股票深度資訊，中央最高決策層發(fā)出“堅決遏制房價上漲”的指令，中國樓市又該何去何從。
8月21日，騰訊新聞《一線》就此話題專訪管清友。這位如是金融研究院院長、首席經(jīng)濟學(xué)家在今年博鰲亞洲論壇上說：“現(xiàn)在買不起房子你就多買兩套”。
而今，面對日趨嚴峻的調(diào)控形勢，管清友認為，剛需群體還是盡可能利用自己有限的資金，通過杠桿或者其他方式能夠控制更多的資源；對于投資群體要稍微慎重一些，需要算一算投資回報率。“對投資來說，現(xiàn)在我們考慮融資成本問題，考慮調(diào)控政策這一因素。現(xiàn)在融資難了，融資也貴了，買房的回報率也沒有那么好了”。不過，管清友認為，中國樓市還是有很大的發(fā)展?jié)摿ΑＶ袊擎?zhèn)化還在推進，人們對于改善居住條件的訴求也是非常強的。大家愿意進城，進了城之后大家都想置業(yè)，基本都是這樣的方式。
針對外界盛傳的“房地產(chǎn)稅真要來了”的消息，管清友認為，房地產(chǎn)稅出臺非常復(fù)雜，偶爾拿出來說說，對抑制整個房價、對房地產(chǎn)調(diào)控是有幫助的，“真在全國大面積征收，還真得下點決心。”
以下系對話實錄：
作者：在這種樓市強調(diào)控政策下，如何測算投資回報率？
管清友：現(xiàn)在我們確實要考慮考慮融資成本，包括你的預(yù)期回報率，包括調(diào)控政策。調(diào)控政策延續(xù)了兩年時間，融資也難了，融資也貴了，回報率也沒有那么好了。如今的中國樓市和過去19年（從1998年到2017年）確實不大一樣了。因為這兩年調(diào)控確實非常嚴厲，而且還在堅持，當然我們要變通。但總體來看，你會發(fā)現(xiàn)過去20年時間樓市基本模型是沒有什么太大的變化，融資成本相對低、投資回報率相對高，價格一直在穩(wěn)定上漲。
作者：你說過過去20年是房地產(chǎn)的黃金時代，接下來20年很可能是白銀時代。你如何定義白銀時代？
管清友：過去20年無疑是樓市黃金20年，特別是最近10年，從價格曲線來看，增長的曲線是很陡峭的。未來發(fā)展速度肯定是要慢下來，簡單來講，該建的房子建很多了。當然現(xiàn)在業(yè)內(nèi)是有很大爭論，一部分人認為，我們現(xiàn)在人均居住面積40平米左右，已經(jīng)達到發(fā)達經(jīng)濟體水平。還有一種人認為我們的房子還是不夠住的，因為人均40平米的面積包含了各種參差不齊的質(zhì)量的房子，其中有三分之一、四分之一，甚至是一半要重新建的，這部分居住面積是不能放在所謂人均40平米的面積里的。這種說法是有道理的，過去20年因為發(fā)展很快，從所謂計劃經(jīng)濟時代到市場化時代，很多房子其實是不能住的。
上述觀點上分歧，涉及到前提就是中國房地產(chǎn)市場的最大特點之一，就是底數(shù)不清晰，無論你看協(xié)會的數(shù)據(jù)還是看住建部門的數(shù)據(jù)，底數(shù)都不是特別清晰。我們很難用一個總量衡量每個地區(qū)，每個地區(qū)情況也有很大的差異。
但總體來講，從對樓市本身的常識出發(fā)，包括和這個行業(yè)從業(yè)者交流下來，我感覺，中國樓市還是有很大的發(fā)展?jié)摿?。中國城?zhèn)化還在推進，人們對于改善居住條件的訴求也是非常強的。大家愿意進城，進了城之后大家都想置業(yè)，基本都是這樣的方式。
作者：對于購房者來說，在未來的白銀20年，他們應(yīng)該做出一些什么樣的抉擇？
管清友：購房者可以分為兩類，一類是剛需人群，其實我覺得該買就買，因為你剛需。對于投資群體要稍微慎重一些，需要算一算投資回報率。其實，嚴格意義上來說，購房者應(yīng)該分為三類，就是剛需、改善和純投資。剛需和改善是非常強勁的，大部分人一生當中至少三次置業(yè)。第一次是剛需，可能買的房子很小。隨著自己經(jīng)濟實力的提升財富的積累，他要再改善一次，改善之后他覺得要有一個更大的改善，基本就是兩次置業(yè)到三次置業(yè)。
所以說，一般四五線城市的城市居民至少是兩次置業(yè)。一次是20年前從計劃化市場到市場化的市場有一次置業(yè)，再一個他會有一次改善性的購房。現(xiàn)在我發(fā)現(xiàn)很多所謂三四線城市、四五線城市比較好的樓市很搶手，幾乎買不到，因為大家改善性需求還是存在的。
作者：你怎么看接下來的房價走勢？
管清友：我個人不大主張直接控制價格。因為市場經(jīng)濟改革搞了40年，很重要的一個方面就是價格改革。商品有它的價格屬性，它的價格是市場供需兩端結(jié)合而成的結(jié)果。直接控制價格會產(chǎn)生很多問題，要么影響到需求，要么影響到供給。比如現(xiàn)在很多住建部門限價，會出現(xiàn)什么情況呢？本來市場價格，比如我們假定是1萬元/平米，你給他規(guī)定8000元/平米，這中間2000元的灰色市場價必然會通過別的形式表現(xiàn)出來。像我們過去說的計劃經(jīng)濟時代有憑票供應(yīng)，要排隊，有的要托關(guān)系走門子，這2000塊錢價值沒有消失，只是另外的形式出現(xiàn)了。
現(xiàn)在我們看到的在各地出現(xiàn)的限價就是這樣的，搖號、排隊。要么就是出現(xiàn)這種所謂的排號費、裝修費、車位費，對開發(fā)商來講就是這2000元出現(xiàn)了轉(zhuǎn)移。大家知道排隊一定有前面和后面，大家要想用8000元的代價拿到1萬塊的東西一定需要代價，肯定越往前排越好，所以才出現(xiàn)很多地方所謂搖號內(nèi)定的情況。
作者：現(xiàn)在調(diào)控態(tài)勢還是挺嚴的，但是房價卻越調(diào)越高。
管清友：我們確實是經(jīng)歷了多次調(diào)控，每一次又抑制了需求，又影響了供給。供給端的失衡在于，整個土地供應(yīng)中，大部分是用于工業(yè)土地供應(yīng)，一部分是用于住宅土地供應(yīng)。對住宅用地的需求遠遠大于供給，這就出現(xiàn)供給失衡。從需求端來看分兩個層面，一是人們對于居住環(huán)境改善的實質(zhì)需求，二是表現(xiàn)在我們這些年貨幣層面的變化，整個M2余額在穩(wěn)步上升，最近10年以來從2007年M2余額不足50萬億到現(xiàn)在180萬億，實際上是貨幣不斷累積的過程。按照凱恩斯理論，貨幣增發(fā)是一個需求創(chuàng)造的過程，那么我們的需求是很強勁的。
供給收縮，需求又在擴張，這個價格怎么可能不漲呢？
供需不平衡可以通過兩方面解決，一端是收縮需求，M2增速降下來，現(xiàn)在M2增速已經(jīng)降到10%以下了。同時供給端擴大，無非就是每個城市里，住宅用地供應(yīng)上要多增加。之所以現(xiàn)在調(diào)控頻繁抑制不住價格上漲，還是供求兩端沒有解決，因為我們M2增速已經(jīng)下來了，那一定是供給端出了問題，供給端你看各大城市統(tǒng)一住宅用地，增加的用地更少了。
作者：這就涉及到接下來有一個稅制改革的問題，包括房地產(chǎn)稅的推出。
管清友：不僅僅是稅制改革，也涉及到我們土地政策的問題。我們土地政策存在18億畝耕地紅線的控制，因此每個城市每年的土地指標是有限的，而且越來越有限。比如深圳，幾乎是沒什么地了，所以深圳的房價加速上漲。北京還算好的，雖然房價很貴，但是總體表現(xiàn)相對平穩(wěn)。從各國經(jīng)驗、歷史經(jīng)驗來看，很難一下出現(xiàn)那種大家都期望的理想狀態(tài)——房很多、房價很便宜，這幾乎是不可能的。因為房地產(chǎn)是比較特殊的資產(chǎn)，具有居住屬性、投資屬性等多重屬性。
所以，每個城市的房價一定和居民實際收入水平有比較大的差距。我曾經(jīng)寫過一篇文章，主要觀點是“解決高房價沒有理想狀態(tài)”。在一個大城市，不可能每個人都買得起房子，并且沒有高庫存，然后房價還很便宜。可以說，全世界沒有任何一個國家任何一個經(jīng)濟體，任何一個城市是這樣的。
作者：大家都對房地產(chǎn)稅在房價調(diào)控中的作用寄予厚望，你怎么看？
管清友：國內(nèi)很多人都把房地產(chǎn)稅作為解決房價的一個工具，這個其實是不對的。房地產(chǎn)稅在我們國家來講是要解決中央和地方稅收劃分的問題，提出房地產(chǎn)稅無非就是在地方財政緊張的情況下，給地方有一個新的稅源。從重慶和上海的房地產(chǎn)稅試點來看，的確沒有解決高房價問題。從其他國家已經(jīng)實施房地產(chǎn)稅的情況來看，同樣沒有解決過房價問題，或者影響過房價的長期走勢。
作者：你認為房地產(chǎn)稅接下來會對房價能產(chǎn)生多大作用？
管清友：畢竟會征收一定比例的稅率，在一些城市發(fā)生房價波動是正常的。但是房地產(chǎn)稅本身到底能不能出臺出來，這是要打一個問號的。我們此前在一篇報告里推演過，即便按照最快的速度，房地產(chǎn)稅也得到2020年推出。現(xiàn)在來看，房地產(chǎn)稅出臺的阻力挺大。因為我們國家的房產(chǎn)類型太多了，房產(chǎn)房、房改房，央改房、軍產(chǎn)房、居民用房、小產(chǎn)權(quán)房、兩限房、普通住宅商品房等等。由于我們國家歷史沿革問題，很多普通市民階層是住在核心城區(qū)的，可能就這一套房子，或者說他有兩套房子，那么你從哪一套開始征收？怎么征收呢？諸如北京情況這么復(fù)雜，又怎么征收呢？
比如在北京二環(huán)里的住著一對離退休夫婦，可能有兩套房子都在二環(huán)，假如按照第二套繳納房地產(chǎn)稅，按照市值來交的話，兩個人的退休金都不夠交稅。
作者：現(xiàn)在一些國家部委一直向外放風(fēng)，說“房地產(chǎn)稅快來了”。
管清友：房地產(chǎn)稅出臺會非常復(fù)雜，偶爾拿出來說說，對抑制整個房價、對房地產(chǎn)調(diào)控是有幫助的。真在全國大面積征收，還真得下點決心。我們在重慶和上海其實已經(jīng)試點了，我覺得按照那種模式征收也未嘗不可，但一定要積極穩(wěn)妥地推進這個事情，不可能一下子征收的力度特別大，以至于對整個房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展構(gòu)成影響，這更是得不償失的。
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