隨著今年下半年還債期限的臨近，以及政府各部門對房企融資渠道的收緊，很多房企現(xiàn)在已經(jīng)感到陣陣寒意。目前各大房企都在拿出各種招數(shù)，拼盡全力，力保資金鏈不斷。
有的房企向員工高息融資，高管人員期權(quán)激勵(lì)，以便度過時(shí)艱。有的通過裁減員工以減輕包袱。更有房企通過集體喝雞血開誓師大會(huì)，要全力以赴，加快促銷力度，力爭早點(diǎn)回籠資金。
但盡管如此，卻還有房企也出現(xiàn)了跑路問題。最近，背負(fù)40多億債務(wù)的中弘股份已成為第一家因無法兌現(xiàn)債務(wù)而倒閉的房地產(chǎn)公司。中弘股份的倒閉固然與其多元化發(fā)展戰(zhàn)略失敗有關(guān)，但更與房企現(xiàn)在融資渠道被堵，而償債周期到來，資金鏈斷裂有染。。
那么，房企為啥會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的嚴(yán)峻問題呢？我們覺得有二大原因：一方面，房企融資出現(xiàn)困難。2018年6月份，40家典型上市房企完成融資金額共計(jì)506.85億元，雖然環(huán)比上月增加12.34%，但依然處于低位水平，是近一年來單月融資規(guī)模倒數(shù)第二低。
自2016年“9·30”新政以來，銀行貸款、公司債、房地產(chǎn)信托、私募資管、股權(quán)融資等均受到嚴(yán)格監(jiān)管。目前房地產(chǎn)開發(fā)貸、公司債、非標(biāo)融資發(fā)行難度較大；IPO、定向增發(fā)已基本停滯。也只有通過海外發(fā)債、ABS發(fā)行，不過即使是這類渠道，融資難度也在加大。
另一方面，償債高峰即將到來。數(shù)據(jù)顯示，2018年開始，房地產(chǎn)企業(yè)將迎來信用債償付高峰期，2018-2021年需償付的信用債規(guī)模分別為1684億、4076億、5364億、6774億、2773億，2018-2021年房企兌付壓力呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢。隨著償付高峰的臨近，以及金融去杠桿導(dǎo)致房企在債券市場上已經(jīng)出現(xiàn)違約情況，市場對房企的兌付能力普遍感到擔(dān)憂。
面對房企資金面下半年將出現(xiàn)緊張的問題，很多人會(huì)問，既然房企手頭現(xiàn)在緊了，會(huì)把房子“賤賣”了嗎？我們認(rèn)為，犧牲價(jià)格保住現(xiàn)金流，這是多數(shù)房企不得不面對的艱難選擇題。
所以，現(xiàn)在房企必須要通過積極降價(jià)，這既是銷售策略，也是融資策略，通過降價(jià)來回籠資金是很關(guān)鍵的應(yīng)對危機(jī)的措施。不過，房企降價(jià)促銷也有可能會(huì)面對之前高價(jià)購房的業(yè)主要求退房的責(zé)難。
平心而論，現(xiàn)在的房企還是生在一個(gè)相對不錯(cuò)的時(shí)代，起碼只要你降價(jià)促銷，就會(huì)有人要，就算資金鏈存在壓力了，房企還可以出售自己的部分股權(quán)。這不像過去2014年和2011年，這幾個(gè)谷底時(shí)候，你即使便宜出售房產(chǎn)和股權(quán)也沒人要。
不過，對于一些債務(wù)率更高，還債金額更多的房企來說，靠加快周轉(zhuǎn)，降價(jià)促銷等方式來提高銷售額，或許還不足以應(yīng)對龐大的還債壓力。那么，有沒有更好的辦法，來解決房企的融資難問題呢？
我們覺得國內(nèi)房企可以走港上市來解決資金鏈危機(jī)。鑒于國內(nèi)IPO審批嚴(yán)格，排隊(duì)較長，上市難度和時(shí)間成本都很高，所以很多國內(nèi)房企都把眼光放在了港股市場中。
目前已有成功赴港上市的正榮、融信、弘陽等中小型房企。如今在行業(yè)集中度越來越高的情況下，赴港上市成為廣大房企為了應(yīng)對去杠桿、融資問題，進(jìn)而謀求規(guī)?；l(fā)展的自救途徑。
此外，頗受房企歡迎的還有資產(chǎn)證券化（又稱ABS），因?yàn)锳BS在監(jiān)管方面不是太嚴(yán)格，房企可以通過ABS渠道來融資。但問題是，截止7月18日，已有7單不同類型的涉房ABS遭遇中上止或終止。有多位券商表示，涉房ABS已經(jīng)被中止或終止。如果這消息屬實(shí)的話，這無疑會(huì)給各大房企帶來了不好的消息。
進(jìn)入2018年下半年，國內(nèi)房企普遍感到資金鏈承受嚴(yán)重，同時(shí)，融資難的問題也浮出了水面。鑒于資產(chǎn)證券化可能已經(jīng)被中止，未來房企可能也只有靠降價(jià)促銷或赴港上市融資，解決其自身集中到期的債務(wù)問題。未來房企將會(huì)有大洗牌，行業(yè)集中度會(huì)較之前大幅上升。
