿出2%的土地來(lái)建設(shè)住宅，就可以為全港增加50%的居住面積。

但問(wèn)題是，香港做不到。因?yàn)殚L(zhǎng)期的高房?jī)r(jià)形成了“路徑依賴”，也帶來(lái)了固化的利益格局，哪個(gè)特首想大幅增加居住用地，最終只能灰頭土臉。所以香港的房?jī)r(jià)只能變態(tài)地漲漲漲！

通過(guò)上述分析，我們可以看到：控制房?jī)r(jià)手段非常多。縱觀全球，沒(méi)有哪個(gè)頭腦正常的政府會(huì)刻意打壓房?jī)r(jià)，長(zhǎng)期慢牛是共同的愿望。只是每個(gè)國(guó)家（地區(qū)）對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴程度，有著較大的區(qū)別。