原文標(biāo)題：全國加緊推地！釋放了樓市什么重大信號？
全國加緊推地！釋放了樓市什么重大信號？
作者：齊俊杰看財經(jīng)
本月26號，北京土地市場出現(xiàn)了盛況，一共拿出了13宗土地一天拍賣，其中除了一塊共有產(chǎn)權(quán)房流拍外，其余12宗全部成交，合計建筑面積134.5萬平米，成交總價316.5億元，12宗成交的土地中居住用地11宗約66公頃，9塊是限競房地塊，2塊共有產(chǎn)權(quán)房，此外，還有一個3公頃的商服用地。
有人不解，為何年底突然大規(guī)模推出土地？其實看看整個一年的土地市場狀況就知道了，目的其實就是集中補充供給，因為今年北京又沒有完成供地任務(wù)，在這次集中供地之前，北京比去年成交面積下降了46%，成交金額更是下降了53%，經(jīng)營性用地的供應(yīng)計劃只完成了25%。所以這就好比，今年任務(wù)要完不成了，年底需要突擊一下。跟北京類似的還有廣州，深圳，廈門，西安，經(jīng)營性供地計劃完成度都比較低。
為此，我們看到其實自打10月份以來，各地已經(jīng)加快了土地拍賣的速度，典型如北京、廣州、深圳，10月份以來供地建筑面積、出讓底價達到了2018年以來的四成以上，其中廣州10月份以來新增供地的出讓底價更是超過了前9個月的總和。二線城市方面，廈門、西安、合肥等城市供地節(jié)奏也有所加快， 10月份以來供地節(jié)奏明顯快于其他城市。
不過還有一個特點，那就是大型地產(chǎn)開發(fā)商參與度不高，比如26號的北京土拍，萬科保利等積極布局北京市場的企業(yè)并未參與，據(jù)說他們自己已經(jīng)完成了全年的土地儲備計劃，而此前大家也紛紛對明年的樓市表示擔(dān)憂，認為明年放松調(diào)控的可能性很小，所以主動選擇了控制規(guī)模，加緊資金回款。萬科和碧桂園，今年拿地的金額均出現(xiàn)了大幅度的下降，碧桂園從1900億下降到1200億，而萬科則從1500億下降到1100億。
現(xiàn)在誰還有錢呢？從這次集中土拍可以看出，國企開發(fā)商仍然有錢，此次首開，住總，中鐵置業(yè)均有不同斬獲，但考慮到他們一半經(jīng)營，一半政策支持的屬性，也很難說就是堅定看好后市。也許只是幫助完成任務(wù)。
當(dāng)然，在知識星球齊俊杰的粉絲群里，大家還是最關(guān)心房價，今年土地供應(yīng)未完成，那么會不會影響供給，從而造成價格上漲，這是大家普遍的擔(dān)心，但至少這個擔(dān)心在北京不會出現(xiàn)，截至目前，北京合計有29個限競房項目取得36期預(yù)售證，合計提供商品房限競房源1.74萬套，達到了202.5萬平米。而2019年限競房住宅入市最少460萬平米大約4萬套。也就是說2019年，將是北京樓市供給的大年，將比今年的限競房供給增加一倍還多，另外，由于樓市壓力加大，觀望氣氛濃重，流動性其實已經(jīng)出現(xiàn)了比較嚴重的問題，截止11月11日的數(shù)據(jù)，北京限競房一共網(wǎng)簽才3000多套，也就占今年供應(yīng)的17%，那么剩下的都是庫存，也就是說今年沒賣掉的就有1.4萬套，再加上明年的4萬套，大家可以想一想，如果還是按照這個速度賣，一年賣3000套，這2年的限競房，就夠賣20年的。所以起碼明年開始，北京住房供應(yīng)就出現(xiàn)了井噴，想買房的心里也有數(shù)，大家都傾向于再等一等。供給多了，很可能就會有優(yōu)惠的空間，目前北京房價已經(jīng)比最高點跌去了20%，但距離2015年的位置，仍然有30-40%的空間，所以現(xiàn)在狀況很好，每年微跌10%左右，用時間慢慢的磨掉泡沫，這是政策樂于看到的結(jié)果。而現(xiàn)在年底補供應(yīng)，加緊推地，似乎表現(xiàn)出政策并不擔(dān)心限競房過剩的問題。依舊要維持這種供給大于需求的樓市局面。
所以，老齊總是說，一線城市目前已經(jīng)基本穩(wěn)定了房價，穩(wěn)定了預(yù)期，雖然土地供給任務(wù)未完成，但是需求萎縮的更多，只要堅持調(diào)控不放松，明年價格一定會是緩慢回落的。這個已經(jīng)沒什么懸念。換句話說，只要政策不去刺激需求，供地計劃未完成，并不會成為什么太大的問題，至于三四線城市，同樣沒什么懸念了，棚改貨幣化安置停止，2019年中期就會反應(yīng)在流動性上，房子的市值有，但是已經(jīng)基本賣不掉了。這些地方更危險，一旦價格趨勢逆轉(zhuǎn)，那么房子就徹底砸在手里了，租不掉也賣不掉，所以如果不住的投資房，應(yīng)該盡早出手賣掉，鼓聲已經(jīng)接近停止，不要成了最后的接盤俠，而二線城市方面，目前房價也已經(jīng)開始回落，還時不時的傳出來房鬧的新聞，可見壓力應(yīng)該比一線城市還要大，但是地方上很有動力維護樓市穩(wěn)定，下一步一定會想辦法避免樓市大跌，并且變相放松調(diào)控，他們還有爭奪人口這一招，明年很可能會在這上面下功夫，通過獎勵人才流入的方式，逐漸變相放松限購。但這也是一把雙刃劍，因為人口就這么多，有的城市動作大，吸引了人口，房價得到暫時的支撐，而有些城市動作小，被別人把人搶走了，那么房價將會加速下跌。所以二線城市的朋友要密切關(guān)注你們那里的人口變動情況。人口流出，常住人口減少的，房價明年就很難了。
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